시니어 하우징 시장의 트렌드
홈플릭스 시니어 집짓기 프로젝트 ②

포털사이트에서 검색만 해도 쏟아지는 시니어주택 콘텐츠. 각종 시니어주택에 대한 정보와 장밋빛 전망이 넘실거리지만, 이 시장에서 성공했다는 사례는 아직 드문 것이 현실이다. 요즘 부동산 트렌드 속 시니어주택의 향방은 어디로 향할까.

지난 8월 16일부터 17일까지 양일간 서울 코엑스에서 개최한 ‘대한민국 부동산 트렌드쇼 2024’에는 우리나라를 대표하는 아파트 시행사와 마찬가지로 우리나라에서 손꼽히는 건설사업관리회사로 최근 MZ 대상 임대주택을 선보이고 있는 임대주택 공급 전문회사, 그리고 중소형 주택 시장에서 두각을 나타내온 건축 스타트업이 각각 노인 복지주택을 선보였다.

공동주택의 규모를 살펴보면 1,000세대 이상 > 100세대 이상 > 50세대 이하다. 규모의 경제를 실현하고 커뮤니티 서비스를 제공하기 위해서는 당연히 아파트를 지을 때 같은 논리를 따라가는 게 맞다. 그러나, 세대 수가 많을수록 선호도가 높은 입지에서 멀어질 수밖에 없다.
그리고 서울에는 비교 대상이 너무나 많다. 시니어주택 입주자의 대전제는 건강한 60세 이상이고, 그들이 선택할 수 있는 대안은 차고 넘친다. 그들에게 있어 시니어주택은 필요조건일까? 충분조건일까?

아직은 사업자 입장에서는 ‘빛 좋은 개살구’ 일 수 있다?
정부에서는 시니어주택 분양을 다시 허용하겠다는 방침을 발표한 바 있다. 그러나, 인구소멸지역만이 해당된다. 병원 인프라가 집중되어있어 선호도가 높은 서울의 경우, 분양형이 아닌 임대형만 가능하다. 그렇다 보니 시행하는 입장에서도 사업 수지 고민을 할 수밖에 없다. 비공식적으로 확인된 내용이지만 ‘서울에 공급되어 있는 시니어주택에 생각보다 공실이 많다’는 데 주목할 필요가 있다. 언론에 나와 있는 것처럼 수요 대비 공급지가 턱없이 부족해서 대기가 넘친다는 건 일부 시니어 주택에 해당하는 사실일 뿐 전체에 해당하는 팩트는 아니라는 것이다.

사용자 중심의 사고가 필요하다
서울에서 새롭게 만나야 할 예비 입주자인 시니어들은 우리나라 경제 호황기를 누리고 자산을 축적한 베이비부머 세대 전후다. 일단, 경제력이 있다. 송파구의 경우 아파트 한 채만 보유하고 있어도 자산이 20억은 훌쩍 넘는 경우가 다반사다.
필자가 직접 인터뷰를 진행해 보니 오래된 구축 빌라에 거주하고 있어도 아파트를 여러 채 보유하고 있는 경우도 많았다. 그들이 송파구에 거주하고 있는 이유는 살아온 동네이기 때문이었다. 그리고 앞으로도 살던 동네를 떠날 생각이 별로 없어 보였다. 그래서 불편해도 오래된 빌라에 살고 있는 경우가 많았다. 그러다 보니 일단 그들이 거주하던 공간보다 많이 작아지는 건 원하지 않았다. 공간의 면적은 주로 19평 전후였다. ‘지금까지 공급된 시니어주택이 이러했기 때문에 이러면 먹힐 것이다’는 안일한 생각일 수밖에 없다는 판단이 들었다. 그들은 풍부한 인프라를 누리며 살아왔기 때문에 약간의 불편함(?)을 감수한다면 굳이 시니어주택에 입주하지 않아도 된다. 만약, 그들이 시니어주택을 선택하고 입주를 한다면 딱 하나의 이유일 것이라는 판단에 이르렀다. 그 이유는 바로 “편해서”와 “건강하게 살고 싶어서”다.

