/[Remark] 주목해야 할 부동산 정보/ 하반기 역전세 위험가구 비중이 높아지며 보증금 미반환에 관한 우려도 커지고 있습니다. 금일은 임차권등기명령 등 보증금 미반환 시 대처하는 방법과 보증금 미반환 걱정 없는 임대주택 등에 관해 알아보겠습니다.
[Remark] 역전세 폭탄... 보증금 떼인 사례 늘어
최근 임대차시장에 하반기 역전세난 공포가 점차 커지고 있습니다. ‘역전세’란 임대차 계약 당시보다 전셋값이 떨어져 신규 임차인으로부터 받는 보증금으로 기존 세입자의 전세금을 충당하기 어려울 때 쓰는 용어를 의미합니다.
올해 한국은행 ‘5월 경제전망보고서’에 따르면, 지난해 이후 주택시장이 하락세를 이어가며 역전세와 깡통전세(매매가가 전세보증금보다 낮은 현상)가 최근 많이 늘어났다고 지적한 바 있습니다. 역전세 위험 가구는 2022년 1월 25.9%(51만7000호)에서 올해 4월 약 2배인 52.4%(102만6000호)로 증가했는데요. 해당 자료에 의하면 우리나라 임대차 가구에서 둘 중 하나는 역전세 위험이 있는 셈입니다.
심지어 한은은 전체 임대차 가구 중 올해 전세 계약이 만료되는 9만여 가구는 역전세 위험이 심각할 수 있다고 경고했는데요. 6월 한은이 발표한 ‘2022년 하반기 금융안정 보고서’에 따르면 올해 만기가 도래하는 총 116만7000가구 중 약 4.1~7.6%(약 4만8000~8만8000가구)는 임대인이 대출을 받더라도 보증금 반환에 필요한 자금이 부족할 수 있다고 전망했습니다.
[Remark] 보증금 미반환 시 필요한 것?
이렇게 임대차시장이 위기를 겪으면서 세입자들의 불안감은 날로 심화되고 있습니다. 특히 최근에 전세보증금 반환을 하지 않는 임대인이 늘면서 임차권등기명령 등 보증금 회수와 관련한 궁금증이 커지고 있는데요.
만일 역전세 등으로 보증금을 돌려받지 못한다면 어떻게 해야 할까요? 먼저 민법에 따르면 임대차계약은 ‘동시이행 관계’에 해당합니다. 말 그대로 임대인이 보증금을 반환할 때, 임차인의 건물 명도할 의무가 동시에 생긴다는 뜻입니다. 주택임대차보호법에 있어 대항력의 필수조건은 ‘점유’와 ‘전입신고’입니다. 즉, 계약이 만료됐더라도 전세보증금을 돌려받기 전까지는 집을 비울 필요가 없고, 또 점유 상태를 반드시 지켜야 훗날 보증금을 반환받을 수 있습니다.
단, 이 경우 임차인은 보증금을 돌려받기 위해서는 계약 만료 6개월~2개월 전까지 계약 해지 통지를 분명히 해야 합니다. 그렇지 않으면 묵시적 갱신(이전 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되는 것)이 되는데요. 물론 묵시적 갱신이 되더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 해지 통보할 수 있으며, 효력은 3개월 후에 나타나게 됩니다(임대인은 중도 해지 불가).
[Remark] 이사 시 임차권등기명령 중요성
하지만, 임차인이 이사 등으로 인해 점유를 상실할 상황이라면 어떻게 해야 할까요? 이때는 ‘임차권등기명령’를 활용할 수 있습니다. 임차권등기명령이란 임차인이 이사 등으로 대항 요건을 상실해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권(임차주택이 경매 시 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리)을 상실하지 않는 제도입니다. 7월 19일부터는 임차권등기명령이 임대인에게 송달되지 않더라도 법원의 명령만 떨어지면 임차권등기가 가능해집니다.
임차권등기명령은 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임대인 동의 없이 단독으로 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령신청서 신청 요건은 임대차계약이 만료돼야 함이 원칙이나, 계약 기간 내라도 임차주택이 멸실돼 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우, 혹은 임차보증금 일부를 돌려받지 못한 경우 등에도 신청이 가능합니다.
