GS건설이 대전 ‘도안2-8지구’의 브리지론 875억원에 연대보증을 약정하며 대출을 성사시켰다. 브리지론은 시행사가 토지를 취득하기 위해 일으킨 차입금이 연내 만기 도래하면서 차환에 사용된 것으로 보인다.

도안2-8지구는 11개 지구를 개발하는 도안 2단계 사업 중 일부로 대전시 유성구 용계동 261번지 일대의 14만6903㎡ 부지에 1209가구의 공동주택이 신축된다. 환지 방식으로 추진돼 토지주에게 보상금을 지급하는 대신 개발구역에 조성된 땅을 준다. 시공은 GS건설, 시행은 석정파트너스가 맡았다.

석정파트너스는 이달 교보증권 주관으로 875억원 한도의 브리지론 약정을 체결했다. 유동화는 스타라이크제일차 유동화전문회사(SPC)가 맡았다. SPC는 유동화증권을 발행해 조달한 자금을 석정파트너스에 대여한다. 이를 위해 지난 7일 875억원의 자산유동화기업어음(ABCP)을 발행했으며 만기는 내년 11월6일이다. 이자는 실행일에 선급, 원금은 만기 일시상환이다.

유동화자산은 석정파트너스에 대한 채권이다. 프로젝트파이낸싱(PF)에서 차주는 사업에서 발생하는 현금흐름으로 상환금을 확보하지만 아직 분양 전 단계로 채무불이행 위험이 존재한다. 이에 GS건설은 원리금 등 모든 채무에 대해 100% 한도로 연대보증을 약정하며 대출을 성공시켰다. ABCP는 GS건설의 연대보증으로 A2(sf) 등급을 받았다.

금리는 발행일 기준 A2 등급의 기업어음이 3.95%였으나 직접적인 담보가 없는 PF대출인 만큼 5~6% 이상으로 설정됐을 것으로 보인다.

도안2-8지구는 이번 자금조달로 탄력을 받고 있다. 현재 인허가가 진행되고 있으며, 내년 6월께 사업계획 승인을 받은 뒤 오는 2026년 2월 착공을 목표로 하고 있다. GS건설 관계자는 “이르면 내년 말께 본PF 전환을 예상한다”고 말했다.

석정파트너스는 부동산 개발을 위해 2021년 7월5일 설립된 법인으로 소재지는 경기 용인시 기흥구 중부대로 23-7번지 단독주택이다. 최대주주는 지분 60%를 가진 부동산개발사 옴니자산관리다.

이번 차입으로 도안2-8지구 사업비 확보에 나섰으며 연내 만기 도래하는 금융부채 규모는 1860억원이다. 이 때문에 브리지론이 차환에 사용됐을 것으로 예상된다. 석정파트너스의 유동자산은 지난해 말 기준 453억원으로 상환에는 부족하다. 이에 관계사와 부동산담보신탁으로 단기차입금을 끌어모았다. 연말 기준 실행액은 2021년 623억원, 2022년 1322억원, 2023년 1454억원 등이다. 4.6~7.5%의 금리가 적용돼 이자비용이 2022년 20억원, 2023년 58억원에 각각 달했다.

지난해 1000억원 이상의 단기차입금을 대여한 에이치엠홀딩의 경우 석정파트너스와 소재지가 같다. 이밖에 자금을 빌린 특수관계자로는 대성건설, 대성베르힐건설, 프런티어마루 등이 있다. 또 토지취득 자금 명목의 장기차입금 320억원을 다올저축은행 외 5개 대주단으로부터 금리 6.5%로 조달한 뒤 지난해 상환했다.

나영찬 기자