부동산업 기업대출 512조… 2금융권, 부실채권 20% 넘어

- 건설·부동산업 기업대출 ‘위태위태’
- 2금융권 부실채권 20% 돌파… 점입가경

건설·부동산 관련 대출이 누란의 위기입니다. 대출 규모가 끝없이 확대되는 가운데, 연체율은 늘고 부실채권으로 분류되는 고정이하여신비율도 치솟고 있습니다. 특히 크게 악화된 2금융권 부실이 부동산발 금융위기에 대한 우려를 더합니다.

건설·부동산업 대출 잔액 626.8조 원… ‘정부 예산급 규모’

건설·부동산업 대출 잔액은 정부예산에 맞먹는 수준까지 늘었습니다. 한국은행이 국회에 제출한 ‘금융업권별 건설·부동산업 기업대출 현황’ 자료에서 집계한 건설·부동산업 대출 잔액은 626.8조 원에 달합니다. 최근 국회를 통과한 2025년 정부 예산(673.3조 원)의 93.1%에 달하는 수준으로, 역대 최대 규모입니다.

특히 부동산업은 3분기 기준 512.3조 원으로, 직전 분기 대비 7조 원 늘었습니다. 올해 1분기 500조 원을 돌파한 이후 계속 증가하는 추세입니다. 은행권에서는 325.2조 원을 기록했고, 저축은행과 상호금융(새마을금고 제외), 보험회사, 여전사 등 2금융권(비은행)에서 187.1조 원을 기록했습니다.

건설업도 상황이 녹록치 않은 건 마찬가지입니다. 3분기 금융권 대출 잔액은 전 분기 대비 약 1.9조 원 줄었으나, 2022년 3분기에 돌파한 110조 원을 유지하고 있습니다. 은행은 56.2조 원, 2금융권은 58.2조 원입니다.

시장에서는 늘어나는 대출 규모보다 악화하는 부실 지표를 우려하고 있습니다. 연체율(1개월 이상 원리금 연체)가 역대 최고 수준으로 상승하는 가운데, 3개월 이상 연체된 고정이하여신(NPL) 비율도 역대 최악입니다.

특히 2금융권 상황이 심각합니다. 부동산업 기업대출 연체율은 지난해 3분기 기준 6.85%에 달했습니다. 2023년 말만 해도 3.89%에 그쳤던 연체율이 3분기만에 3%p 이상 올랐습니다. 건설업 연체율도 같은 기간 4%p 오른 8.94%를 기록했습니다.

고정이하여신비율은 20%를 돌파했습니다. 부동산업은 2024년 3분기 기준 20.38%를 기록했고, 건설업 역시 24.00%입니다. 역대 최악이라고 할 수치입니다. 2년 전만 해도 2금융권 고정이하여신비율은 부동산업 2.52%, 건설업 2.20%였습니다.

장기화 조짐 보이는 건설·부동산 대출 부실… 해법은?

레고랜드 사태 이후 꾸준히 악화되어 온 건설·부동산 대출 부실은 장기화 조짐을 보이고 있습니다. 한국은행은 지난해 12월 발표한 금융안정보고서를 통해 ‘적기에 부실을 정리해야 한다’고 설명하며, 추가부실 가능성도 경고했습니다.

한국은행이 ‘부동산PF 구조조정의 영향 및 관련 잠재리스크 점검’ 리포트를 통해 지적한 첫 번째 리스크 요인은 지방 부동산시장 부진입니다. 비수도권을 중심으로 미분양 주택이 적체되고, 초기분양률이 하락하면서 분양단계로 용케 넘어가더라도 공사 대금을 제때 회수하지 못하는 경우가 생길 수 있죠.

비아파트 시장 부진도 중요 리스크입니다. 연립·다세대·오피스텔 등 분양시장이 부진한 모습을 보이는 가운데, 호황기였던 2019년~2020년 중 착공한 비아파트 물량이 과잉 공급되면서 관련 PF 사업성이 악화할 전망입니다.

마지막 리스크는 사업 지연으로 인한 부실 전이 가능성입니다. 책임준공 약정에 따라 기한 내에 건물을 준공하지 못할 경우, 시공사가 채무를 인수하거나 신탁사가 공정지연에 따른 손해를 배상해야 하는데요.

한국은행은 건설사들의 자기자본 대비 책임준공 비율이 높은 상황이고, 부동산 신탁사들도 2020~2022년 중 책임준공확약형 관리형 토지신탁 수주를 크게 확대한 바 있어 자금부담이 확대될 수 있다고 전망했습니다.

정부도 대응에 나서고 있습니다. 1월 2일 기재부에서 발표한 ‘2025년 경제정책방향’에서는 60조 원 수준의 PF 시장 안정 프로그램 운영을 예고했습니다.

정부에 따르면 PF 사업자 보증을 35조 원에서 40조 원으로 늘리고, 준공전 미분양 대출 보증, PF 정상화 지원 펀드 등을 운영하게 됩니다. 이외에 PF 전 사업장에 대해 분기마다 사업성 평가를 상시화해서 구조조정을 신속 유도할 계획입니다.