울산 울주군 청량읍 덕하리에 위치한 967가구 규모의 대단지 울산뉴시티에일린의뜰2차를 둘러싸고 분양 당시 최고가로 집을 마련한 입주민들과 건설사 간의 날 선 공방이 이어지고 있다.
지난 2021년 분양 당시 전용 99㎡ 기준 7억 원을 훌쩍 넘는 고분양가에 집을 샀던 기존 입주민들은, 최근 미분양 해소를 위한 조건 변경과 맞물려 시세가 5억 원대까지 급락하자 거센 분통을 터뜨리고 있다.
분양가와 실거래가의 엄청난 격차 속에 기존 계약자들과 건설사 간의 팽팽한 입장 차이가 시장의 이목을 집중시키고 있다.
울산뉴시티에일린의뜰2차는 울주군 청량읍 덕하1로에 들어선 총 967가구 규모의 브랜드 아파트이다.
2024년 6월 준공을 마쳤으나, 분양 당시 전용 99㎡형의 최고 분양가가 7억 2,600만 원(평당 약 2,402만 원)에 달하는 등 지방 미분양 적체 시기와 맞물려 고분양가 논란이 끊이지 않았다.
입주 이후에도 수백 가구에 달하는 미분양 물량이 해소되지 않으면서 단지 가치 하락에 대한 불안감이 수면 위로 떠오르는 도화선이 되었다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 최근 이 단지의 실제 거래 가격은 분양가와 확연한 차이를 보이고 있다.
2026년 9월 14일 전용 99.90㎡가 5억 9,790만 원에 거래되었고, 9월 10일에도 비슷한 면적이 5억 9,000만 원에 손바뀜이 일어났다.
이는 분양 당시 최고가와 비교하면 약 1억 2,800만 원 이상 낮은 수준이다.
전용 84.94㎡ 역시 5억 1,000만~5억 3,000만 원대에 거래되는 등, 실제 시장에서 확인되는 매매가는 5억 원대 선에 굳어지는 양상을 보이고 있다.
입주민 비상대책위원회와 일부 계약자들은 건설사가 미분양을 소진한다는 명목으로 신규 계약자들에게 우회적인 할인 조건을 제시하면서 기존 계약자들이 막대한 상대적 박탈감과 재산상 손해를 입었다고 주장한다.
실제로 일각에서는 7억 원 넘게 주고 산 집이 5억 원대 중반으로 내려앉아 약 1억 5,000만 원에 달하는 손실이 발생했다고 목소리를 높이고 있다.
다만 이 수치는 개별 세대별 차이가 존재하며, 현재 공식적으로 집계되는 9월 실거래가는 대략 5억 9,000만 원 선에서 형성되어 있다.
시행사인 아이에스동서 측은 이 같은 논란에 대해 분양가 자체를 깎아준 할인분양이 아니라는 입장을 고수하고 있다.
고금리와 부동산 경기 침체로 악화된 지방 분양시장의 여건 속에서 신규 계약자들의 자금 압박을 덜어주기 위해 잔금 납부를 2년 뒤로 유예해주거나 선납 시 일부 혜택을 제공한 금융 지원일 뿐이라는 설명이다.
그러나 기존 입주민들은 결과적으로 신규 계약자가 훨씬 유리한 조건으로 진입하게 된 셈이므로 실질적인 가격 인하와 다를 바 없다고 반박하고 있다.
이번 사태의 본질은 단순히 부동산 경기 침체에 따른 자연스러운 시세 하락을 넘어, 분양 당시의 고공행진하던 가격과 미분양 사태 이후의 조건 변화 사이에서 발생한 형평성 파열음에 있다.
KB부동산 매매 일반가 역시 5억 4,500만 원 선으로 집계되는 등, 분양가 대비 1억 원 이상 낮은 가격에 거래가 이루어지는 현실은 부인할 수 없는 사실이다.
건설사의 금융 지원 조치와 기존 계약자의 재산권 방어 주장이 정면충돌하는 가운데, 신축 아파트 단지 내 신구 계약자 간의 갈등은 쉽게 가라앉지 않고 있다.
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