서울 아파트 가격 격차 현황…강남권 최고가 vs 도봉구 최저가
올해 서울 아파트 시장에서 강남 3구(강남·서초·송파)와 도봉구의 가격 차이가 5배 이상 벌어지며 지역 간 양극화가 심화되고 있다. 이는 인프라, 수요·공급 구조, 투자 수요 등 복합적 요인이 작용한 결과로 분석된다.
서울에서 가장 비싼 아파트는 '청담동 더펜트하우스'
강남구 청담동 '더펜트하우스청담'이 407.71㎡ 기준 164억 원으로 4년 연속 공시가격 1위를 차지했다. 29가구 규모의 초고급 단지는 한강 조망권과 프라이빗한 시설로 유명인들이 집중되며, 2025년 현재 전용 272.96㎡가 102억 원에 거래되는 등 초고가 거래가 이어지고 있다.
상위 10위권 아파트 대부분 강남·서초·용산 집중
에테르노청담(128억6천만 원), 나인원한남(106억7천만 원) 등 상위 10개 아파트 모두 서울에 위치하며, 강남구 3곳·용산구 3곳이 포함됐다. 강남권은 3.3㎡당 평균 매매가 7,200만 원 이상으로 서울 평균(5,559만 원)을 크게 상회하는 반면, 도봉구는 2,673만 원 수준으로 최저가를 기록했다.
서울 최저가 아파트는 '도봉구 동순미아파트'
서울 내 합리적인 가격대 아파트는 주로 도봉구·노원구·강북구에 집중됐다. 도봉구 창동 '동순미아파트'는 24평형 5억9천만 원 대, '극동아파트'는 1993년 준공된 24평형 5억8천만 원 대로 거래되며 가성비를 인정받고 있다. 이들 지역은 역세권 개발(창동역 서울아레나), 재건축 잠재력, 학군 접근성 등이 주목받고 있으나, 강남권 대비 인프라 및 브랜드 가치 차이로 가격 격차가 고착화되었다.
서울 아파트 가격 격차 확대의 5대 요인
▶ 인프라 및 편의시설 편중
강남권은 국제비즈니스거점(강남·삼성·서초), 명문 학군(대치·반포), 고급 의료시설이 밀집해 프리미엄이 형성됐다. 반면 도봉구는 상대적으로 교통·교육·문화 인프라가 취약해 수요가 약세를 보인다.
▶ 공급 부족 vs 과잉 수요
강남권은 30가구 미만 소규모 단지 위주로 공급이 제한적이며, "29가구 룰"을 활용한 고밀도 개발이 불가능해 희소성이 높다. 반면 도봉구·노원구는 대규모 재건축 단지가 잇따르며 공급 과잉 압력이 작용한다.
▶ 투자 수요 집중 현상
2024년 기준금리 인하 예상에 따라 강남권으로 자금이 몰렸다. 다주택자 규제 회피를 위해 "똘똘한 한 채" 투자 전략이 확대되며, 상위 20% 아파트 가격이 4억 원 상승한 반면, 하위 20%는 1억 원 이상 하락했다.
▶ 정책의 풍선 효과
2023년 9월 DSR 강화로 중저가 아파트 수요가 위축된 반면, 고가 아파트는 갈아타기 수요로 거래량이 30% 증가했다.
▶ 소득 격차 반영
수출 호조로 고소득층의 자산 투자 여력이 커진 반면, 중산층 이하의 구매력은 임금 상승률을 따라가지 못하며 계층 간 주거 양극화가 심화됐다.
2025년 전망: 강남권 상승세 vs 외곽권 정체
KB부동산에 따르면, 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동) 지역은 공급 부족과 수요 증가로 연간 5~7% 상승할 전망이다. 반면 도봉구·강북구는 인구 감소와 미분양 증가로 가격 정체가 예상되며, 정부의 재개발 지원 정책에도 한계가 드러날 것으로 보인다.
서울시 관계자는 "2030년까지 강남권에 2만 호 신규 공급을 확대하겠다"고 밝혔으나, 토지 매입 비용 상승으로 실행 가능성에 의문이 제기되고 있다. 지역 간 균형 발전을 위해서는 광역교통망 확충과 공공주택 비율 조정이 시급한 과제로 떠올랐다.
서울 아파트 시장의 극심한 가격 격차는 단순히 주택 문제를 넘어 사회적 계층 분화를 심화시키는 요인으로 작용하고 있다. 정책당국은 공급 확대와 함께 지역 간 인프라 격차 해소에 보다 적극적인 해법을 모색해야 할 시점이다.
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