“잠실행 마지막 티켓이 온다”…기회 잡으려면, 미리 전략 세우라는데

서울 송파구 잠실동은 서초구 반포동, 강남구 개포동과 함께 강남 재건축의 표본으로 꼽히는 곳이다. 2006년부터 2008년 사이에 입주한 ‘엘리트레파’(엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스·파크리오)로 대표되는 잠실 저층 재건축이 마무리 된 지 15년여 만에 잠실동 일대 재건축이 2라운드를 맞고 있다. 잠실 진주아파트를 비롯한 중층 단지들이 사업 본궤도에 올라 사람들의 관심을 모으고 있다.

포문을 연 곳은 잠실 진주아파트다. 삼성물산·HDC현대산업개발이 재건축 시공을 맡아 ‘잠실 래미안아이파크’란 이름으로 이달 분양한다.

이 아파트는 일반분양 기준으로는 잠실권역에서 약 20년 만에 나오는 대단지 아파트다. 최고 35층, 23개동, 2678가구 규모로 지어진다. 이 가운데 전용면적 43~104㎡ 589가구가 일반분양된다.

잠실 진주아파트는 지하철 2·8호선 잠실역과 2호선 잠실나루역, 8호선 몽촌토성역, 9호선 한성백제역이 모두 가깝다. 몽촌토성역이 단지 바로 앞아고, 나머지 역들은 걸어서 10~15분 거리다.

이 아파트의 또다른 특징은 ‘공(원)세권’이라는 점이다. 길을 건너면 바로 올림픽공원이라 일부 가구는 공원조망도 가능할 것으로 보인다.

전용면적 59㎡ 분양가는 15억2260만원, 84㎡은 19억870만원으로 책정됐다. 인근 단지인 파크리오(2008년·6864가구) 84㎡의 최근 실거래가는 22~24억원대다.

진주아파트와 함께 올해 잠실권에서는 미성·크로바를 재건축하는 ‘잠실 르엘’도 분양한다. 둘 다 한강변은 아니지만 대규모 단지라는 점과 지하철 잠실역·잠실나루역 등이 가깝다는 점에서 입지가 상당히 비슷하다는 평가를 받는다. 굳이 따지면 잠실역과 잠실나루역, 제2롯데월드에 붙은 미성·크로바가 교통이나 생활 편의성 측면에서는 더 낫고, 잠실초등학교나 주변 공원과 가까운 진주아파트가 주거 환경측면에서는 우수하다는 평가를 받는다. 최고 35층, 13개동, 1910가구 지어지는데 이중에서 241가구가 일반분양 물량으로 나온다.

이 두 단지만 새로 지어도 잠실 일대에는 새 아파트가 약 4600가구 공급된다. 하지만 잠실 재건축 시장이 더 주목받는 이유는 잠실 진주와 미성·크로바 뒤에 ‘대어’들이 대기하고 있기 때문이다.

특히 잠실역 양옆으로 자리한 한강변 대단지인 잠실주공5단지와 잠실 장미1·2·3차 재건축에 관심이 모인다. 주공5단지는 최고 70층 높이의 재건축 계획이 확정됐고, 장미1·2·3차는 서울시가 용도지역 상향 가능성을 열어주며 ‘최고 69층 계획안’을 검토하기 시작했다. 물론 주민 갈등 등 변수가 아직도 많다는 점은 수요자라면 반드시 짚고 넘어가야 할 부분이다.

먼저 주공5단지는 ‘송파구 재건축’ 하면 떠오르는 단지다. 잠실 내 주공 5개 단지 중에서 규모가 가장 크다, 정비업계에서는 주공5단지가 조합원 물량을 제외하고 추가로 확보해 일반분양할 수 있는 가구가 1700여 가구에 이를 것으로 전망한다.

서울시는 지난달 잠실5단지 재건축 정비계획 결정안을 고시했다. 재건축 사업은 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 과정을 거쳐 진행된다. 정비계획안이 고시됐다는 얘기는 사업이 준비단계를 넘어 본격 실행단계로 돌입했다는 뜻이다.

1978년 준공된 잠실주공5단지는 30개동, 3930가구 규모로 지어졌다. 앞으로 재건축을 통해 최고 70층, 6491가구로 탈바꿈할 전망이다. 잠실역 주변 복합시설 용지 용도지역이 3종 일반주거에서 준주거지역으로 상향됐다. 단지 내 3종 일반주거지역으로 분류된 곳에는 20층부터 49층까지 다양한 동을 배치한다. 층수를 높이는 대신 아파트 동 개수를 줄이는 방향으로 설계해 동 간격을 넓혔다. 주공5단지 조합은 4000가구 이상이 한강을 조망할 수 있을 것으로 예상하고 있다. 단지 가운데에는 초대형 공원도 조성한다. 일부 동은 스카이브리지로 연결할 계획이다. 단지 안에 위치한 신천초는 놔둔다. 현재 공공공지는 교육청 중앙투자 심사 통과 후 중학교 설립 여부를 결정할 예정이다.

