'월급만으로는 부자가 될 수 없다 '라는 말을 많이 들어보셨을 겁니다. 노동에 의한 급여 인상 폭이 자본주의 사회에서의 자산 가격 상승폭 보다 작기에 직장만 다녀서는 절대로 부자가 될 수 없다는 말이죠.


때문에 많은 분들이 급여 외 소득을 만들기 위해 '부동산 투자'를 선택합니다. 하지만, 부동산 투자를 위한 충분한 자금이 없거나 레버리지를 만들기 어려운 상황이라면 투자를 이어가기가 쉽지 않죠. 그렇다면 이런 분들은 부동산 투자를 하지 못하는 걸까요?

월급쟁이 부자는 없다,
뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법!

부동산을 투자하는 방법에는 크게 세 가지가 있습니다.

1. 분양(청약 통장 활용)
2. 일반 매매(부동산 중개업소를 통해서 사는 가장 일반적인 방법)
3. 부동산 경매

1번과 2번은 앞서 말씀드렸듯 자본이 준비되어 있지 않거나 조건이 맞지 않으면 쉽게 접근할 수 없는 방법들입니다.

그렇다면 부동산 경매는 어떨까요? 부동산 경매란 채권-채무 관계에서 채무자가 빚을 갚지 못하는 상황이 발생하게 된다면 부동산이 경매로 나오게 되는데 이 물건에 입찰하여 분양받는 것입니다. 이를 활용하면 시세보다 평균적으로 10~20% 정도 저렴하게 구매할 수 있는 것이죠.


물론, 부동산 경매 투자 또한 종잣돈이 있어야 하는 것은 사실입니다. 하지만, 부동산 경매를 통하면 일반 매매보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있다는 장점이 있습니다. 청약처럼 특별한 자격조건이 필요하지도 않고, 무엇보다 대출이 잘 나오기 때문에 소자본으로도 투자가 가능합니다. 시작부터 안전 마진을 확보하고 들어가는 이기는 투자인 셈이죠.

아파트 경매 사이트에서
내게 딱 맞는 물건 찾는 법

부동산 경매는 생각하는 것만큼 복잡하지 않습니다. 다음 총 7가지 단계에 따라 절차를 밟으면 되는데요.

1단계 : 부동산 경매 물건 탐색 & 부동산 권리 분석
2단계 : 현장답사
3단계 : 입찰
4단계 : 잔금 납부
5단계 : 명도
6단계 : 화장하기(수리)
7단계 : 수익실현

이중 가장 중요한 것은 당연히 1단계입니다. 부동산 경매는 모종의 이유로 어쩔 수 없이 경매로 넘어온 물건들을 사는 것이기 때문에, 나한테 꼭 맞는 물건을 탐색하고 해당 부동산의 권리 분석을 하는 것이 필수입니다.


만약 여러분이 생애 처음으로 부동산 경매에 참여한다고 한다면 아파트나 빌라같이 주거용 경매에 참여하는 것이 좋습니다. 상가나 빌딩은 위험 부담이 너무 크기 때문이죠.

아파트 경매 물건은 아파트 경매 사이트를 통해 찾을 수 있습니다. 법원 경매 사이트가 있고, 두인경매, e 옥션, 굿옥션(옥션원), 레이 옥션, 지지옥션, 네이버 부동산경매 등 다양한 사이트가 있는데요.


일반적으로 아파트 경매 사이트는 유료와 무료 버전으로 나눌 수 있습니다. 법원 경매정보는 국가에서 누구나 무료로 볼 수 있게 무료로 경매 물건 정보를 제공하고 있는 사이트입니다. 다만, 물건에 대한 최소한의 정보만 알 수 있기 때문에 등기부등본 열람은 유료 결제를 해야 하죠. 물건을 찾는 것은 가능하지만, 권리 분석이 어렵다는 단점이 있습니다.


이 외의 유료 아파트 경매 사이트의 경우 법원 경매정보를 기반으로 다양한 편의 기능을 제공하고 있습니다. 때문에 유료로 사용해야 한다는 단점이 있지만, 내게 딱 맞는 물건을 찾고 권리 분석을 하는 데는 큰 도움이 됩니다.

