상가 무덤된 송도… 신도시의 2~3배 ‘과잉공급’

주민 1명당 상가 연면적 12.6㎡... 경기도 남양주 4.5㎡와 큰 차이
市, 공동주택비율 80% 미만 규정 “주변 상권 살펴 규모 설정해야”

27일 인천 송도 국제도시 한 상가에 임대 안내문이 붙어 있다. 조병석기자

 

인천 송도국제도시가 상가들의 무덤으로 전락(경기일보 24일자 1면)한 가운데, 송도가 수도권 신도시보다 2~3배의 상가 공급이 이뤄진 것으로 나타났다.

지역 안팎에선 송도는 물론 청라·영종국제도시까지 과잉 상가 공급에 대한 실태조사와 함께 상가 비율 조정 등의 대책 마련이 필요하다는 지적이 나온다.

27일 인천경제자유구역청과 부동산114 등에 따르면 지난해 말 기준 연수구 송도의 상가 총 면적(연면적)은 256만8천748㎡(77만8천408평)로 주민 1인당 상가 연면적은 12.6㎡(3.8평)이다.

이 같은 수치는 수도권 신도시들의 상가 면적의 2~3배에 이른다. 경기도 남양주시의 별내신도시는 주민 1인당 상가 면적이 4.51㎡(1.3평), 김포시의 한강신도시는 5.77㎡(1.7평)에 그친다. 한강 수변이 옆에 있고 스타필드까지 들어서는 등 특화 상업가가 있는 하남시의 미사강변신도시도 7.72㎡(2.3평)에 그친다.

부동산 업계에선 송도가 종전 상가밀집지역 이외에 주상복합 건물이 들어설 때마다 상가도 함께 무더기로 생기면서 이 같은 상가 과잉 공급이 이뤄진 것으로 분석하고 있다.

특히 인천은 건축법 상 중심·일반·근린 상업지역에서 주거복합건축물(주상복합)의 공동주택 연면적 비율인 90%미만을 도시계획조례에서 80% 미만으로 규정하면서 20% 이상에 해당하는 면적은 상가로 채워지고 있다. 반면 수도권 신도시가 있는 하남시와 김포시 남양주시 모두 공동주택 비율을 건축법 상 기준과 같은 90% 미만으로 정하면서 상가의 공급을 억제하고 있다.

인천은 신도시가 자칫 서울의 배드타운으로 전락하는 것을 막기 위해 공동주택 연면적을 축소했지만, 공공시설 등이 아닌 상가로만 채워지면서 경기 침체로 상가 공실이 늘자 슬럼화한 것이다.

서울시는 최근 강북 등에서 상가 공실이 늘자 지난 9월부터 이 같은 주상복합의 공동주택과 상가의 비율 조정을 위해 내부 검토를 벌이고 있다. 현재 서울도 주상복합에 인천과 같은 공동주택 80%미만, 상가 등 비주거비율 20%이상으로 규정하고 있다.

서진형 한국부동산경영학회장은 “각 지자체가 상가의 과잉 공급을 막기 위해 상업시설의 수요, 수요자들의 특성, 주변 상권 등을 살핀 뒤 이에 맞게 주상복합의 비율을 조절해야 한다”고 말했다. 이어 “이 같은 분석 데이터를 토대로 도시계획 단계에서부터 적정 상업시설 규모를 설정해 공급해야 한다”고 덧붙였다.

이에 대해 인천시 관계자는 “송도와 함께 영종, 청라 등 신도시 중심으로 상가 공실 현황이나 수요 등의 파악에 나서겠다”며 “분석 결과를 토대로 상가 비율 조정 등에 대해 검토하겠다”고 말했다.

한편, 인천 송도는 비싼 상가 분양가와 임대료 등 때문에 주상복합 등에 있는 집합상가 공실률이 지난해 0.4%에 비해 올해 상반기 6%까지 15배 이상 치솟았다.

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김샛별 기자 imfine@kyeonggi.com