- 저가 커피 브랜드 성장과 매출 둔화... 버디 패스 논란, 임대인 갈등 심화
갓물주의 상징에서 계륵으로
한때 ‘건물주의 꿈’으로 불리며 부동산 시장의 대표 앵커 테넌트였던 스타벅스에 심상치 않은 기류가 감지되고 있습니다. 스타벅스가 입점한 건물은 경·공매 시장에 나오고 있으며, 전국 곳곳에서 폐점 소식이 잇따르고 있습니다.
특히 송파구 문정동 스타벅스 매장은 7차례 유찰 끝에 감정가 74억 원에서 최저 29억 원대까지 떨어지는 이례적인 상황을 보여주었습니다. 울산 중구에서도 경매 매물이 등장했습니다. 심지어 매출 1위로 알려졌던 더양평DT점은 매물로도 등장해 화제가 됐습니다. 동시에 광교중앙로점, 문경새재점 등 일부 매장은 폐점 소식이 들리고 있습니다.
스타벅스는 한때 연예인 효과로 ‘갓물주’란 별칭을 얻을 정도로 임대인들에게 선호받는 브랜드였습니다. 일례로 방송인 박명수 씨가 스타벅스 건물 매매로 80억 원의 시세차익을 거둔 사례가 화제가 된 바 있습니다. 허나 최근 흐름은 정반대의 양상을 보이고 있습니다. 이 같은 변화는 단순한 해프닝이 아닌, 시장의 구조적 변화를 반영한 결과라는 분석이 제기되고 있습니다.
스타벅스 성공 신화의 이면
1999년 이대점 개점 이후 스타벅스는 국내 커피 시장을 이끌며 ‘스세권’이라는 신조어까지 만들었습니다. 교통 요충지마다 매장을 열어 유동인구를 흡수했고, 세련된 인테리어와 ‘제3의 공간’ 콘셉트를 내세워 충성 고객층을 확보했습니다. 이는 건물 가치를 높이는 앵커 테넌트로서의 역할로 이어졌습니다.
하지만 화려한 성장 이면에는 독특한 임대 계약 구조라는 현실적인 문제가 존재합니다. 임대료는 고정 임대료와 함께 매출의 일정 비율을 지불하는 변동 임대료 방식을 활용합니다. 특히 전체 임대료에서 변동 임대료 비중이 더 높은 것으로 알려져 있는데, 일반적으로 월 매출의 10~15% 수준에서 책정되던 이 비율마저 최근에는 줄어드는 추세입니다.
여기에 신규 입점 시 리뉴얼 공사비 부담은 임대인의 몫으로, 수억 원의 비용이 발생하기도 합니다. 결과적으로 건물주는 공사비, 세금, 대출이자 등을 제하고 나면 기대만큼의 순수익을 거두기 어렵다는 후문입니다. 이런 구조적 한계가 스타벅스 건물주와 임대인의 현실을 점점 더 냉혹하게 만들고 있습니다.
매출 둔화와 저가 커피 브랜드의 공세
스타벅스의 매출 둔화 또한 건물주에게 치명적인 문제로 작용하고 있습니다. 2025년 기준 전 세계 매장 수 3위를 기록할 만큼 기하급수적으로 매장이 늘어났지만, 그와 반대로 매출 증가율은 눈에 띄게 둔화하고 있습니다. 2024년 처음으로 3조 원 매출을 돌파했음에도 매출 증가율은 5.8%로 감소했습니다.
이는 저가 커피 브랜드의 급성장과 직결됩니다. 메가커피, 컴포즈커피, 빽다방 등은 가성비를 내세워 젊은 층과 직장인을 흡수하며 시장 점유율을 확대하고 있습니다.
스타벅스는 ‘원 모어 커피’와 같은 할인 혜택, 키오스크 도입 등을 통해 대응했지만, 오히려 임대인과의 갈등을 낳았습니다. 대표 사례가 ‘버디 패스’ 논란입니다. 일부 임대인들은 스타벅스가 구독료 매출을 임대료 산정에서 제외했다며 소송을 제기했고, 스타벅스는 매출이 오히려 늘었다고 반박했습니다. 그러나 실질적으로 총임차료 증가율은 2023년 12.7%에서 2024년 3.4%로 급감하며 수익 구조의 약화가 드러났습니다.
정체성 흔들리는 스타벅스, 생존 전략은
투자 전문가들은 스타벅스 위기가 단순히 한 기업의 문제가 아니라 상가 시장 전반의 경기 침체와 맞물려 있다고 지적합니다. 특히 도심 내 매장 시세는 이미 높게 형성되어 있고, 금리 상승까지 겹쳐 수익률이 예전 같지 않다는 분석입니다.
이에 일부 건물주들은 지방이나 외곽 지역의 드라이브스루 매장을 선호하는 추세지만, 이 역시 안정성에 의문이 제기됩니다. 본질적으로는 국내 커피 시장이 이미 포화 상태에 이르렀다는 점이 문제의 핵심으로 꼽힙니다.
스타벅스는 더 이상 고급 브랜드의 이미지만으로 성장하기 어려운 국면에 들어섰습니다. 미국 시장에서도 매출 적자와 매장 폐점이 이어지고 있는 만큼, 글로벌 본사 차원의 전략 수정이 요구됩니다. 과연 스타벅스는 과거의 위상을 회복하고, 공간과 서비스의 가치를 강조하는 본연의 이미지를 되찾을 수 있을까요? 더 자세한 내용이 궁금하면 상단의 리얼캐스트TV 영상을 확인해 주세요!