이번 글에서는 '옥션원(굿옥션)' 사이트를 기준으로 어떻게 매물을 찾을 수 있는지 알려드릴게요!


ⓐ 굿옥션 회원가입 후 경매 검색

네이버에서 굿옥션(옥션원)을 검색 후 사이트 클릭을 하면 다음과 같은 화면이 뜹니다. 회원가입 후 경매 검색을 통해 아무런 조건 없이 '검색'을 누르면 당시 진행 중인 경매 물건 12,893개가 뜨는 모습이 보이네요!

ⓑ '내가 가진 투자금은 얼마인가' : 자본금 규모에 따라 필터링

내가 아무리 많은 자본금을 들고 있다 하더라도, 만약 부동산 경매가 처음이라면 종잣돈 2천만 원 내외로 사용하는 것을 추천드립니다. 경매라는 것 자체가 입찰 경쟁이 불가피하기 때문에 자칫하면 가지고 있는 자본금 이상의 자본을 사용해야 할 수도 있고, 이는 이자 부담으로 이어질 수 있거든요!


만약 자본금을 2천만 원으로 설정하셨다면 감정가 상한선을 약 10배, 즉 2억~3억 정도 선에서 필터링하시는 걸 추천드립니다. 소액으로 진행을 하여 아파트 경매 사이트 사용법과 부동산 경매법을 익히며 성장하는 것이 초심자에겐 가장 중요하다는 사실!

ⓒ 한 지역 (내가 살고 있는, 혹은 투자하고 싶은 지역) 설정

아래 그림처럼, 아파트 경매 사이트에서 내가 살고 있는 지역, 혹은 투자하고 싶은 지역을 먼저 필터링하면 해당 지역의 부동산 경매 물건을 한눈에 찾아볼 수 있습니다.


지역을 설정하는 것은 부동산 경매 투자에 있어 가장 기본 중의 기본입니다. 결국, '오를 곳'을 찾아야 투자하는 의미도 있겠죠.


지역 분석은 다양한 방법이 있지만 가장 기초적으로는 '공급 물량이 적은 곳' 위주로 찾는 것이 좋습니다. 공급물량이 많다면 아파트 가격은 떨어지기 마련이니까요.

ⓓ 첫 경매라면, 상가와 토지 대신 아파트 위주로

만약 여러분이 경매에 참여하는 것이 처음이라면, '주거용' 부동산을 위주로 경매에 참여하는 것을 추천드립니다.


ⓔ 투자 목적에 따라 다르게 검색

투자 목적은 '저렴하게 낙찰 후 즉시 매매를 위한 단기 매매 목적', '무난하게 낙찰받고 예쁘게 수리를 한 뒤 임대를 주기 위한 임대 놓기(월세, 전세) 목적'. '내가 바로 살기 위한 실거주 목적' 3가지가 있습니다.

단기 매매 목적이라면 해당 아파트가 있는 지역에 수요가 충분한지, 내 경매 시작가가 감정가 대비 충분히 경쟁력이 있는지 따져봐야 할 것입니다. 임대를 목적으로 한다면 일단 사진을 보고 아파트의 상태가 괜찮은지, 주변에 유동인구는 충분한지 따져봐야 할 것이고요. 실거주 목적이라면 정말로 내가 살고 싶은 아파트인지 여러 방면으로 따져볼 수 있습니다.


이렇듯 투자 목적을 제대로 설정하고 그에 맞는 물건을 탐색하는 것이 아파트 경매 사이트에서 내 물건을 찾는 기본 중의 기본입니다.

부동산 경매의 성공,
올바른 권리 분석에 달려있어

경매 부동산 권리 분석은 경매 물건의 투자 가치나 수익성을 떠나 '법적인 문제가 없는지' 따져보는 과정입니다.


