15~30억 아파트 거래 급감...강남구·30억 초고가 아파트 거래는 오히려 늘어
주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한한 '6·27 대출 규제'가 서울 아파트 시장에서 효과를 발휘하고 있다.
대출규제 시행 이후 서울 아파트 매매시장에서 9억원 이하 저가 아파트 거래가 크게 늘어났기 때문. 반면 그동안 대출 레버리지 투자의 주 대상이었던 15억원 초과~30억원 이하 아파트 거래는 6·27 규제 시행 이후 급감했다.
11일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면, 6·27 대출 규제 이후 이달 10일까지 신고된 서울 아파트 유효 거래량은 총 4646건으로, 이 중 9억원 이하 거래가 49.5%(2052건)으로 절반에 육박했다.
대출 규제 직전 43일(5월16일∼6월27일)간 신고된 1만4528건 중 9억원 이하 거래 비중(37.7%)과 비교하면 11.8%p나 확대된 것이다.
특히 6억원 이하 아파트 거래 비중의 경우 대출 규제 전 14.7%에서 대출 규제 이후22.8%로 8.1%p가 급증하면서 증가 폭이 가장 컸다.
이에 반해 대출 규제 전 23.0%를 차지했던 15억원 초과∼30억원 이하 비중은 규제 이후 15.6%로 7.4%p 축소되며 가장 큰 폭의 감소를 보였다. 9억원 초과∼15억원 이하 비중 역시 대출 규제 전 43일간 34.7%에서 대출 규제 후 28.6%로 6%p 줄었다.
서울부동산정보광장에 따르면, 지난 10일까지 신고된 서울 아파트 7월 거래량은 3649건으로 6월(1만19980건) 대비 69.5% 감소했는데, 15억∼30억원대 아파트가 많은 성동구는 6월 809건에서 7월 92건으로 88.6%, 마포구는 704건에서 109건으로 84.5% 급감했다.
9억원 이하 저가 아파트 거래가 크게 증가한 현상과 관련해 부동산 업계에서는 주담대 한도가 6억원으로 줄어든 것이 가장 큰 영향을 미친 것으로 보고 있다.
현재 강남 3구와 용산구 등 규제지역을 제외한 나머지 구는 주택담보대출비율(LTV)이 70%로, LTV를 최대로 받는다고 가정할 때 6억원의 대출 한도가 줄지 않는 집값의 상한이 9억원 선이다.
이와 함께 7월부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되면서 소득 대비 대출 한도가 축소된 것도 저가 위주의 거래에 영향을 미친 것으로 풀이된다.
노원구 상계동의 한 중개사무소 대표는 "대출 규제 이후 한동안 잠잠하더니 최근 들어 저가 매물을 중심으로 거래가 늘고 있다"며 "갭투자자를 포함해 전세를 낀 매수가 많다"고 말했다.
하지만 30억원을 넘는 초고가 아파트 거래 비중이 대출 규제 전 4.6%에서 대출 규제 후 6.2%로 확대된 것으로 나타나 서울 이파트 시장의 과열이 완전히 진정됐다고 보기 어려운 측면도 있다.
규제 시행 이전보다 거래량 자체는 줄었지만 초고가 아파트를 거래할 수 있는 이른바 '현금 부자'들은 대출 규제 영향에서 자유로왔다는 해석이다.
실제 강남권 중개업계에 따르면 강남구 압구정동 신현대12차 전용면적 170.38㎡는 최근 93억원에 매매 계약이 체결됐다.
지난 7일 한국부동산원이 발표한 8월 첫째 주(4일 기준) 주간 아파트 매매가격 동향조사에서도 강남구의 아파트값 상승폭은 전주 0.11%에서 0.15%로 확대됐고 용산구(0.17%→0.22%)와 성동구(0.22%→0.33%) 등도 다시 오름폭을 키웠다.
부동산 전문가들은 대출 규제의 효과는 길어야 3~6개월에 불과한 만큼 시장을 근본적으로 안정시키기 위해서는 확실한 공급대책이 나와야 한다고 입을 모은다. 이와 관련, 국토부는 이르면 8월말이나 늦어도 9월에는 공급대책을 내놓겠다는 입장이다.