‘원수에게 추천한다’ ‘지옥주택조합’이 서브타이틀이 된 지역주택조합, 최근에는 대통령도 나서 문제점을 지적할 만큼 부동산 시장에서 공공의 적이 되고 있습니다.
애초 지역주택조합(이하 지주택)이 만들어진 선한 의도와 달리 지난 십여 년간 사업 지연, 과대광고, 횡령 및 사기 사건의 중심에 서는 일이 잦아 이젠 지주택에 대해 막연한 거부감이 드는 것도 사실입니다.
그럼에도 불구하고 ‘저렴한 금액으로 새 아파트를 분양받을 수 있다’는 홍보 문구로 지주택 사업의 생명력은 이어가고 있습니다. 특히 저금리 기조와 아파트값이 상승하기 시작한 2020년경 전후해 존재감이 반짝 살아난 것도 같은 맥락에서 이해할 수 있습니다.
지주택은 청약 경쟁이 치열하고 내 집마련이 어려운 곳에서 주로 목격되는데요.
국토부 자료에 따르면 전국 618곳 사업지 중 경기도 118곳, 서울 110곳, 인천 32곳으로 수도권이 전체 42% 비중을 차지합니다.
전국 618곳의 지주택 사업이 원활하게 추진되었다면 주택공급에 도움이 되겠지만 실제 상황은 녹록하지 않습니다. 조합설립인가조차 받지 못하고 모집신고 단계에 있는 사업장이 전체 절반에 이를 정도로 지주택의 시계는 더욱 천천히 움직이고 있습니다.
부동산 시장에서 논란의 중심이 되어, 존폐 기로에 서 있는 ‘지주택’ 사업 장단점에 대해 살펴봤습니다.
[Remark] 시도는 좋았으나 변질된 제도 ‘흑화된’ 지주택
지역주택조합은 무주택자의 주택 마련과 주택공급 촉진을 위해 1980년에 도입되었습니다.
과거 청약통장이 보편화되지 않았고 시행사가 적었을 시절, 사람들이 모여서 ‘공동구매’ 처럼 조합을 결성해 내 집 마련을 한다는 취지였습니다.
조합원 입장에서 보면 청약통장 없이도 조합원이 될 수 있고, 일반 분양보다 분양가가 낮고 조합원이 먼저 동호수를 선택할 수 있는 장점도 있습니다.
지주택은 조합이 시행 주체이니 직접 주택 건설에 참여가 가능하지만, 동일한 이유로 개발 사업 책임에서 자유로울 수 없습니다. 만약 사업 지연, 금융비용 및 공사비 상승 이슈가 있을 때 조합이 이를 부담할 의무를 지게 됩니다.
이러한 까닭에 지주택 사업장마다 크고 작은 분쟁이 진행 중입니다. 전국 618개 조합 중 187개 조합, 즉 열 곳 중 세 곳에서 갈등이 표출되고 있는 것입니다.
국토부에 따르면 분쟁 내용 중에서는 사업 초기 단계인 조합원 모집 및 설립인가 단계에서 '부실한 조합 운영'이 52건으로 가장 많았고 '탈퇴·환불 지연'(50건)이 뒤를 이었습니다. 사업계획 승인 이후에는 '탈퇴·환불 지연'(13건), '공사비 분쟁'(11건) 순으로 집계됐습니다.
[Remark] ‘지주택’ 남의 땅에서 지으려니… 더 힘들다
지역주택사업은 크게 조합원 모집, 조합설립인가, 사업계획승인, 착공 순으로 진행됩니다.
본인 지분을 갖고 시작하는 재건축, 재개발 사업도 입주까지 수년의 시간이 걸리는 만큼, 토지를 다 확보하지 못한 지주택은 시간과 리스크를 더 많이 안고 간다고 이해하면 됩니다.
서울시 케이스를 살펴보면 지난해 서울 내 지주택 118곳 중 착공에 성공한 곳은 14곳(11.9%)에 불과할 정도로 사업 성공률이 낮은 편입니다. 또 모집신고부터 사업승인까지 평균 5년 9개월, 최대 13년 2개월까지 걸리는 것으로 나타났습니다.
남의 땅에서 사업을 하려다 보니 지주택 사업의 최대 관건은 토지 확보입니다.
사업 단계별 채워야 하는 토지사용권원, 소유권 비율이 정해져 있어 토지주와의 협의는 필수입니다.
이 과정에서 가격 이견, 등기 문제를 비롯해 의도적으로 '알박기'를 하는 경우도 있어 토지 확보가 사업의 큰 산이라고 볼 수 있습니다.
토지 미확보로 착공이 지연된다면 그만큼의 비용은 고스란히 조합원들 몫이 됩니다.
