농지에 단독주택 짓기, 자유롭게 가능할까?
그간 일반인이 하기 어려웠던 농림지역 안 단독주택 건축이 허용된다는 소식이 언론과 유튜브에 넘실거린다. 과연, 이제 단독주택을 위한 땅찾기가 한결 수월해지는 것일까? 그 디테일을 살펴본다.
지난 6월 24일 국무회의에서는 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 시행령 개정안이 의결 및 공포되었다. 의결된 시행령 개정안에는 농림지역에서 일반인도 부지면적 1,000㎡ 미만의 단독주택을 지을 수 있도록 허용한다는 내용이 담겼다. 조금 더 구체적으로는, 기존 제도에서는 ‘농림지역’에서 일반 국민은 일부 지역(농업보호구역)에서만 단독주택을 지을 수 있었으나, 이것을 확대한다는 내용이다. 얼핏 보면 모든 농림지역에 단독주택을 지을 수 있게 된 것처럼 보인다. 일부 언론이나 유튜버들도 해당 부분만 강조하는 콘텐츠를 내놓는 경우가 적지 않다. 하지만, 디테일은 예상과는 조금 달라 주의가 필요하다.
우선, 이번 개정안을 이해하기 위해서는 농림지역의 개념을 알 필요가 있다. 우리나라는 국토의 효율적인 관리를 위해 용도를 구분하고 있다. 크게 ‘도시지역’, ‘관리지역’, ‘농림지역’, ‘자연환경보전지역’으로 나눈다. 농림지역은 다시 ‘농업진흥지역’과 ‘보전산지’, ‘그 외 지역’으로 나뉘어 관리된다. 그리고 이런 농림지역은 해당 용도를 위해 농어업인들의 농어가를 제외한 일반인들의 단독주택 건축을 규제하고 있었다.
개정안은 농림지역에서 ‘보전산지’와 ‘농업진흥구역’을 제외한 곳에서의 규제를 완화한다는 내용을 담고 있다. 즉, 농림지역 안에 서 기존에 일반인들에게 단독주택 건축이 허용된 ‘농업보호구역(붉은색)’에 더해 ‘보전산지가 아니면서 농업진흥구역도 아닌 곳(파란색)’이 추가된 것이다. 한편, 여기에서 주의할 것은 ‘용도지역’으로서의 ‘농림지역’과 ‘지목’으로서의 ‘농지(전, 답 등)’는 다른 개념이라는 것이다. 농림지역에서 일반인 단독주택 건축이 허용되었다고 해도 농지전용은 반드시 수반되어야 한다.
전문가들은 이번에 일반인 단독주택이 허용되는 면적이 그리 넓지는 않아 생각보다는 큰 변화를 불러오기는 어려울 것으로 전망한다. 국토교통부 발표 자료에 따르면 전체 농림지역의 면적이 49,550㎢이고, 그 안에 보전산지가 39,755㎢(80.2%), 농업진흥지역 내 농업진흥구역이 8,880㎢(15.9%), 농업진흥지역 내 농업보호구역이 1,384㎢(2.8%)였다. 이번에 일반인 단독주택으로 허용되는 농림지역인 ‘그 외 지역’은 573㎢로 비중으로는 전체 농림지역의 1.2% 정도다. 즉, 이번 시행령 개정으로도 전체 농림지역의 96%에서는 일반인이 단독주택을 짓지 못한다는 의미다.
다만, 정부의 이번 개정 시행령은 정부 초기에 나온 정책인 데다 개정 시행령에는 농공단지 건폐율 완화나 ‘보호취락지구’ 신설, 개발행위 규제 완화 등의 내용도 담겨있다. 이에 비춰봤을 때 향후 농촌정책에 있어 농촌 정주 여건이나 개발 기반 개선 등 미래를 기대하는 목소리도 적지 않아 귀추가 주목된다.
취재_ 신기영
ⓒ월간 전원속의 내집 2025년 8월호 / Vol. 318 www.uujj.co.kr
