여전히 싸-늘하다

지난 두부에서 [재건축 빨리빨리]를 담았죠. 30살 된 아파트라면 재건축의 큰 걸림돌(?)이었던 안전진단을 패스할거란 내용이었는데요, '그럼 전국의 30년생 아파트 집값은 오르겠지?'란 생각을 했다면 잠시 접어둬야겠어요. 반응이 생각보다 싸늘한 상황입니다.😵

어디가 가장 추운가

재건축 대책만 나오면 가장 주목받은 곳 중 하나가 노도강(노원, 도봉,강북구)입니다. 노후화된 아파트가 많기 때문이죠. 그동안 대규모 재건축이 있을거다, 없을거다 소식에 집값이 들쑥날쑥하던 곳인데요. 이번엔 어떨까요?

노원구의 최대 재건축 단지, 월계 ‘미미삼(미륭·미성·삼호3차)’ 아파트를 한 번 볼게요.

이미 지난해 6월 정밀안전진단을 통과해 재건축 사업의 첫발을 내디딘 곳이에요. 그때만 해도 '이제 다 됐다'란 분위기였어요. 그런데 집값이 어떨까요?

2022년 12월 - 면적 78㎡ 7억 4667만원

2023년 12월 - 면적 78㎡ 7억 4333만원

2024년 1월 기준 역시 7억 중반 선에 나와있음

변화가 없습니다... why?

업계에서 분석하기론, 1)분담감이 계속 오른다 2)엄청난 대단지이니 재건축이 얼마나 걸릴지 모른다 3)금리가 너무 높다 등을 원인으로 꼽았어요.

사업성도 한 몫!

30살 넘었다고 모두가 재건축을 하진 않을 거예요. ' 이 아파트 새로 지으면 돈 되나?'를 따질테니 돈 안 되는 사업에 건설사가 붙진 않겠죠!

그럼 사업 수익률은 어떻게 따질까요? 재건축 투자에 관심있다면 주목! 바로 대지지분을 알아야 해요.


대지지분은 말 그대로 '내 몫의 땅'이에요. 아파트라면 전체 대지면적을 전체 가구수(소유주)로 나눠서 따지죠. 여기서 대지면적은 해당 건물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기예요.

대지지분(내 땅)이 클수록 동간 간격이 넓거나 층수가 낮아 주거환경이 쾌적할 가능성이 높아요. 상대적으로 가구수가 적기 때문에 재건축 이후 각자에게 돌아올 이익도 커지죠. 그럼 조합원 분양분 이외 추가 세대를 많이 늘릴 수 있어 그만큼 조합원의 추가분담금은 줄고 사업 수익성은 높아지는 원리입니다.

* 그렇다고 무조건 '대지지분 크다=사업성 좋다'는 아니에요. 평균 대지지분은 높지만 개별 대지지분은 낮을 수 있는데, 이것까지 다루면 너무 머리 아파지니 다음 기회에...

다시 노도강으로 돌아가 볼까요? 노도강 재건축이 호재로 들썩이지 않는 이유 중 하나가 바로 '사업성? 글쎄...'이기 때문이에요.

똑같이 30살 넘은 노원구 아파트 vs. 분당신도시 아파트의 대지지분을 비교해 봤어요. 노원이 12평, 분당이 17.7평으로 나왔어요. 그럼 계산기 두들겨 보겠죠. 노원 아파트는 대지지분이 더 적으니 재건축 시 일반분양 가구 수를 많이 늘릴 수 없어요. 그럼 조합원들이 부담해야 할 분담금이 커질 수 있어요. '재건축하면 돈을 더 많이 내야 한대요~'라고 하면 조합원들이 ok할까요? 동의가 없다면 재건축 추진이 어려울 거예요.

영끌족의 무덤?

노도강은 영끌족이 많이 몰린 지역으로도 꼽히는데요. 아파트 급상승 시기에 '지금이라도 들어가야해!' 30대 영끌족들이 그래도 감당 가능하다며 몰려든 것이죠.

잠깐! 조금 깊게 들어가볼까요?

내집마련을 하고픈 30대는 상대적으로 시드머니가 부족해요. 그런데 작년 초 '9억 이하 주택 구매 시 최대 5억까지 대출'해주는 특례보금자리론이 나오면서 영끌족들이 노도강으로 눈을 돌렸죠.

작년 중반부터 집값이 상승하기 시작하자 영끌족들은 '구매하기 잘했다'라고 한시름 놨는데, 하반기부터 다시 삐걱거리기 시작했어요.

부동산 가격 패턴 아시죠? 핵심 업무지역-핵심 학군지역에서 먼 지역일수록 집값 상승은 가장 늦고 하락은 제일 먼저 일어나요. 가격 상승폭이 제일 적은 반면 하락폭은 제일 크기도 하고요. 그러다 보니 서울 외곽인 노도강 지역의 주택가격이 지금 가장 큰 폭으로 하락하고 있는 상황이에요.

재건축 혜택을 받게 되면 '영끌 잘했네!'란 생각이 들겠지만 오히려 한숨 소리만 커지고 있어요. 재건축에 대한 기대감이 예전만 하지 못한 상황이니 혜택은커녕 집값이 하락하고 있기 때문이죠.

# 언제의 종각인가

서울 종각 인근 상권 침체가 예사롭지 않아요. 코로나19 종식으로 인근 을지로나 명동 등은 상권 회복이 빠르게 진행되고 있지만, 이곳 분위기는 다르네요. 유동인구가 줄어든 데다 고물가까지 겹치며 버티지 못하고 나간다는 상인들의 하소연이 들려요.

# 잠실 5단지도 뚝뚝

재건축의 ‘복병’인 추가분담금이 급등하면서 서울 송파구 잠실주공5단지, 마포구 성산시영 등 주요 대형 재건축 단지 시세가 주춤하고 있어요. 공사비 급등과 조합 내분 등으로 추가분담금이 1억원 이상 불어나는 사례가 속출해서예요.

# 사전점검에 뜨악

입주를 앞두고 아파트 현장에서 사전점검이 이뤄지는 가운데 갈등이 불거지고 있어요. 세종시 '세종리첸시아파밀리에' 입주 예정자들은 지난 18일 세종시청 앞에서 대대적인 시위에 나섰어요. 사전점검 자체가 불가할 정도로 공사가 제대로 이뤄지지 않았고, 이런 상태로 준공 승인은 절대 불가하다며 목소리를 높이고 있어요.

# 20년을 기다렸다

20년째 빈땅으로 남아있는 상암DMC랜드마크 부지 개발 기대감이 커지고 있어요. 서울시가 6차 매각에 나서면서 사업조건 규제를 일부 완화해서인데요. 사업이 추진되면 DMC 일대에 잠실 롯데월드타워에 버금가는 초고층 랜드마크건물이 들어설 전망이에요.

# 청약 만점자 쏟아진다

오는 6월이면 만능통장인 ‘주택청약종합통장’ 가입기간 15년이 도래하면서 청약가점 가입기간 ‘만점자’들이 241만명 가량 쏟아질 것 같아요. 올해 강남권 청약이 잇따라 나오는 상황에서 고가점자 간의 경쟁이 치열해질 거란 전망이에요.

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