사용자가 중요하게 생각하는 요소?
박람회 부스 내방자들을 대상으로 설문조사를 한 결과, 예비 입주자가 중요하게 생각하는 요소는 다음과 같았다. 집의 향, 맞통풍의 여부, 조망권, 보증금, 월이용료, 개인 정원이다. 특히 주변 시세를 고려하였을 때 전용면적이 40평 이상일 경우 보증금 15억원 이상, 월이용료 500만원 이상을 지급할 의향이 있다는 응답자도 적지 않은 비중을 차지했다. 어떻게 보면 기존 거주 주택에서 충족되지 않은 부분에 대한 요소를 원하고 있지 않을까? 판단이 들 정도였다. 시니어주택의 기준에서 보면 가장 최고급이라고 비싸다고 하는 ‘클래식500’보다 더 비싸도 들어갈 의향이 있다는 해석보다는 인근의 부동산 시세로 놓고 봤을 때 신축 아파트 대비 80~90%에 관리비와 생활비를 감안했을 때 오히려 가성비가 좋게 느껴지는 상황으로 분석할 여지도 있었다. 물론 전용면적 20평 이하 보증금 5억원 이상, 월이용료 300만원 이상을 원하는 응답자도 다수 있었다.
그러나, 한 가지 확실한 것은 해당 입지에서 선택할 수 있는 공동주택에서 제공하지 않는데, 사용자가 필요한 서비스를 제공했을 때 기꺼이 돈을 더 낼 의향이 있는 응답자가 적지 않다는 것을 주목해야 한다고 생각한다. 그래서 필자는 가변형 평면, 원하는 인테리어 사양을 정할 수 있도록 ‘내맘대로 시니어주택’이라는 서비스를 선보였는데 해당 아이디어는 박람회에서 빛을 발했다. 특히 기본 평면이 거실 확장형, 주방 확장형, 가든 확장형, 욕실 확장형으로 변신(?)하는 영상을 상영하는 TV를 뚫어져라 바라보면서 호응하는 내방객들 특히 부모님을 예쁜 집에 모시고 싶다는 자녀들의 바람은 서로 접점을 찾기가 수월해 보였다.

공간을 넘어선 서비스의 차별화 전략
입주자가 공간에서 바라는 점이 위와 같았다면, 이후 바라는 서비스는 메디컬과 케어 그리고 식사다. 실제로 의사가 상주하고 있지는 않겠지만 평상시 자신에 대한 케어가 얼마나 매끄럽고 신속하며 편하게 이루어질 수 있겠는지 궁금해했다. 그 부분에서 가장 중요한 부분은 대형 종합병원에 대한 접근성이었다. 또한, 24시간 자신의 건강을 어떻게 케어해줄 수 있느냐를 궁금해했다. 그것의 대안으로 필자가 준비한 것이 입주자 전용 스마트 워치 ‘CCD케어’다. 이 혁신적인 기기는 ‘착용하면 안심이 된다’는 슬로건을 모토로 입주자의 건강 모니터링부터 [낙상 감지 및 긴급호출] - [위치추적 시스템, 일상 관리] – [복약 조르기] – [운동 조르기, 커뮤니케이션] – [비서, 학습 매니저] 기능까지 다양한 기능을 AI가 Chat-GPT 기술을 기반으로 제공하며 입주자의 안전과 독립성을 지원한다. 해당 기기의 시연을 내방객에게 선보이자, 입주 여부와 상관없이 당장 구매를 요청할 정도로 큰 호응이 있었다. 혁신 스타트업다운 입주자 케어 방식에 많은 이들이 관심을 보였다.

