[Remark] 마래푸 지난 8월 신고가 기록, 국평 20억 돌파

서울 집값이 지속적으로 상승하고 있는 가운데, 최근 서울 마포구 아현동에 있는 ‘마포래미안푸르지오’(이하 마래푸)의 소위 ‘국민 평형(전용면적 84㎡)’이 20억원 이상 가격에 수차례 실거래돼 화제를 모으고 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡가 지난 8월 9일 20억원(22층)에 실거래됐습니다. 전고점인 19억4500만원(2021년 9월)을 넘어서 신고가를 기록한 것인데요. 뒤이어 8월 15일에는 20억1000만원(6층)에 상향 거래되며 신고가를 다시 갈아치웠습니다. 또한, 같은 달 21일에도 20억원(17층)에 추가 거래가 완료됐습니다.

마래푸는 국평뿐만 아니라 전용 114㎡에서도 신고가를 경신했는데요. 8월에 해당 평형 23층이 24억5000만원에 거래되면서 종전 신고가인 23억7000만원보다 8000만원 높게 거래됐습니다.

[Remark] 마래푸도 알고 보니 미분양?

마포래미안푸르지오는 아현3구역을 재개발해 총 3885가구로 조성된 올해 11년차 대단지 아파트입니다. 대단지답게 단지 내 녹지율이 40%가 넘으며, 커뮤니티 시설도 잘 갖춰져 있습니다. 아현초, 한서초 등 소위 ‘초품아(초등학교 품은 아파트)’ 단지이기도 하고요. 특히 서울 지하철 아현역과 5호선 애오개역을 동시에 이용할 수 있는 더블 역세권 단지라는 점이 인기 요인으로 분석됩니다.

이렇게 마래푸는 대단지, 입지 등의 장점으로 현재 서울 강북 대장주 타이틀을 가진 단지로 자리매김했지만, 과거 미분양 단지였다는 사실을 아는 사람들은 많지 않습니다. 마래푸는 2012년 분양 당시 고분양가 논란으로 평균 경쟁률이 0.42대 1에 불과했으며, 분양 후 3개월이 지났음에도 30% 이상이 미분양 상태로 남아있었습니다.

그런데 당시 고분양가로 논란이 된 마래푸의 분양가는 과연 얼마였을까요? 마래푸의 분양 당시 국평 분양가는 약 6억6000만원에서 7억4000만원 수준이었다고 하는데요. 지금은 20억원 수준이니 12년 만에 집값이 약 3배가량 상승한 셈입니다. 이때 미분양 공포를 이기고 마래푸를 분양받은 분들은 꽤나 큰 자산 이득을 챙겼으리라 예상됩니다.

[Remark] 마래푸처럼 미분양이었다가 반전 이룬 아파트는?

부동산시장에서 마래푸 말고도 반전을 이룬 아파트는 종종 있습니다. 바로 강남에서는 강남구 도곡동 ‘타워팰리스’와 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’와 ‘반포자이’ 등이 대표적인 단지들입니다. 타워팰리스의 경우, IMF 위기 여파와 1999년 고분양가(3.3㎡당 1000만~1500만원)로 인해 초기 분양률은 30%도 채 되지 않았다고 합니다. 하지만, 현재 전용 84㎡ 기준 최근 시세는 23~24억원을 뛰어올랐습니다.

래미안퍼스티지와 반포자이 역시 3.3㎡당 3000만원이 넘는 고분양가로 미분양이 났던 케이스였습니다. 반포자이의 경우, 2008년 분양 당시 일반 분양 물량 중 40%가 미분양으로 남아 2009년에는 미분양을 해소하기 위해 미국에서 사업 설명회를 열 정도였습니다. 래미안퍼스티지 역시 2008년 1순위 청약 당시 평균 0.92대 1을 기록해 미달됐었고요. 하지만 현재는 국평 기준 38억원에서 41억원의 시세를 기록할 정도로 강남권 랜드마크 단지로 자리 잡았습니다.

그뿐 아니라 마래푸와 함께 강북을 대표하는 단지인 ‘경희궁자이’도 한때 미분양 단지였습니다. 2014년 분양 당시 고분양가 논란 등으로 약 150가구 미분양이 발생했었는데요. 이후 반등에 성공해 현재 전용 84㎡ 시세가 21억원을 넘어섰습니다.

[Remark] 미운 오리 새끼에서 화려한 백조로… 미분양 투자법은?

미분양 아파트 가운데 옥석 가리기를 한다면 앞선 사례들처럼 추후 높은 시세 상승을 기대할 수 있습니다. 그렇다면 어떤 기준으로 미분양 아파트를 골라야 할까요?

우선 미분양이 났던 이유를 살펴봐야 합니다. 시장이 좋지 않은 상황에서 차별화된 상품성과 입지로 주변보다 비싼 분양가로 분양을 할 경우 미분양이 날 확률이 높습니다. 하지만 이런 경우에는 시장이 회복하고 난 뒤에 가치를 인정받아 시세가 상승할 가능성이 높습니다. 그렇지 않고 입지와 상품성이 낮은 반면 분양가는 높게 책정돼 미분양됐다면 분양가도 회복하지 못할 가능성이 높기 때문에 투자를 지양해야 할 것입니다.

신도시와 택지지구처럼 한꺼번에 공급 물량이 많이 몰리는 지역의 경우에도 진주가 있을 수 있습니다. 경기도 화성시 동탄2신도시의 경우 정부 규제와 입주 물량이 쏟아지면서 미분양이 급증했던 곳이었는데요. GTX 개통, 직주 근접 등의 이유로 현재는 경기 남부를 대표하는 신도시로 거듭났습니다.

지금까지 마래푸 사례를 들어 미분양이었던 미운 오리 새끼가 어떻게 백조가 됐는지 다양한 사례를 살펴봤습니다. 결국 초기 분양가가 높다고 평가받더라도 입지와 상품성 등이 좋으면 시장에서 인정받아 높은 시세 차익을 거둘 수 있다는 교훈을 얻을 수 있었는데요. 만일 미분양 아파트에 관심을 가진 분이라면, 입지와 상품성이 우수하고 개발 호재를 갖췄으나, 그에 비해 경기 침체, 공급 및 입주 물량 과다 등의 이유로 미분양이 난 곳이 있다면 흙 속의 진주가 있을 수도 있는 만큼, 관심 있게 지켜볼 필요가 있겠습니다.

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