또한, 주택 전체가 아닌 다가구주택 등의 일부를 임차한 경우에도 임차권등기를 할 수 있는데요. 이때 도면에 임대차의 목적이 된 부분을 표시해 임대차등기명령 신청 시 꼭 첨부해야 합니다.
또한, 오피스텔 등 등기부상 용도가 주거시설이 아니더라도 이를 주거용으로 사용했다면 관련 서류(침실, 싱크대, 거실 등 실내 사진 또는 고지서 등)를 첨부해 임대차등기명령을 신청할 수 있는데요. 다만 무허가건물은 임차권등기명령을 신청할 수 없으므로 자신의 주택이 무허가인지 아닌지 계약 전에 꼭 확인해 보시길 바랍니다.
[Remark] 보증금 미반환 걱정 없는 집 있다?
하지만, 옛말에 ‘유비무환(有備無患)’이란 말이 있는 것처럼 보증금 미반환 시 대처 요령을 숙지하는 것도 좋지만, 처음부터 보증금 미반환 위험이 없는 집에 산다면 아예 이런 걱정이 없을 텐데요. 보증금 미반환 위험이 없는 대표적인 주택으로 ‘기업형 임대주택’을 들 수 있습니다.
‘기업형 임대주택’이란 민간 기업이 개발 또는 매입해 운영 및 관리하는 임대주택입니다. 대표적으로 리마크빌(KT에스테이트)을 비롯해 어바니엘(롯데자산개발), 지웰홈스(신영) 등 다양한 브랜드가 있습니다.
일반적으로 개인 임대사업자들은 보증금을 대개 보증금 반환이 아닌 다른 목적으로 사용하다 보니 역전세에 취약한 반면, 기업형 임대주택은 주로 대기업이 관리해 보증금 반환을 정확하게 지킨다는 장점이 있는데요. 그뿐 아니라 다양한 편의시설을 비롯해 보안이나 서비스 면에서도 우수하다는 평을 받고 있습니다.
[Remark] 새롭게 탄생한 임대주택... 부산에 이런 곳이?
8월에는 우리나라 제1의 항구도시인 부산에 새롭게 기업형 임대주택이 생긴다는 소식이 있어 세간에 화제를 모읍니다. 다름 아닌 KT에스테이트의 기업형 임대주택 ‘리마크빌 부산역’인데요.
리마크빌 부산역은 부산지하철 1호선 1번 출구 바로 앞에 자리한 초역세권 임대주택으로 뛰어난 입지를 자랑합니다. 높이는 20층 규모로 총 445가구가 들어서며, 내부에는 전용 23㎡부터 84㎡까지 다양한 구조를 갖추고 있습니다. 무엇보다 전용 72 및 84㎡ 등 기존 임대주택에서 좀처럼 볼 수 없었던 중대형 평수 덕분에 2~3인 가족이 살기에 넉넉하고 여유로운 공간이 돋보입니다.
각 세대에는 기본적으로 인덕션, 드럼세탁기, 에어컨, 전자레인지 등 빌트인 가전·가구는 물론, 일부 타입에는 대형 드레스룸과 팬트리 등도 갖춰 편리함을 더합니다. 건물 18층에는 카페라운지를 비롯해 피트니스 센터, 스터디룸, 심지어 스카이라운지 등 다양하고 특별한 커뮤니티도 갖추고 있는데요. 이 외에도 입주민이라면 문화 프로그램인 ‘리마크 빌리지 프로그램’을 비롯해 입주 청소 등 컨시어지 서비스 등 다양한 서비스 프로그램도 누릴 수 있습니다(일부 유료).
금일은 최근 역전세를 비롯해 보증금 미반환 시 대처법과 보증금 미반환 걱정 없는 임대주택까지 다채로운 이슈를 살펴봤습니다. 보증금을 돌려받지 못했을 때 임차권등기명령 등의 방법을 활용하는 것도 좋지만, 그보다 더 현명한 대처법은 무엇보다 보증금 미반환 걱정이 없는 주택에 사는 것이겠죠? 부디 하반기에는 전세 사고가 감소해 고통받는 세입자가 줄어들길 바라겠습니다.
/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/
