종묘 앞 마천루 갈등 '지방선거 속으로'

[선데이 부동산]
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1. '국가유산청 제동' 세운4구역…서울시 해법은?
2. "부동산 불패 신화 없다"…李 자신감 근거는?
3. 전셋값 차이가 11억?…서울 임차시장 무슨 일?

'국가유산청 제동' 세운4구역…서울시는?

서울 종로구 세운4구역을 둘러싼 정부와 서울시 간 갈등이 여전히 지속되고 있어요. 서울시에 따르면 국가유산청(옛 문화재청)은 지난 6일 '세계유산 종묘와 그 역사 문화환경 보호에 필요한 조치이행 명령' 공문을 발송했어요.

공문에서 국가유산청은 서울주택도시개발공사(SH)에 '세계유산의 보존·관리 및 활용에 관한 특별법'에 따라 세계유산영향평가를 실시 후 그 결과를 반영해 사업시행변경계획을 보완·조정할 것을 명령했어요. 서울시와 종로구에는 세계유산영향평가 절차를 마친 뒤 사업시행계획변경 인가 절차를 진행할 것도 함께 요구했어요.

서울시는 그동안 종묘 보존과 세운4구역 정비를 두고 합리적인 균형점을 찾기 위해 국가유산청과 주민대표회의 간 중재를 수차례 진행해 왔다고 해요. 그러나 합의에 이르지는 못했어요.

유네스코 세계유산으로 등재된 종묘 맞은편을 개발하는 세운4구역 재개발사업은 2004년 정비구역 지정 이후 20년 넘게 답보 상태에 놓여 있어요. 종묘 경관 침해 영향을 두고 정부와 서울시 간 대립이 이어지고 있어서예요.

지난해 10월 서울시가 이 구역 최고 높이를 기존 70ｍ에서 145ｍ로 완화하면서 갈등이 수면 위로 다시 떠올랐는데요. 서울시는 사업성을 개선해 이 구역 개발을 촉진해야 한다는 입장인 반면 정부는 세계문화유산 경관을 보존해야 한다는 주장이에요.

서울시의 세운4구역 높이 기준 완화가 '특정 사업자의 개발이익을 위한 것'이라는 지적도 나와요. 경제정의실천시민연합(경실련)은 "세운4구역 계획 변경안은 단순한 수치 조정이 아니라 종묘 전면부 조망과 역사도심경관 보전 원칙을 근본적으로 흔드는 중대한 정책 전환"이라며 "서울시는 누구를 위해, 어떤 근거로 장기간 유지돼 온 원칙을 완화했는지 시민에게 분명히 설명해야 한다"고 비판했어요.

서울시는 세계유산 종묘의 보존 필요성을 인정하면서도 20년 이상 정체된 세운4구역 정비사업 정상 추진과 주민 권익 보호를 외면할 수 없다는 입장이에요. 서울시는 "앞으로 종묘 가치 보존과 도심 기능 회복이 상생할 수 있는 합리적 해법을 찾기 위해 노력하겠다"고 밝혔어요.

다음달 초 서울시장과 각 구청장 등을 뽑는 지방선거가 열리는데요. 공방은 선거판 위에서 거세질 것으로 보여요. 첨예한 갈등이 계속되는 세운4구역이 언제쯤 삽을 뜨게 될까요?

부동산 시장 전문가 및 공인중개사 2026년 주택 매매가격 전망./자료=KB금융지주 경영연구소 '2026 KB 부동산 보고서' 갈무리

"부동산 불패 신화 없다"…李 자신감 근거는?

이재명 대통령이 지난 6일 '엑스(X, 옛 트위터)'를 통해 "부동산 불패 신화는 없다"고 못 박았어요. 계곡 불법시설 정비, 주식시장 회복처럼 대한민국 모든 것들이 정상을 되찾고 있다는 말과 함께요. 이 대통령의 자신감은 어디서 나온 걸까요?

지난 5일 KB금융지주 경영연구소가 발간한 '2026 KB 부동산 보고서'에 따르면 부동산 시장 전문가와 공인중개사를 대상으로 진행된 전국 주택 매매가격 전망 설문조사에서 전문가 56%, 공인중개사 46%가 상승을 전망했어요. 이는 1월 각각 81%, 76%였던 것과 비교해 25%포인트, 30%포인트 감소한 수치예요. 특히 공인중개사는 과반이 올해 집값이 하락할 것으로 내다봤어요.

