견조한 오피스..균열 시작됐다 [fn마켓워치]

3분기 A급 3대권역 공실률 2.8%..올해 4.1%로
오피스 투자 자산 가치 재조정되나

사진=컬리어스코리아

[파이낸셜뉴스] 다른 나라 대비 견조하다고 여겨진 오피스 자산에 실금이 가기 시작됐다. 주요권역의 평균 공실률이 높아지면서다. 경영 효율화를 목적으로 본사 이전을 계획하고 있는 유통기업, 이커머스 업체 등의 구조조정 계획이 한국 임대차 시장에 영향을 주고 있다. 이같은 움직임이 투자 자산 가치의 재조정으로 이어질지 주목된다.

■오피스 임대료 상승률은 높은데 임대차 수요 감소세
17일 컬리어스코리아는 서울 주요 3대권역의 A등급 오피스 기준 평균 공실률이 3·4분기 2.8%로 분석했다. 전분기 대비 0.4%p 증가한 수준이다. 임대차 수요가 감소하며 전분기 공실률이 증가한 영향이다.

컬리어스코리아 관계자는 "임대료 절감을 위해 일부 테크 기업들이 강남권역(GBD) 밖으로 이전 계획을 발표하자, 테크 기업의 사업 축소로 3·4분기 임대차 수요가 감소했다. 반면 연간 임대료 상승률은 7%를 기록하고 있다"며 "마곡지역의 대규모 오피스 공급, 앞으로 예정돼 있는 도심 오피스 물량으로 견고했던 한국 오피스 시장에 대한 우려가 증가하고 있다. 견고했던 임대인 위주 시장 상황이 약화되고 있는 셈"이라고 밝혔다.

이어 "그동안 잦은 설계변경과 자금조달의 불확실성으로 진행 되지 못했던 세운지구의 개발계획의 윤곽이 서서히 구체화되면서 도심권역에 세운지구의 오피스 대규모 공급이 전망된다"고 강조했다.

문제는 서울 주요 3대권역의 A등급 오피스 기준 평균 공실률이 상승 곡선을 그릴 수 있는 부분이다. 컬리어스코리아는 올해 평균 공실률로 전년 대비 2.1%p 늘어난 4.1%를 제시했다. 2024~2028년 평균으로는 4.3%를 제시했다.

이는 여의도 '원센티널'이 공실로 남아있다는 전제에서 계산이다. KB국민카드가 임대차 LOI(의향서)를 제출했다고 알려졌지만 아직 확정이 되지 않은 것으로 전해졌다.

파크워 타워1에서 LG그룹의 LG CNS도 일부 이탈하는 것으로 알려졌다.

다만 여의도 IFC3를 임차하고 있는 메리츠증권이 떠난다는 이야기도 있었지만 재계약을 하기도 했다.

컬리어스코리아는 "대신파이낸스센터에 입주하고 있던 위워크의 영업종료로 5개층이 시장에 임차가능 면적으로 나왔다. 그랑서울 타워1의 주요 임차인인 SK그룹 계열사도 경영효율화를 위한 이전을 계획하고 있는 것으로 알려졌다"며 "임차가능 면적이 증가하면서 도심의 공실률은 전분기 대비 0.3% 상승한 2.9%를 기록했다"고 설명했다.

■2027년 후 오피스 대거 증가
도심권역에 2027년 준공을 목표로 한 오피스 개발사업은 준공시기가 밀리고 있다. 2029년께 대거 공급이 예상된다. 브릿지론(단기 차입금) 연장을 하거나 본 PF(프로젝트 파이낸싱)로 넘어가지 못하는 등 자금조달의 어려움을 겪으면서다.

컬리어스코리아 관계자는 "2029년에 서울역 부근과 세운지구에 대규모 오피스가 예정대로 공급되면 대형 임차인을 다 채우기에는 시간이 걸릴 것으로 보인다"며 "상대적으로 서대문과 서소문 권역에 개발 예정인 오피스는 상당면적을 사옥으로 사용할 예정이기 때문에 공실 문제가 대두 되지 않을 것"으로 예측했다.

삼성생명 서소문 빌딩(호암아트홀) 서대문 1·2구역의 재개발 일정도 지연되고 있다. 삼성그룹 계열사는 서대문1·2구역의 재개발이 완료되면 강남권역에서 도심권역 빌딩으로 이전을 계획하고 있다
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ggg@fnnews.com 강구귀 기자