이 아파트가 재건축 투자자들의 관심을 많이 받는 이유는 평균 용적률이 138%에 불과해 사업성이 좋기 때문이다. 정비계획 결정안에 따르면 전용84㎡(현 36평) 소유주가 동일 평형대를 신청하면 6억원에서 7억원까지 돌려받을 수 있는 것으로 나타났다. 조합이 3종 일반주거지역 3.3㎡당 공사비 800만원, 준주거지역은 960만원을 기준으로 예측한 추정 분담금이다. 압구정이나 반포 재건축도 같은 평형으로 이동하는데 2~3억원이 드는 점을 고려하면 사업성이 매우 높은 셈이다.

장미1·2·3차는 통합 재건축을 추진 중이다. 이 아파트는 입지나 규모가 주공5단지와 거의 비슷해 잠실 일대에선 재건축 ‘투톱’으로 꼽힌다. 홈플러스가 단지 앞에 있고, 서울아산병원과 가까운 점은 주공5단지보다도 높은 평가를 받는다.

이 아파트는 2019년 50층 규모로 재건축을 추진했다가 무산됐다. 주공5단지와 달리 ‘광역중심지’에 포함되지 않았다는 이유에서였다. 그런데 작년 발표된 잠실 아파트 지구단위계획에 ‘앞으로 별도의 세부개발계획 수립 시 용도지역 변경 검토’라는 문구가 포함돼 기대감이 생겼다. 장미아파트 주민들은 주공 5단지처럼 잠실역 인근은 준주거지역으로 종상향을 할 수 있지 않을까 전망하고 있다.

서울시는 종상향에 대해선 아직 정해진 바 없다는 입장이다. 다만 서울시 관계자는 “신속통합기획(이하 신통기획)에서 유연한 계획을 세우는 게 가능하도록 열어둔 것”이라고 말했다. 잠실 장미 1·2·3차는 신통기획 재건축을 진행 중이다. 그동안 신통기획에 참여한 역세권이나 한강변 단지는 용도와 용적률이 유연하게 적용된 바 있어 장미1·2·3차 기획안에도 반영될지 관심이 모인다.

정비업계에 따르면 잠실장미 1·2·3차 아파트 재건축 조합은 현재 조합원을 대상으로 희망 주택형과 최고 높이 선호도 설문 조사를 진행 중이다. 조합이 제시한 선택지는 최고 49층의 준초고층과 최고 69층의 초고층 두 가지다. 조합은 설문조사 결과를 참고해 건축 계획을 수립해 송파구에 입안할 예정이다.

물론 잠실주공 5단지와 장미 1·2·3차는 주민 갈등이라는 변수를 안고 있다. 특히 장미 1·2·3차의 경우 상가와 아파트 구성원들이 사업 방식을 두고 갈등이 심해 향후 추이는 꼭 체크해야 하는 부분이다.

잠실동 일대에는 이 두 아파트 외에도 재건축을 추진 중인 단지가 상당히 많다.

잠실우성4차 아파트는 지난해 재건축 7부 능선으로 꼽히는 사업시행계획인가를 받고, 다음 단계인 관리처분계획인가를 준비 중이다 .1983년 지어져 40년 동안 자리한 우성4차는 현재 7개동 555가구로 구성돼 있다. 이번에 통과된 사업시행계획안에 따르면 우성4차는 향후 9개동, 825가구 규모로 재탄생한다. 지상 최고 층수는 32층으로 설계됐다. 이 단지는 탄천, 잠실유수지 공원과 인접한 게 특징이다. DL이앤씨의 하이엔드 브랜드인 ‘아크로(ACRO)’를 적용할 예정인데, 최근 시공사좌 조합이 49층 설계 변경을 위한 요소들을 살펴보고 있는 것으로 알려진다.

1988년 서울올림픽에 맞춰 지은 이른바 ‘올림픽 3대장(올림픽선수기자촌·올림픽훼밀리타운·아시아선수촌)’ 아파트들도 지난해 안전진단 문턱을 모두 넘었다. 재건축을 확정 지으며 향후 절차를 본격 추진하게 됐다. 이들 3개 단지 가구 수는 총 1만1390가구에 달한다.

아시아선수촌 아파트 이웃 단지인 잠실우성1·2·3차는 재건축 정비계획안이 작년 통과됐다. 최고 49층 2680가구로 재건축될 예정이다.

아시아선수촌 아파트와 우성1·2·3차 아파트의 입지는 잠실역 인근 주공5단지와 장미1·2·3차와 비교해도 뒤지지 않는다는 평가를 받는다. 지하철 2·9호선 환승역인 종합운동장역을 걸어서 갈 수 있고, 탄천을 건너면 바로 삼성역이다. 잠실역 인근 업무지구와도 지하철로 두 정거장이다. 잠실올림픽주경기장 이전 및 신축과 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC)의 직접적 수혜를 받을 수 있는 입지로 평가받는다.

물론 이들 아파트가 중대형 평수 중심인 데다 워낙 관리가 잘돼 온 아파트라 재건축 진행이 느려질 수 있다는 사실은 변수다. 아시아선수촌 아파트 근처 공인중개업소 관계자는 “대형 평형은 이미 내부를 리모델링해 잘 꾸며놓고 사는 분들이 많아 재건축 사업이 단기간에 본격화하기는 쉽지 않을 것”이라며 “다만 아파트가 낡았다는 이유로 입지에 비해 저평가된 측면이 있다”고 말했다.