[Remark] 등기부등본도 깨끗했는데 계약이 불법?
2022년부터 시작된 전국적인 전세 사기 문제는 아직도 현재 진행형입니다. 수만 명의 피해자, 수조원의 재산상 피해가 발생하고 국회에서도 특별법이 제정됐지만 여전히 피해를 당하는 이들이 계속적으로 나오고 있죠.
지난달 7일 KBS1 ‘추적 60분’에서는 ‘신종 전월세 사기, 신탁부동산을 아시나요?’를 방송했습니다. 최근 기승을 부리는 신종 전월세 사기 수법인 신탁부동산에 대해 취재를 한 것인데요. 일반인들이 법률 관계를 잘 알지 못하는 점을 이용해 사기가 기승을 부리면서 해당 사기 피해가 속출하고 있습니다.
방송에 나온 K씨도 비슷한 경우입니다. 전세 사기가 두려웠던 K씨는 보증금 3000만원, 월세 43만원의 오피스텔 월세를 구했습니다. 그런데 입주한 지 2달 만에 K씨가 맺은 계약이 불법으로 밝혀졌는데요. K씨가 맺은 임대 계약이 신탁부동산이었는데, 신탁회사 동의 없이 임대차 계약이 맺어졌기 때문입니다. 등기부등본을 보고 근저당과 채무가 없는 부동산이라 안심했던 K씨에겐 날벼락 같은 소식이었죠.
[Remark] 신탁부동산 전세 사기란?
‘부동산 담보신탁’이란 자금이 필요한 사람이 부동산의 관리와 처분을 부동산 신탁회사에 맡긴 뒤, 수익증권을 발급해 이를 담보로 금융 기관에서 대출받는 제도를 말합니다. 이렇게 되면 신탁부동산의 소유권은 소유자로부터 신탁사로 넘어가게 됩니다. 만약 위탁자(소유자 등)가 대출금을 상환하지 못할 경우, 신탁회사는 부동산을 공매로 처분해 대출금을 갚게 됩니다.
그렇다면 K씨의 계약은 왜 불법인 걸까요? 계약에 따라 신탁회사의 사전 승인 없이 위탁자와 임차인이 맺는 임대차 계약은 법적 효력이 없기 때문입니다. 이에 K씨는 신탁회사의 퇴거 요구를 따를 수밖에 없고, 보증금 회수 역시 불가능한 상황에 놓여질 수 있습니다.
결국 부동산을 신탁한 위탁자들은 임차인들이 신탁부동산에 대해 자세히 모르는 것을 악용해 전월세 보증금을 챙긴 뒤 잠적하는 이른바 ‘먹튀’ 사기를 치고 있는 것인데요. 문제는 신탁부동산의 경우, 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약이 체결될 경우 법적으로 보호받을 수 없는 점을 공인중개사가 고지해야 하는데, 그렇지 않은 경우가 있어 속수무책으로 당하는 일이 생긴다는 점입니다.
[Remark] 신탁부동산 사기 주의점과 대안은?
따라서 임대차 계약 시 임차인은 등기부등본을 통해 신탁 등기 여부를 꼭 확인해야 합니다. 만약 등기에 신탁이 설정돼 있다면 추가로 신탁원부도 체크해야 하는데요. 신탁원부에는 위탁자와 수탁자, 신탁재산 관리 및 처분에 관한 사항이 기록돼 있어 내가 계약하는 당사자가 위탁자인지 수탁자인지를 꼭 파악해야 합니다.
지난해 말부터 신탁 등기가 된 부동산은 등기사항에 ‘신탁원부’를 확인하라는 내용이 추가되었으며, 올 1월부터는 인터넷으로도 신탁원부 열람이 가능합니다. 대법원와 법무부가 부동산등기법을 개정해 시행하고 있는 것이죠. 해당 제도를 통해 등기부에 계약 전 신탁원부를 확인해야 한다는 점을 명시하면 임차인의 피해를 상당 부분 막을 수 있으리라 기대되고 있습니다.
한편, 이렇게 신종 사기 수법으로 전세 사기가 계속되고 있는 가운데, 전세 사기 걱정 없는 기업형 임대주택이 대안으로 떠오르고 있습니다. 기업이 직접 운영하기 때문에 전세 사기 상관없이 안정적인 생활이 가능하기 때문입니다. 대표적으로 KT에스테이트가 운영 중인 ‘리마크빌’은 기업형 임대주택 점유율 1위 브랜드로, 현재 동대문, 영등포, 관악, 대연 등에서 운영 중입니다.
특히 오는 4월, 서울 광진구 자양동 ‘이스트폴’ 복합단지에는 7번째 리마크빌 브랜드인 ‘리마크빌 이스트폴’이 오픈할 예정인데요. 리마크빌 이스트폴은 총 282세대 규모로, 무엇보다 서울지하철 2호선 구의역과 바로 연결돼 초역세권의 이점을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 게다가 리마크빌 이스트폴은 쇼핑몰, 호텔, 오피스를 비롯해 영화관, 광진구청 등으로 구성된 복합단지 내 위치한 입지적 장점으로 수요자의 호응이 높을 것으로 기대가 모아지고 있습니다.
지금까지 신탁부동산 전월세 사기 피해 사례 및 주의할 점, 대안 등에 관해 살펴봤습니다. 시간이 지날수록 부동산 사기 수법은 점점 더 치밀해지고 교묘하게 진화하고 있습니다. 이에 실수요자라면 계약 전 꼼꼼한 확인과 더불어 기업형 임대주택 등으로 피해를 예방해야 하며, 아울러 정부 역시 서민 피해를 줄이기 위한 제도적 보완이 병행돼야 할 것입니다.
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