대법 "공인중개사, '채무인수 법적 성격' 설명 의무 없어"

공인중개사가 부동산 거래 과정에서 발생할 수 있는 채무의 법적 성격에 대해 조언 의무가 없다는 대법원 판단이 나왔습니다.

대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 손모 씨가 공인중개사 김모 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 청구 소송에서 지난달 12일 원고 패소 취지로 판결했습니다.

손 씨는 2020년 5월 자기 소유의 울산 중구 아파트를 2억 8천만 원에 매매했습니다.

당시 아파트는 법인 임차인이 2억 원의 보증금을 내고 사용하고 있었는데, 손 씨는 보증금 채무를 매수인에게 넘기고 차액인 8천만 원만 받았습니다.

그런데 이 과정에서 손 씨는 임차인의 동의를 받지 않았습니다.

법인 임차인은 주민등록이 불가능해 법적으로 보호받기 어렵기 때문에, 현행법은 집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘기고 책임을 면제받으려면 임차인의 동의를 받도록 합니다.

손 씨의 아파트를 구입한 사람은 임차인에게 보증금을 돌려주지 않고 아파트를 담보로 근저당권을 설정했고, 아파트는 결국 경매에 넘어갔습니다.

법인 임차인은 보험사를 통해 보증금을 돌려받았습니다.

보험사는 손 씨를 상대로 구상금 소송을 내 2억 원 배상 판결이 확정됐습니다.

이에 손 씨는 공인중개사 김 씨와 협회를 상대로 소송을 냈습니다.

공인중개사가 면책적 인수가 불가능하다는 점을 설명하지 않아 손해를 봤으니 배상하라는 취지였습니다.

대법원은 그러나 공인중개사에게 책임을 물을 수 없다고 판결했습니다.

대법원은 "채무 인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률 사무"라며 "공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무 인수의 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다"고 했습니다.

이에 "중개 과정에서 그릇된 정보를 전달했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채무 인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인해 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 해야 할 의무를 위반했다고 볼 수 없다"고 결론 내렸습니다.

(사진=연합뉴스)

한성희 기자 chef@sbs.co.kr