금감원 "민간임대 매매예약금, 임대인 파산해도 못 돌려받는다"

민간 사업장 홍보 기승에 소비자경보 발령
임대차보호법·전세보증금 반환보증 대상 아냐
전세대출 통한 납입시 일시 상환 부담 위험도

금융감독원이 민간임대주택 '매매예약금' 대출을 두고 주의를 촉구했다. 일부 사업장에서 의무임대기간이 끝난 뒤 분양으로 전환해주는 조건으로 매매예약금 납입을 권유하는데, 이때 대출을 받도록 유도하기도 한다.

하지만 매매예약금은 임대보증금에 해당하지 않아 돌려받지 못하고, 우선변제 대상이 되지도 않는다. 또 금융회사로부터 대출을 받아 납부할 경우 차주가 갚기 어려운 규모의 금액을 일시 상환해야할 위험까지 따를 수 있다.

13일 금감원은 이같은 내용의 소비자경보를 발령했다. 민간임대주택이란 '민간임대주택에 관한 특별법'에 의해 주택 시장 안정화를 위해 장기임대를 목적으로 공급되는 주택이다.

일부 민간임대주택 사업장에서는 임차인과 임대차계약을 체결하면서 의무임대기간 후 분양전환을 조건으로 매매예약금 납입을 권유하는 일명 '매매예약제' 사례가 발생하고 있다.

민간임대주택의 매매예약제 흐름도(블로그 홍보내용 재구성)./사진=금융감독원

문제는 임대사업자가 파산 등의 사고를 겪을 경우 납입한 매매예약금은 법적으로 보호받지 못한다는 점이다. 매매예약금은 사인 간 계약에 근거하는 것으로 임대보증금에 해당 되지 않고 '임대차보호법'등에 따른 우선변제권도 인정되지 않는다.

국토부에서도 지난 2023년 이는 제도 취지에도 맞지 않고 임차인 피해가 발생할 수 있으니 각 지자체에 주의를 촉구하는 공문을 발송한 바 있다.

특히 블로그, SNS 등에서 매매계약금을 금융회사의 전세·대출 등을 통해 납부할 수 있다는 확인되지 않은 내용까지 홍보되는 실정이다.

우선 매매예약제는 입주자모집공고에 따른 임대차 계약과는 별도의 이면 계약일 수 있다. 또 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 전세보증금 반환보증 대상에도 포함되지 않는다. 이에 임차인에게 관련된 금전 피해가 발생하더라도 임대차보호법이 보장하는 우선변제권을 적용받지 못할 수 있다. 

민간임대주택 관련 홍보 블로그(블로그 홍보내용 재구성)./사진=금융감독원

과도한 레버리지도 주의해야할 부분이다. 임대보증금과 매매예약금에 대해 최대 90%까지 대출을 해주겠다는 홍보 내용은 사실 여부를 떠나 차주가 원리금 상환시 감당하기 어려울 수 있기 때문이다.

만약 금융회사의 전세대출 등을 이용해 매매예약 계약을 체결하더라도 상당한 대출금을 일시 상환해야 하는 유동성 위험이 따른다. 분양전환 시점에 주택담보대출금로 대환할 경우 총부채원리금상환비율(DSR), 담보인정비율(LTV) 등 규제가 적용된다.

예를 들어 임대기간 종료 후 아파트 시세가 8억원일 경우 현재 대출가능 금액이 6억원으로 홍보되고 있으나 실제 주담대를 통해 받을 수 있는 금액은 5억원에 불과하다. 차주는 1억원에 달하는 금액을 일시 상환해야 하는 셈이다. 차주가 이를 납입하지 못하면 연체 발생 등 신용위험에 노출될 수 있다.

김정후 (kjh2715c@bizwatch.co.kr)

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