서울 한복판에 있는 상가라면 역세권과 유동인구를 바탕으로 쉽게 망하지 않을 것이라 생각하기 쉽습니다.
하지만 이러한 믿음을 무색하게 만드는 경매 사례가 등장했습니다.
처음 감정가가 약 5억원에 달했던 상가가 여러 차례 유찰을 거치면서 2천만원대까지 내려간 것입니다.
무려 4억 7천만원 넘게 차이가 벌어진 이 장소는 서울 구로구 구로동에 있는 대형 집합상가입니다.
도대체 서울 한복판 상가에 무슨 일이 벌어진 걸까요?
이번 사례의 주인공은 서울 구로구 구로동에 위치한 신도림테크노마트입니다.
지하철 1·2호선 신도림역과 연결되는 대형 복합상가로, 2007년 준공된 지하 7층~지상 40층 규모의 건물입니다.
전자제품과 잡화 등을 판매하는 점포들이 모여 있는 곳이지만, 이번에 경매에 나온 10층의 약 66㎡ 규모 상가는 서울 역세권 대형 상가라는 이름값과 달리 가격이 크게 무너졌습니다.
가장 충격적인 부분은 가격입니다.
해당 상가의 최초 감정가는 약 4억9,900만원이었으나, 입찰자가 없어 유찰이 반복되면서 최저매각가격은 약 2,194만원까지 떨어졌습니다.
이는 최초 감정가의 약 4.4% 수준입니다.
다만 2,194만원은 실제 낙찰가가 아닌 경매 참여를 위한 최저매각가격으로, 5억원짜리 상가가 실제로 2천만원에 팔렸다는 뜻은 아닙니다.
가격이 이토록 폭락한 데는 경기 부진 외에도 집합상가 특유의 한계가 작용했습니다.
집합상가는 층수, 위치, 업종, 임대 수요에 따라 가치가 극명하게 갈립니다.
특히 온라인 쇼핑이 일상화되면서 전자제품과 잡화 위주의 오프라인 상가는 경쟁력을 잃었습니다.
과거 신도림테크노마트에서는 1층 점포가 14차례 유찰 끝에 감정가의 5% 수준에 낙찰된 사례도 있었습니다.
상가 투자의 핵심은 임대수익입니다.
아무리 역세권 대형 건물이라도 임차인을 구하지 못하면 관리비와 세금 등 유지 비용만 발생합니다.
공실이 길어지면 월세 수익은 사라지고 매각도 어려워집니다.
게다가 집합상가는 점포별 업종 제한이나 관리 규약 때문에 임대 전략을 유연하게 바꾸기 어렵습니다.
서울의 테마형 집합상가 경매 물건 상당수가 유찰을 겪는 이유입니다.
부동산 하면 흔히 아파트를 떠올리지만, 상가는 투자 방식이 완전히 다릅니다.
아파트는 실거주와 전세 수요가 가격을 지지해주지만, 상가는 실제 장사가 되고 임차인이 들어와야만 수익을 낼 수 있습니다.
소비가 위축되고 유동인구가 줄면 임대수익은 쉽게 흔들립니다.
신도림테크노마트의 극단적인 유찰 사례는 상가 투자가 입지와 건물 규모만으로는 성공을 보장받을 수 없다는 냉혹한 현실을 여실히 보여줍니다.
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