“기존 대기업 시니어주택의 경우 발주자와
수급자 상호간 탄력적인 변화를 갖기 어려워…
적극적으로 입주자와 소통하는 스타트업이 유리할 수도”

자녀와 시니어가 함께 거주하는 실버타운?
정책적인 이야기이겠지만 서울은 부동산 가격의 상승을 우려하고 있기에 시니어주택을 임대형으로만 공급이 가능하게 하고 있다. 그래서 시행사에서 공급하는 시니어주택의 경우 프리 실버타운의 개념을 적용하여 자녀와 시니어가 같은 단지에 거주할 수 있도록 구성하였고 분양도 가능하다고 한다. 프리 실버타운이란 60세 이전의 입주자가 실버타운에서 제공하는 서비스를 제공받고 싶을 때 혹은 사전에 체험하고 싶을 때 입주할 수 있는 공간인데 시행사의 시니어주택 구성이 그러했다.
노인복지주택과 오피스텔을 한 단지에 설치하고 커뮤니티를 공유할 수 있도록 구성한 것이다. 장기적으로 추진되어야 하는 이상적인 모델로 실제 완성이 되었을 때 어떻게 보일 수 있을지 귀추가 주목된다.

서비스는 일방적이 아닌 생성형이어야 한다
내방객 상당수는 삼시 세끼 자신이 집에서 해 먹는 것보다 나은 품질의 식사가 제공될 수 있는지, 그 식사를 통해 자신이 건강이 유지될 수 있을지 혹은 더 좋아질 수 있는지에 대해 궁금해했다. 송파구의 경우 사업지 주변이 맛집 천지다. 원하면 전통시장에, 백화점에, 마트에서 공급되는 다양한 식재료를 다양한 가격대에서 고를 수 있고 배달음식 또한 선택의 폭이 아주 넓다.
모 언론사와의 인터뷰에서도 밝힌 사실이지만 위와 같은 상황에서 단순히 ‘기존의 시니어주택에서 이렇게 하고 있으니 우리 또한 이렇게 제공할 계획이다’라고 단정 짓는 것은 매우 위험하다고 판단한다. 서비스 제공자도 사용자도 양자 모두가 만족하는 실질적인 서비스를 제공하기 위해서는 먼저 사용자의 의견을 청취하고, 가설을 세워서 증명해 나가는 과정을 통해 서비스를 정립하는 과정이 필요하다고 판단했다. 그러한 차원에서 스타트업이 적극적으로 예비 입주자와 소통하려는 노력을 상대적으로 더 할 수 있기 때문에 경쟁력이 있을 것이라는 생각이다. 왜냐하면 이미 거대해진 기업들에서 제공하는 서비스는 대다수가 외주 공급이기 때문이다. 외주 공급의 경우 발주자와 수급자 상호 간에 약정이 정해지면 탄력적인 변화를 갖는 것이 매우 어렵다. 기존의 대기업 F&B가 시니어 시장에서 빛을 발하지 못하고 있는 이유이기도 하다. 때문에, 우리는 각 분야의 디렉터를 선정하고 지속적으로 개선해 나가자는 방향을 수립했다. 서로가 해당 서비스가 이 정도면 됐다고 와 닿으려면 이는 생성형 서비스가 되어야 하기 때문이다.

이에 전원속의 내집 구독자들을 대상으로 ‘친친디하우스 잠실’ 개발 프로젝트에 의견을 제안할 수 있는 커뮤니티를 구축한다. 네이버 밴드에서 친친디하우스 잠실을 검색하고 회원 신청을 하면 참여할 수 있다. 의견을 남기면 선정 여부와 상관없이 사은품으로 약 1만원 상당의 ‘양치소금’을 제공하며 매월 1명씩 베스트 의견을 선정하여 70만원 상당의 매직솔트 도자기 좌훈기를 사은품으로 제공할 예정이다. 시니어주택 개발에 관심있는 액티브 구독자들의 많은 관심과 지원을 바란다.

자료제공_ 홈플릭스

글_ 서동원 | 구성_ 신기영 | 사진_ 변종석, 홈플릭스
ⓒ월간 전원속의 내집 2024년 9월호 / Vol.307 www.uujj.co.kr

전원속의 내 집(2024년 9월호)

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전원속의 내집 편집부

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