대우건설이 9000억원의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 과정에서 책임준공을 약정한 부산 '써밋 리미티드 남천' 분양에 나선다. 7월 중 공급할 예정으로, 부산에서는 해운대 엘시티 이후 10년 만에 등장한 고급 아파트로 주목 받는다.
9000억 본PF 결성...메가마트 남천점 부지 개발
26일 업계에 따르면 써밋 리미티드 남천은 '메가마트 남천점' 부지인 부산 수영구 남천동 545번지 일대에 지하 5층~지상 최고 40층, 5개동, 총 835가구로 들어선다. 시행사는 큐브광안피에프브이다. 시공을 맡은 대우건설은 2025년 3월 시행사로부터 수주해 2028년 9월 준공을 목표로 공사를 진행하며 올해 1분기 말 기준 도급액은 6334억원이다.
큐브광안피에프브이는 지난해 8월 한국투자증권 등의 대주와 9000억원 한도의 본PF 약정을 체결했다. 대출 구성은 트랜치A 6000억원, 트랜치B 2000억원, 트랜치C 1000억원 등이다. 대출실행액은 지난해 말 기준 8303억원으로 트랜치A 5303억원(금리 7.36%), 트랜치B 2000억원(9.5%), 트랜치C 1000억원(7.0~7.3%) 등이다.
대우건설은 대출 실행일로부터 18개월 전까지 착공하겠다는 책임착공과 52개월 전까지 준공하겠다는 책임준공을 약정했다. 이를 이행하지 않을 경우 본PF 채무를 인수하겠다고 하며 대출을 성사시켰다. 이와 별개로 트랜치C 1000억원 전액에도 연대보증을 제공했다.
본PF로 6500억원의 브리지론은 모두 상환했다. 큐브광안피에프브이는 2022년 12월 부산도시가스로부터 남천동 본사 사옥, 메가마트 부지 3만596㎡를 6328억원에 인수하기로 하고 계약금을 지불했으며 2023년 5월 잔금을 치르기 위해 브리지론 6500억원을 일으켰다. 대출 구성은 트랜치A 3900억원(6.9~6.93%), 트랜치B 500억원(8.2~8.54%), 트랜치C 500억원(9%), 트랜치D 1600억원(7.0~7.84%) 등이다.
시행사 2대주주 참여...개발이익 기대
대우건설은 시행사 지분 30%를 가진 2대주주인 만큼 6334억원의 도급액과 더불어 개발이익까지 확보할 수 있다. 2022년 12월 일반투자 목적으로 큐브광안피에프브이에 15억원을 출자해 지분을 확보했다.
큐브광안피에프브이는 메가마트 남천점 부지를 매입한 뒤 공동주택을 건축, 분양하는 개발 사업을 위해 설립된 프로젝트금융투자회사다. 지난해 말 기준 최대주주는 지분율 40%를 가진 큐브리얼티인베스트이며 NH투자증권과 삼성증권, SK증권이 각각 10%씩 보유하고 있다.
부지개발 사업인 만큼 835가구 전부가 일반분양으로 공급되며 막대한 개발이익을 올릴 것으로 예상된다. 입지 등 사업조건이 좋아 분양불 방식으로 공사가 진행된다. 분양불은 PF 자금조달 범위가 토지비와 초기사업비로 한정되며 공사비 재원을 대부분 분양수입으로 확보하는 것이다. 분양이 원활하지 않을 경우 리스크가 커지지만 흥행한다면 기성불보다 많은 수익을 가져갈 수 있다.
본PF 잔액은 명도비, 철거비, 금융비용 등으로 사용했고 7월 분양수익으로 공사비를 충당하게 된다. 이자비용이 큰 브리지론이 1년으로 짧게 유지돼 금융비용 부담이 작을 것으로 보인다.
대우건설은 하이엔드 주거 브랜드인 써밋을 적용해 고급 아파트로 조성한다. 전용면적별로 보면 △84㎡A·B 128가구 △112㎡A·B 72가구 △122㎡A 139가구 △142㎡A 218가구 △144㎡A 68가구 △177㎡A 68가구 △182㎡A·B 136가구 △227~243㎡ 펜트하우스 6가구 등이다. 대부분은 광안대교 조망이 가능하도록 배치되며, 주차공간은 가구당 2.17대 수준이다. 광안대교 진출입부에 있는 대형 필지에 들어서며, 조망권이 탁월하다는 평가를 받는다.
나영찬 기자
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