서울시, 공공지원 정비사업 시공자 선정기준 개정

서울시가 정비사업 시공자 선정 세부기준을 대폭 개정합니다. 8일 서울시는 공정하고 투명한 시공자 선정을 지원하기 위해 ‘서울시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준’ 개정안의 행정예고에 착수했습니다.

이번 개정은 7월부터 시행된 서울시 도시정비조례(서울특별시 도시 및 주거환경정비조례)의 후속 조치입니다. 개정 조례에 따르면 기존에는 사업시행인가까지 받아야 시공자를 선정할 수 있었지만 이제 조합을 설립하면(조합설립인가) 바로 시공자를 선정할 수 있게 되었죠.

시공사를 일찍 선정하게 되면 사업 초기 자금조달이 편해져서 정비사업도 활발해지는 효과가 기대되는데요. 공사비 관련 분쟁이 증가하고 수주전이 과열될 수 있다는 우려도 있습니다. 서울시는 이번 기준을 통해 부작용을 최소화하겠다는 계획입니다.

제멋대로 공사비 증액 견제, 시공 품질도 올려야

이번 개정에서는 ‘총액입찰’방식이 도입되었습니다. 조합이 이 방식을 채택하면 업체는 공사비 총액을 담은 ‘공사비총괄내역서’를 제출하고 입찰에 참여할 수 있죠. 시공자 선정을 보다 신속하고 간소하게 진행할 수 있게 됩니다.

다만 총액입찰은 ‘내역입찰’과 달리 구체적인 공사비 내역 없이 입찰을 진행하기 때문에, 추후에 공사비에 관한 갈등이 생길 가능성이 높죠. 그래서 서울시는 사업시행계획인가 시점에서의 공사비 검증을 의무화하는 한편, 입찰 과정에서의 설계도면은 개략공사비까지 담은 ‘기본설계도면’수준을 지키게 해서 사실상 내역입찰과 비슷한 효과를 볼 수 있게 했다고 밝혔습니다.

대안설계의 범위도 대폭 좁혔습니다. 기존에는 대안설계로 사업시행계획까지도 약간 변경이 가능했는데, 서울시는 이번 기준을 통해 ‘정비계획 범위’안에서만 대안설계를 제시하도록 못 박았습니다. 대안설계로 인한 깜깜이 증액 등의 문제를 차단한다는 취지입니다.

철근누락 등 날림공사를 방지하기 위한 장치도 마련했습니다. 조합에서는 현장설명회를 진행할 때 구조안전, 소음방지, 누수방지 등의 구체적인 내용을 담은 ‘공동주택성능요구서’를 의무적으로 제시해야 합니다. 이외에 조합의 전문성 보강을 위해 정비사업 건설사업관리 자문제도도 도입했습니다.

수주전 과열도 막는다…개별홍보 금지, 위반 시엔 입찰 무효

수주전 과열을 막기 위한 서울시의 감독 기능도 강화됩니다. 입찰 참가자의 홍보는 조합이 개최하는 합동홍보설명회(2회 이상)와 공동홍보공간에서만 할 수 있습니다. 그 밖에 개별 홍보나 금품 등을 제공하는 행위는 엄격하게 금지합니다.

시공자 선정 과정은 시장 또는 구청장이 관리∙감독하며 정비계획의 범위를 벗어난 설계 제안, 개별홍보 등 기준을 위반하는 경우에는 단 1회만 적발되어도 해당 입찰 자체를 무효로 보기로 했습니다. 이외에 다른 문제에도 시공자 선정 취소명령이나 과징금까지 부과할 수 있는 근거를 마련했습니다.

턴키입찰은 보류…입찰경쟁 줄어들 수 있어

이번 개정 기준에는 서울시가 추진하던 내용 하나가 빠졌습니다. 바로 ‘턴키입찰’ 방식의 도입이 미뤄졌죠. 턴키입찰은 설계와 시공을 일괄 발주하는 방식으로, 일괄입찰 과정에서 설계도면을 기본설계도면 수준으로 유지하면 내역입찰을 유도할 수 있다는 복안이었습니다.

다만 턴키입찰의 경우 시공사가 직접 설계도서와 내역서를 작성해서 제출하므로 시공사가 과한 리스크를 짊어진다는 지적이 이어졌습니다. 건설산업연구원에서도 관련 보고서를 통해 입찰경쟁이 줄어들고 유찰이 늘어 경쟁을 회피한 시공사들이 단독입찰하는 구역이 늘 것으로 예측한 바 있습니다. 관련 논의 끝에 이번 기준에서는 도입이 보류된 것으로 보입니다.

새 기준은 행정예고 기간을 거쳐서 규제개혁위원회 심의 및 중요문서 심사 후 확정 고시됩니다. 관련 의견은 서울시 홈페이지를 통해 제출할 수 있고, 기한은 10월 4일까지라고 하네요.