연구소는 "최근 시장 분위기 변화가 반영된 결과"라며 "주택 매매가격은 2월까지도 상승하는 흐름을 보였으나 지난 2월12일 다주택자 양도세 중과 유예 종료(5월9일) 방침이 발표되고 하반기 세금 인상 가능성이 부각되자 시장 분위기가 반전됐다"고 설명했어요.

수도권 또한 매매가격 상승 전망 비중이 1월과 비교해 줄었어요. 전문가는 93%에서 72%, 공인중개사는 84%에서 66%로 각각 21%포인트, 18%포인트 감소했어요. 다만 수도권은 여전히 상승 전망이 우세한 모양새예요.

올해 매매가격 상승을 부추길 요인으로는 '주택 공급 부족'과 공사비 증가에 따른 '분양가 상승'이 꼽혔어요. 반면 하락 요인으로는 '대출 규제로 인한 자금 조달 어려움'이 가장 큰 비중을 차지했어요. '주택 매매가격 상승에 따른 세금 부담'과 '국내외 경기 불확실성'이 뒤를 이었어요.

연구소는 "정부가 다주택자 양도세 중과 유예 제도 종료에 이어 하반기 부동산 세제 강화 방침을 밝힌 이후 실제로 주택시장에서 다주택자 매물이 증가하고 가격 하락세가 나타나면서 1월 조사에 비해 세금 부담이 주택 매매가격 하방 압력으로 작용할 것이라는 의견이 크게 증가했다"고 바라봤어요.

서울 중랑지역 주거단지 모습./사진=이명근 기자 qwe123@

전셋값 차이 11억?…서울 임차시장 무슨 일?

서울 임차시장에서 갱신 계약과 신규 계약 간 금액 간격이 계속 벌어지고 있다고 해요. 일부 지역에서는 같은 평형 전셋값이 11억원 넘게 차이 난다고 하네요.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 서울 아파트 전월세 실거래 7만4407건(1월5일~4월30일)을 전수 분석한 결과 전세 실거래 3만8246건 중 신규 계약(1만7825건) 중위 보증금은 5억8500만원으로 집계됐어요. 이는 갱신 계약(1만9166건) 중위값인 5억3000만원과 비교하면 5500만원 높은 수준이에요.

그러나 강남3구(서초·송파·강남구) 등 선호도 높은 지역에선 이 간격이 더욱 극단적으로 나타나고 있어요. 실제 서울 서초구 반포동 '반포자이' 전용면적 85㎡의 경우 1월 4층 매물이 7억8341만원(최저 기준)에 갱신된 반면 3월 21층 매물이 19억원(최고 기준)에 신규 거래됐어요. 두 거래 보증금 차이는 11억1659만원에 달해요.

반포동 '래미안퍼스티지' 60㎡ 또한 3월 7억336만원(최저 기준)에 갱신됐으나 1월에는 8억9664만원 높은 16억원(최고 기준)에 신규 계약이 이뤄졌어요. 송파구 잠실동 '리센츠' 124㎡도 갱신 최저가가 13억6600만원(1월)인 반면 신규 최고가는 20억5000만원(4월)으로 6억8400만원 차이를 보였어요.

전월세 상한제로 인해 법정 인상률 상한이 5%에 묶인 갱신 계약과 시장 자율가인 신규 계약 간 가격 분리 현상이 심화하면서 서울 아파트 시장 '이중 가격' 구조가 고착화하고 있다는 분석이에요.

특히 갱신권을 이미 소진한 임차인들의 경우 다주택자 중과세 유예 종료(5월9일)를 전후로 매물 잠김 현상이 심화하면서 시장가에 대한 '방어막'을 상실했다는 의견도 나와요.

양 전문위원은 "갱신권을 소진한 임차인이 시장가에 노출되는 사례가 늘고 있다"며 "특히 신축 단지 첫 갱신 주기가 돌아오는 올해와 내년부터 시장가 충격이 본격화할 수 있다"고 경고했어요.

김준희 (kjun@bizwatch.co.kr)

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