"이제는 집 말고 땅 사요"
세금 부담 적은 토지 투자 인기
평범한 영업 사원에서 월세 1000만 원 수익 올려



양도소득세, 종합소득세 등 주택 투자에 대한 규제로 인해 상대적으로 규제가 느슨한 토지 투자에 관심을 가지는 이들이 늘어나고 있습니다. 최근 10년간 서울 거주자가 서울 이외 지역의 매수한 순수 토지의 면적은 계속해서 증가하고 있습니다.


토지 투자는 주택 투자와 달리 상대적으로 거래가 빈번하지 않아 공시가격이 현실화될 수 있는 비율이 공동주택보다 낮습니다. 결국 시세에 비해 세금이 덜 부과된다는 뜻입니다. 다주택자인 경우 취득세율도 주택보다는 토지가 낮습니다.

평범한 영업사원이던 전은규씨도 토지 투자로 연 억 대의 수익을 올리고 있습니다. 부동산 관련 영업직으로 일 하던 그는 자연스레 토지 투자에 눈을 뜨게 됐고, 500만 원으로 토지 투자에 뛰어들었습니다. 500만 원으로 토지 투자를 시작한 그는 16년이 지난 현재 전국에 땅 11만 평을 소유하고 있습니다.


그가 말하는 토지 투자의 장점은 제한이 없다는 것입니다. 땅을 사는 데는 평수 제한이 없습니다. 많은 초보 투자자들이 농취증이 발급되는 300평을 기준으로 생각하는데 1평이든 만 평이든 땅은 제한 없이 살 수 있습니다. 앞서 언급했던 것처럼 세금 규제도 주택 투자에 비해 자유로운 편입니다.


물론 장점만 있는 것은 아닙니다. 토지 투자의 가장 큰 단점은 환금성이 떨어진다는 것입니다. 아파트와 달리 땅을 필요로 하는 사람은 소수이기 때문에 땅을 잘 못 사면 나중에 되팔기가 매우 어렵습니다. 사는 건 돈만 있으면 쉽게 살 수 있지만 팔 때는 제한이 생길 수 있습니다.

또한 원주민들이랑 맞닥뜨려야 하기 때문에 사람과의 갈등이 있을 수 있습니다. 땅은 부르는 게 값이기 때문에 협상을 하고 가격을 깎는 과정 등 에너지가 많이 소모됩니다. 거기에 개인의 변심 등 여러 가지 복합적인 요소가 있기 때문에 계약서에 도장을 찍기 전까지는 모든 신경을 곤두세우고 있어야 합니다.

그렇다면 초보자들이 가장 쉽게 놓치는 토지 투자 포인트는 무엇일까요? 장점 같지만 단점을 가진 땅, 단점 같지만 장점을 가진 땅의 특징에 대해 소개합니다.


장점 같지만 단점을 가지고 있는 땅의 대표적인 예가 역세권입니다. 특히 초보 투자자들은 역 바로 앞 100m 이내의 땅들을 선호하지만 역세권에 너무 가까운 땅들은 되려 위험할 수도 있습니다. 초역세권 땅들은 강제수용될 가능성이 있기 때문에 평당 100만 원을 주고 사도 나중에 100만 원을 다 못 받는 경우가 생길 수도 있습니다.

단점 같지만 장점을 가지고 있는 땅은 묘지, 축사, 송전탑 등 혐오시설을 품고 있는 땅입니다. 혐오시설이 있는 땅은 얼핏 보면 좋지 않은 땅으로 보일 수 있으나 오히려 기회가 생길 수도 있습니다. 축사나 묘지 같은 경우 도심이 개발되면 이전을 하고, 송전탑도 지하로 들어가기 때문에  그 땅의 가치는 2배, 3배씩 올라갑니다.

땅을 구매할 수 있는 루트는 크게 4가지가 있습니다.


1. 부동산

토지라는 매물 특성상 정보 공유를 잘 하지 않고, 중개사들 또한 토지 매매에 대해 소극적입니다. 그렇기에 부동산을 가서도 본인 자본금이 작다는 걸 어필하지 말고 부동산 사장님과 친분을 쌓는 게 좋은 토지를 얻을 수 있는 길입니다. 거래가 많지 않기 때문에 인간적으로 부동산 사장님에게 다가가야 더 좋은 매물을 받을 수 있습니다.


2. 지인

갑자기 지인이 땅을 사라고 하면 주의해야 합니다. 제대로 된 지인을 통해 땅을 사는 경우도 있지만 지인이 갑자기 땅을 사라고 하면 90% 이상이 기획 부동산일 가능성이 높습니다. 지인이 땅을 사라고 할 때는 먼저 지번을 물어보고 근처 개발 계획을 검색해 보며 검증 절차를 거쳐야 합니다. 현장 답사를 다녀오고 나서도 확신이 안 들면 전문가에게 의뢰를 요청하는 방법도 있습니다.

3. 경공매

경매를 이용하면 시세보다 저렴한 가격에 땅을 구매할 수 있습니다. 공매를 통하면 온라인으로 입찰이 가능하지만 권리 분석 사이트가 없어 정보를 얻기는 힘들다는 단점이 있습니다.


4. 급매

토지 투자 고수들은 급매를 선호합니다. 하지만 초보자들은 급매를 잡기가 어려운 게 현실입니다. 급매를 찾기 위해서는 많은 노력이 필요합니다. 부동산에 눈도장을 많이 찍어야 하고 중계비에서 융통성 있게 조금 더 챙겨드리는 등의 성의가 필요합니다. 복비 0.9%를 받고 움직이는 사람은 많지 않습니다. 더 좋은 알짜 매물을 받기 위해서는 사람의 마음을 사야 합니다.