서울 아파트 매매가격이 높게 유지되면서 내 집 마련을 노리는 20대와 30대가 법원 경매시장으로 발길을 옮기고 있다.
시세와 감정가의 차이를 활용해 상대적으로 저렴하게 내 집을 마련하려는 실질적인 수요가 반영된 결과다.
실제로 2026년 상반기 임의경매 집합건물 매수인 가운데 30대 비중은 36.7%로 전 연령대 중 가장 높은 수치를 나타냈다.
20대 매수인 비중 역시 6.2%를 기록하며 지난해 상반기(4.8%) 대비 상승한 것으로 집계됐다.
서울 외곽 지역의 중소형 아파트 가격마저 오르자 자금 여력이 부족한 청년층이 경매를 대안으로 선택하는 흐름이다.
반면 과거 주요 매수층이었던 40대 비중은 19.0%로, 50대는 19.1%로 각각 낮아졌다.
높아진 집값과 주택 구입에 따른 자금 부담이 청년층을 경매 시장으로 이끈 주요 원인으로 파악된다.
서울 도봉구 쌍문동 쌍문청구아파트 전용면적 84.63㎡는 지난 7월 경매에서 4억 8,888만 원에 낙찰됐다.
해당 단지의 최근 실거래가가 5억 6,000만 원 수준임을 감안하면 시세보다 약 7,100만 원 낮게 거래된 셈이다.
또 다른 사례인 도봉구 쌍문한양1차 전용면적 66㎡는 지난 3월 감정가(7억 원)의 81% 수준인 5억 6,899만 원에 낙찰을 기록했다.
단순 낙찰가와 실거래가의 차이를 모두 순수익으로 판단하는 것은 경솔한 접근이다.
현재 서울 아파트 경매시장은 무조건 저렴하게 매수할 수 있는 구조가 아니다.
2026년 7월 기준 서울 아파트 경매 낙찰가율은 101.0%를 기록하며 4개월 연속 100%를 초과했다.
낙찰가율이 100%를 넘는다는 것은 평균적으로 감정가보다 높은 가격에 낙찰된다는 의미다.
경매시장 역시 경쟁이 강해지면서 과열 양상을 보이고 있다.
토지거래허가구역 내 주택이라도 법원 경매를 통해 취득할 경우 일반적인 토지거래허가 대상에서 제외된다.
허가 절차를 피할 수 있다는 장점이 있지만 대출 규제는 일반 매매와 동일하게 적용되므로 사전 자금 계획이 필수적이다.
낙찰가 외에도 취득세, 법무비용, 명도비용 등 추가적인 지출이 발생한다는 점을 고려해야 한다.
성공적인 경매를 위해서는 권리관계와 임차인 현황을 철저히 분석해야 한다.
정부의 2026년 세제개편안에 따라 경매 취득 주택도 보유 및 양도 단계에서 일반 주택과 동일한 세금이 부과된다.
감정가만 보고 입찰하기보다는 최근 실거래가와 전세가, 대출 가능액을 종합적으로 계산해 입찰가를 산정해야 한다.
서울 경매시장이 청년층의 새로운 선택지로 떠올랐으나 과거처럼 큰 폭의 할인만을 기대하기는 어려워진 상황이다.
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