주택과 상가 임차인의 계약기간 만료 직전 갱신거절 의사표시 차이[법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

주택과 상가의 경우 모두 계약기간 만료 전 일정 기간 이내에 당사자들이 유효하게 갱신 요구권을 행사하거나 갱신 거절의 의사표시를 하지 않는 경우에는 당연히 묵시적 갱신이 되는 것으로 오해하고 있는 경우가 많은 것으로 보인다.

하지만 상가 임차인이 계약기간 만료 전 1개월 이내에 적극적으로 갱신 거절의 의사표시를 한 경우와 주택 임차인이 계약기간 만료 전 2개월 이내에 적극적으로 갱신 거절의 의사표시를 한 경우에서 법적 효과는 정반대다.

대법원은 주택 임차인의 경우와는 달리 상가의 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간을 넘긴 후 계약 만료일 직전에 갱신 거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차 기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다고 판시했다.

즉 주택 임차인이 임대차 기간 만료 2개월 전부터 만료일 사이에 갱신 거절의 통지를 한 경우 임대인이 이에 동의하지 않는 한 그 통지는 의미가 없고 해당 임대차계약은 주택임대차법의 규정에 따라 묵시적 갱신이 인정되지만 상가 임차인이 임대차 기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신 거절의 통지를 한 경우 그 통지는 유효하며 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차 기간의 만료일에 종료하는 것으로 본다는 것이다.

대법원은 상가 임대차의 경우에 위와 같이 보는 이유를 다음과 같이 설시하였다.

첫째, 민법에 따르면 기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료하는 것이 원칙이다.

둘째, 상가임대차법은 임대인의 경우 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지기간을 제한하고 있는 것과 달리 임차인의 경우에는 계약갱신 요구권을 인정할 뿐이고 임차인이 갱신 거절의 통지를 할 수 있는 기간을 제한하지 않고 있다.

즉 주택임대차법 제6조 제1항은 “임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”고 규정하고 있다.

이에 반해 상가임대차법은 “임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다”고만 규정하며 주택임대차법 제6조 제1항 후문과 같은 내용의 규정을 두고 있지 않다는 점에서 차이가 있다.

셋째, 상가임대차법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한 것으로 해석한다면 이는 문언 해석에 반할 뿐만 아니라 위 기간 이후 임대차 기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의 의사에 반하여 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되고, 이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다. 이처럼 주택과 상가의 경우 묵시적 갱신과 관련하여 위와 같은 차이가 있다는 점을 지적하고자 한다.

이철웅 법무법인 밝음 변호사