안녕하세요. KB부동산입니다.
‘KB경영연구소’에서 발간한 2022년 8호 ‘KB부동산시장 리뷰’의 『상업용 부동산시장』을 요약해 드립니다. 오피스, 오피스텔시장을 살펴보겠습니다.
[오피스] 평균 공실률 13년 내 최저 수준
1. 오피스 수요대비 공급 부족으로 견고한 임대인 우위시장
GBD(강남권)의 오피스 부족현상이 YBD(여의도권), CBD(도심권)으로 확산되는 추세입니다. 2020년 파크원 준공으로 치솟았던 여의도 공실률은 비금융권 기업들의 유입으로 10년만에 최저치입니다. IT기업 수요가 몰린 판교의 경우 공실률 0%대로 절대적인 임대인 우위시장을 보이고 있습니다.
2. 오피스 Cap.Rate 안정세
거래면적 감소에도 불구하고, 제한된 공급과 지속되는 수요로 오피스 Cap.Rate는 안정세입니다. 2분기 중소형 오피스 위주의 거래로 거래면적 줄었으나, 3분기에 IFC등 대형빌딩이 거래될 예정입니다. 임대료 상승 가능성이 큰 오피스의 경우 매입 초기수익률이 국고채(5년) 수준에서도 거래가 이루어지고 있습니다.
[오피스텔 매매시장] 전국 오피스텔 낮은 가격 상승률 지속
1. 전국 오피스텔 가격 전월 대비 0.3%p 상승
전국 오피스텔 가격은 전월 대비 0.3%p 상승하면서 전월과 동일한 흐름을 유지하고 있습니다. 수도권 오피스텔 매매가격은 전월 대비 0.3% 상승하면서 0.1%p 하락했습니다. 주택시장 침체 영향으로 5개광역시 상승폭은 전월 대비 절반인 0.2%로 축소됐습니다.
2. 2022년 2분기 서울 제외 모든 지역, 매매거래량 전년동기 대비 감소
서울은 전년과 비슷한 수준의 거래량을 기록한데 반해, 기타 지역은 뚜렷한 감소세를 보였습니다. 2021년 거래량이 급증했던 인천 지역은 2022년 거래량이 48.7% 감소했습니다.
[오피스텔 임대시장] 오피스텔 매매전세비율 상승세, 임대수익률 보합세
1. 전국 오피스텔 매매전세비율은 전월 대비 0.1%p 상승한 83.8%로 최고치
수도권 매매전세비율은 전월 대비 0.1%p 상승한 84.1%입니다. 서울 83.3%, 인천 83.5%으로 전월 대비 각각 0.1%p 상승했습니다. 주택시장 냉각에 따른 매매대기수요의 증가와 소형주택 부족 등이 매매전세비율 상승에 영향을 줬습니다.
2. 오피스텔 임대수익률 보합세, 국고채와 Spread Gap 확대 전환
전국 오피스텔 임대수익률은 7월 4.8%로 2022년 2월 이후 보합세를 지속하고 있습니다. 국고채 금리하락으로 국고채 - 오피스텔 임대수익률 Spread Gap이 7개월 만에 확대로 전환됐습니다.
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