[Remark] 한 발 떼기가 힘들다… 신중한 판단 요망
포털 사이트에서 지역주택조합을 검색어로 넣었을 때 상단에 먼저 보이는 것은 소송과 관련한 광고입니다. 가입은 쉬워도 탈퇴 및 환불이 어려운 사업이라는 의미입니다.
서울시 지역주택조합 피해사례집을 참고하면, 일반적으로 조합규약에서는 원칙적으로 조합 임의탈퇴를 허용하고 있지 않으며, 탈퇴 희망 시 총회 의결 등의 절차를 거쳐 결정하도록 되어 있어 탈퇴가 어려울 수 있다고 합니다.
또 탈퇴 및 환불과 관련해 조합과 소송을 통하여 조합원이 승소하더라도 조합에 환불해 줄 자금이 없어 돌려주지 못하거나 고의로 환불해주지 않는 경우가 있습니다.
따라서 지주택을 가입한다고 했을 때, 유의사항을 철저하게 체크해야 할 필요가 있습니다.
먼저 ‘사업 부지 내 토지 80% 확보’, ‘토지확보 완료’ 등 홍보 현수막이나 광고전단을 믿어선 안 됩니다. 토지 소유권인지 사용권원의 확보인지 따져보는 등 해당 자치구에 문의할 필요가 있습니다.
또 사업이 순조롭게 진행되더라도 각종 금융비용이나 공사비, 사업계획 변경 등으로 추가 분담금이 발생할 수 있다는 점도 유념해야 합니다.
요즘엔 1군 건설사가 사업에 참여했다며 분양 광고를 하는 경우가 많습니다. 이때도 시공사와 지역주택조합 간 실제 계약을 체결했는지 확인해야 합니다. 사업추진협약만을 맺고 시공 예정사로 광고할 수 있기 때문입니다.
[Remark] ‘무조건 쪽박?’ 동작구에서는 성공사례도
지주택이라고 무조건 쪽박을 찰까요? 확률은 낮지만 성공사례도 있습니다.
동작구에서는 대형건설사 브랜드를 단 지주택 성공케이스가 다수이며, 성수동에서는 지주택으로 지어진 신축 아파트가 지난 6월 39억원에 거래(서울숲아이파크리버포레 )되기도 했습니다.
특히 서울시 동작구는 유독 지주택 추진 사업장이 많은 편입니다. 서울시내 전체 사업지 118곳 중 동작구가 24곳을 차지합니다.
동작구가 지주택의 성지로 불릴 만큼 활발한 움직임을 보이는 이유는 과거 성공한 케이스가 있어 지주택에 대한 거부감이 낮은 편이라는 배경이 있습니다.
실제 장승배기역과 상도역 인근 대단지 아파트 브랜드 중 지주택으로 지어진 곳을 쉽게 찾을 수 있습니다. 2007년에 입주한 ‘상도더샵’이 첫 문을 열었으며 ‘상도두산위브트레지움’, ‘상도동동원베네스트’, ‘상도역롯데캐슬파크엘’, ‘힐스테이트상도프레스티지’, ‘힐스테이트상도센트럴파크’ 등 입니다.
또 동작구는 서초구 인접지역이어서 입지와 사업성이 좋습니다. 일반 분양 가격을 높이 받을 수 있는 환경이 된다는 말입니다.
노후도가 높지만 재개발, 재건축이 어려운 지역이라는 점, 넓은 면적 땅을 지닌 토지주가 있어 사업 출발이 다른 곳과 달랐다는 것, 대형건설사에서 시공에 참여했다는 점 등도 성공 요인으로 보입니다.
[Remark] 대수술 앞둔 지주택 앞으로 어떤 변화가?
45년간 이어진 지역주택조합 제도는 현실을 충분히 반영하지 못한다는 지적이 지속되어 온 가운데, 이재명 대통령까지 문제를 언급해 전면적인 제도 개선에 나설 것으로 보입니다.
실제로 지난달에는 '지역주택조합 분쟁사례 분석 및 제도개선을 위한 연구' 용역긴급입찰공고도 나왔습니다.
제안요청서에 따르면 연구는 지주택 사업 추진 과정에서 나타나는 다양한 분쟁사례를 분석해 문제점을 찾고, 예방과 해소 등 제도개선 방안까지 모색하는 것이 골자입니다.
제안요청서 상 주요 과업으로 △주택법령, 조합규약 등 관련 규정의 실효성과 미비점 분석 △정비사업 등 국내외 유사제도 비교 △조합원 보호 강화, 사업 투명성 및 예측가능성 제고, 조합운영의 전문성 및 공정성 확보 △표준규약 개선안 제시 등이 있습니다.
과업 수행 기간은 착수일로부터 180일로 정해져 있는 것을 감안하면 국토부는 최종 보고서가 나오면 이를 바탕으로 제도를 대대적으로 손질할 계획으로 보입니다.
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