경매는 그 자체로 해당 매물이 어떤 문제가 있었다는 것을 의미합니다. 그래서 낙찰 후엔 문제가 모두 해결되는 경우가 있고, 어떤 부동산 경매 물건은 낙찰 후에도 문제가 해결되지 않는 경우가 많습니다. 이 모든 것들을 잘 따져보고 투자 결정에 도움을 주는 것이 바로 '권리 분석을 한다'라는 것입니다.

ⓐ 등기부등본을 학습하라

우리가 월세나 전세 계약, 매매 등을 할 때 한 번쯤은 보게 되는 문서가 바로 등기부등본입니다. 등기부등본(등기사항 전부 증명서) 크게 '표제부', '갑구', '을구'로 구성되어 있는데요.


'표제부'에서는 현황(사실 관계), 즉 그 물건의 주소와 면적, 형태가 서술되어 있는 곳입니다. '갑구'는 소유권 관련 사항이 적혀있는 곳입니다. '을구'에는 소유권과 관련된 그 나머지 사항들 (=소유권 이외의 권리들)이 적혀있는 곳입니다. 해당 구성들에 적힌 내용들에 큰 문제가 없는지 직접 확인하는 것이 등기부등본 권리 분석입니다.


일반적으로 경매 부동산의 등기부등본은 이런저런 문제가 많기 때문에 굉장히 긴 것이 특징입니다. 표제부에서는 사실이 정확하게 표시되어 있는지, 갑구에서는 소유권의 이전이 어떻게 이어져 왔는지, 을구에서는 소유권 이외의 권리들, 즉 '근저당'과 같이 건물에 잡혀있는 대출이 얼마인지를 알 수가 있습니다.

ⓐ 말소기준권리를 확인하라

경매 부동산 권리 분석을 할 때는 말소기준권리에 해당하는 '(근) 저당권', '가압류, '담보가등기', '강제경매 기입등기(=경매개시결정기입등기)' 4가지를 확인하셔야 합니다. 이 4가지 중 가장 먼저 설정된 사항이 바로 '말소기준권리'이며, 말소기준권리를 기준으로 이후에 설정된 기타 권리들은 모두 '소멸'됩니다. 즉 새로운 투자자가 인수하지 않아도 된다는 것이죠.

<사례 1>
23.05.04 가압류
23.07.21 근저당
23.09.23 담보가등기

예를 들어, 5월 4일에 가압류, 7월 21일에 근저당, 9월 23일에 담보가등기가 걸려 있다면, 가압류가 말소기준권리가 되겠죠. 때문에 가압류를 포함한 근저당, 담보가등기는 경매 낙찰자가 인수하는 시점에 모두 소멸되기에 안전한 매물입니다.


다음 예를 볼게요.

<사례 2>
23.03.23 가처분
23.05.11 근저당
23.07.24 임차권(전입)
23.09.22 가압류

이 중 말소기준권리에 해당하는 가장 빠른 요소는 23.05.11의 근저당입니다. 따라서 근저당을 포함한 임차권, 가압류는 모두 소멸됩니다. 하지만 23.03.23의 가처분 사항은 남아 있게 됩니다. 따라서 이 물건은 경매로 낙찰받을 시 위험할 수 있기 때문에 입찰하지 않는 것이 좋습니다.


다음 예를 보겠습니다.

<사례 3>
23.03.21 가압류
23.05.22 근저당
23.12.11 가처분

가장 빠른 말소기준권리는 23.03.21 가압류입니다. 때문에 가처분을 포함한 이후의 권리들은 모두 소멸되기 때문에 투자해도 안전한 매물임을 알 수 있습니다.


이처럼 부동산경매는 아파트 매매 사이트를 통해 내 투자 목적에 맞는 좋은 물건을 찾는 것도 중요하지만, 찾은 물건의 올바른 권리 분석을 통해 이후 생겨날 문제를 사전에 차단하는 것도 매우 중요합니다. 부동산 경매, 어렵게 느껴지실 수 있지만 조금만 공부해 보면 누구나 소자본으로 안전한 투자가 가능합니다. 기회가 된다면 급여 외 수익을 위해 한 번 공부해 보는 것이 어떨까요?