리츠 투자 때 챙겨야 할 네 가지...건물 유형, 입지, 임차인, 운용사
오늘 ‘방현철 박사의 머니머니’에선 미래에셋자산운용 리츠운용본부의 성정환 선임매니저와 함께 글로벌 부동산 시장에 대한 다양한 간접 투자 방법과 리츠(REITs, 부동산투자신탁) 투자 전략에 대해서 알아 봤습니다.
성정환 매니저는 개인 투자자가 해외 부동산에 투자할 수 있는 방법으로 직접 투자 외에도 국내외 상장리츠, 부동산 리츠 ETF(상장지수펀드), 부동산펀드 등의 방법으로 간접 투자를 할 수 있다고 했습니다. 이 중에 상장리츠는 정기적인 배당 수익이 나오는데다 증시에 상장돼 있어서 소액으로도 투자할 수 있습니다. 리츠는 부동산 등에 투자, 운용해서 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 간접 투자기구를 가리킵니다.
성정환 매니저는 미국 시장의 경우 1960년대부터 리츠 시장이 성장하기 시작해서 현재 리츠 규모가 국내총생산(GDP)의 6% 가까울 정도로 성장했다고 했습니다. 미국 시장의 경우 디지털 리얼티, 에퀴닉스 등 데이터센터에 전문적으로 투자하는 리츠가 유명하다고 합니다. 한편 JP모건자산운용이 집계한 작년 글로벌 자산군별 수익률을 보면, 작년에 미국 주식 시장이 좋았다고는 하지만 의외로 1위는 글로벌 리츠였습니다. 글로벌 리츠의 작년 수익률은 32.6%였습니다. 글로벌 리츠는 코로나 위기에서 벗어나면서 경제 활동이 재개되면서 임대수익 등이 늘어난 게 호재가 됐었습니다.
성정환 매니저는 리츠에 투자할 때 체크해야 할 점을 네 가지로 정리했습니다. 우선 어떤 건물 유형과 섹터에 투자하고 있는지 따져 봐야 한다고 했습니다. 호텔인지, 상가인지, 오피스인지 등을 따지면서 그 섹터의 전망도 봐야 한다는 것입니다. 둘째, 일반 부동산 투자와 같이 리츠가 투자하는 건물의 입지를 봐야 한다고 했습니다. 이는 섹터의 특성과도 맞물려 있습니다. 예컨대 물류센터는 도심에 있으면 가격이 비싸서 수익률이 낮을 수 있습니다. 셋째, 임차인이 누구이고 어떻게 구성돼 있는지 임대차 계약 관련 내용까지 짚어 봐야 한다고 했습니다. 마지막으로 리츠를 운용하는 운용사가 어디인지도 따져 봐야 한다고 했습니다. 전문 운용 인력이 운용하는지 점검하라는 것입니다.
성정환 매니저는 리츠는 장기 배당형 투자 상품이라는 점을 강조했습니다. 단기 차익을 노리는 투자에는 적합하지 않다는 것입니다. 대신 연금 계좌 등 장기 투자가 필요한 곳에 활용하는 게 좋다고 했습니다. 또 올해 미국의 금리 인상이 예정돼 있는 만큼 금리 상승 리스크 등도 따져 봐야 한다고 했습니다.
성정환 매니저는 글로벌 리츠는 국내에 상장된 상품도 있다고 했습니다. 성정환 매니저는 영상에서 해외 상장 리츠와 국내 상장된 글로벌 리츠의 차이점을 상세하게 설명했습니다. 우리나라에서 공모 리츠 배당금은 투자액 5000만원 이하인 경우 9.9%의 세율로 분리 과세 혜택을 받을 수 있습니다. 배당소득세가 15.4%인 것과 비교하면 절세를 할 수 있는 것입니다. 다만 세제 혜택을 받으려면 2023년 말까지 투자해야 합니다.
/방현철 객원 에디터
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