잠실 집값 40억 시대… "새로운 대장"은 누구?

엘리트 넘어 주공 5단지·장미 단지 40억대 진입

서울 송파구 잠실 일대 아파트 시장의 중심축이 빠르게 이동하고 있다. 기존의 ‘엘리트’(엘스·리센츠·트리지움) 아파트군이 신축 프리미엄이 소멸되며 주춤한 반면, 재건축 기대감이 반영된 잠실주공 5단지(주공 5단지)와 장미 1·2·3차 단지가 단연 주목받고 있다.

15일 국토교통부 실거래가에 따르면, 주공 5단지 전용 82㎡는 지난 4월 7일 40억 7,500만 원에 거래되며 송파구 국민평형 아파트 중 처음으로 40억 원대를 돌파했다. 한 달 만에 약 2억 원 상승한 뒤 대부분 거래가 40억 원대에서 이루어지면서, 시장에서는 “주공 5단지는 40억 원대가 기본”이라는 인식이 확산되고 있다.

같은 단지 전용 76㎡는 연초 30억 원대에서 3월에는 35억 원대로 뛰었고, 지난달엔 37억 6,500만 원에 신고가를 기록했다. 장미 1단지 82㎡도 지난해 대비 1억 9,000만 원 상승한 27억 9,000만 원, 장미 3단지 134㎡는 두 달 연속 35억 원 실거래가 이뤄졌다.

재건축 기대감, 가격 상승 주체로

이들 단지의 가격 상승은 재건축 기대감이 결정적 요인으로 작용하고 있다. 주공 5단지는 서울시 통합심의를 통과 중이며, 70층 높이 · 6,491 가구 규모의 재건축 사업이 추진 중이다. 하반기 사업시행계획인가 신청을 목표로 절차가 순조롭게 진행되고 있다.

장미단지 1·2·3차 역시 정비구역 변경안이 공람 단계에 있으며, 50층 · 5,165 가구 규모로 재건축될 예정이다. 두 단지를 합하면 약 1만 1,600 가구에 이르는 미니 신도시급 규모로, 잠실 내 새로운 주거 축으로 부상 중이다.

이중 잠실역과 한강변 인접 입지는 투자자와 실수요자 모두에게 뛰어난 프리미엄 요소로 작용하고 있다는 평가다.

엘리트 단지는 이제 ‘중견’… 리모델링으로 반전 모색

한편, 엘리트 3단지(엘스·리센츠·트리지움)는 건물 준공 후 약 18년이 지나 신축 프리미엄이 약화된 상태다. 최근 84㎡형의 경우 29억~30억 원대에 거래되며 신고가를 기록했지만, 주공 5단지 대비 상승폭과 관심도는 현저히 낮다.

공동체·편의시설 부족도 장기적으로 경쟁력 약화 요인으로 지목된다. 이에 일부 단지 주민들은 지하 1층~지상 1층 규모 커뮤니티 리모델링을 추진 중이다. 기존 방재실을 개조해 주민 커뮤니티 공간을 확장하며 시설 강화에 나서고 있다.

전문가들 “지금이 전환점… 투자는 신중히”

전문가들은 “주공 5단지는 잠실역·한강 조망이라는 핵심 프리미엄을 갖추고 있어 실거주 및 투자 매력도가 매우 높다”며, “장미단지도 엘리트보다 미래 가치 면에서 유리하다”라고 평가했다.

반면 일부에서는 최근 송파구 집값이 급격히 오르면서 “지금 시점에서 무리한 매수는 부담이 크다”는 의견도 나온다. 한 전문가는 “당장은 입지보다는 재건축 추진 단지의 지분 가치에 기반해 접근하는 것이 더 안전하다”라고 조언했다.

전매 제한·규제 속 ‘마지막 매수 기회’?

주공 5단지는 연내 사업시행계획인가 후 1 가구 1 주택 소유자만 입주권을 받을 수 있는 실거주자 조건이 적용된다. 특히 토지거래허가구역 지정 등의 규제로 수요 유입이 주춤할 수 있으나, 시장에선 “한강 조망권과 역세권 결합 프리미엄을 누리기 전 마지막 기회”라는 심리가 작용하고 있다.

잠실 집값 대세가 신축 재건축 단지로 넘어가는 흐름이 명확하다. 다만, 급등한 시세와 엄격해진 규제 조건을 고려할 때, 진입은 신중한 판단이 요구된다.