"부동산 부자들이 몰래 갭투자 했다가" 아파트값이 50% 폭락한 의외의 지역

📉 아파트값 반토막…부동산 부자들이 갭투자 몰렸던 '이곳'의 배신

한때 ‘수도권 블루칩’으로 불리며 투자자들이 몰렸던 경기 시흥시 배곧신도시. 서울대 시흥캠퍼스와 대학병원 유치, 교통 확장 기대감에 기반해 2020~2021년 정점을 찍은 이 지역은 현재 정반대의 상황에 직면해 있다.

아파트 실거래가가 4년 새 반 토막 났고, 기대했던 개발 호재들은 제자리걸음을 반복하고 있다. 지금 배곧은 부동산 투자자들 사이에서 ‘가장 무서운 실패 사례’로 회자되고 있다.

📌 한때 '유망 투자지'였던 배곧이 지금은 반토막 난 대표적 실패 사례로 전락함

🏥 '서울대병원' 늦어지는 착공…가격 신뢰 무너졌다

배곧신도시 부동산 가치 상승의 핵심 동력이었던 서울대병원 분원 건립은 현재까지도 첫 삽조차 뜨지 못하고 있다. 2021년까지만 해도 ‘800병상 규모’, ‘대학병원 최초 해양 클러스터’ 등 야심찬 계획이 발표되며 주변 아파트 가격이 급등했다.

그러나 2023년 시공사 선정 무산 이후 협상이 지지부진해졌고, 착공 일정도 수차례 연기됐다. 이에 따라 가장 큰 기대감을 가졌던 C2블럭 인근 단지의 시세가 직격탄을 맞았다. 호반써밋플레이스 전용 84㎡는 고점 10억 원에서 최근 5억 후반대로 주저앉으며, 투자자들은 허탈감을 감추지 못하고 있다.

📌 서울대병원 착공 지연이 신뢰 하락과 시세 급락을 직접 유발함

💣 고금리와 미분양, '이중 악재'로 돌아온 신도시 리스크

기대는 컸지만 실상은 달랐다. 고금리 기조가 2년 넘게 이어지면서 투자 수요가 빠르게 위축됐고, 신도시 특성상 입주 물량이 쏟아지면서 수요보다 공급이 많아졌다.

한국은행 기준금리 3.5%는 현재도 유지 중이며, 2023년 기준 배곧 지역 연간 아파트 거래량은 300건을 겨우 넘기는 수준에 불과하다. 일부 단지에서는 전세 수요조차 줄며 갭투자자들의 퇴로가 완전히 막혔다는 말까지 나온다. 특히 호반베르디움센트로하임 65㎡는 6억 후반대에서 3억 중반대로 폭락하며 신도시 리스크의 대표 사례가 됐다.

📌 고금리와 공급 과잉의 이중 타격으로 수요가 줄고 가격도 급락 중

🚧 교통 불편, 상권 침체…신도시의 '구조적 한계'

배곧신도시는 2015년부터 약 2만 가구가 입주한 계획도시지만, 인프라의 현실은 초라하다. 서울 지하철 4호선 오이도역까지 차량으로 20분 이상 소요되고, 배곧 내에 지하철 노선은 존재하지 않는다. 경의중앙선 연장 논의가 있었지만, 10년 넘게 제자리인 상황. 상업시설 역시 공급 대비 수요가 따라주지 않아 공실률이 25%를 넘긴 상태다.

주변 편의시설 부족, 교육 인프라 미흡 등은 입주민 불만을 키우고 있으며, 실수요자들이 외면하면서 자산가치 하락이 가속화되고 있다.

📌 교통·상권 인프라 부족이 실수요 외면을 불러온 근본 원인으로 작용

🔮 전문가들의 분석…회복은 가능할까?

일각에선 2030년 이후 반등 가능성을 조심스럽게 점치고 있다. 서울대병원이 실제 착공에 들어가고, 연기 중인 경의중앙선 연장 사업이 구체화된다면 중장기적으로 회복 가능성이 있다는 의견이다. 현대건설은 2024년 초 단독 입찰에 나서며 2027년 개원을 목표로 하고 있다고 밝혔지만, 의료계와의 협의 지연 및 파업 리스크 등 변수는 여전하다.

전문가들은 “지금의 하락은 단순 조정이 아니라 구조적 한계가 드러난 결과”라며 “실거주 위주로 접근하지 않는다면 반등에 기대를 걸기 어렵다”고 평가했다.

📌 회복 가능성은 있으나 단기간 내 반등은 어렵고 실거주 위주 접근 필요