토허제 묶여도 강남 재건축은 '불패'? 신고가 속출! 대체 왜?
요즘 부동산 시장 정말 알다가도 모르겠죠?
특히 서울 강남 3구(강남·서초·송파)랑 용산구가 토지거래허가제(토허제)로 묶이면서 거래가 뚝 끊기고 집값 상승세도 주춤해졌다는 뉴스가 나왔는데요.
그런데! 이상하게도 압구정 현대, 은마, 잠실주공5단지 같은 강남권 재건축 대장주 아파트들은 여전히 매수세가 몰리면서 신고가를 빵빵 터뜨리고 있다는 거예요!
아니, 토허제로 꽁꽁 묶어놨는데 어떻게 이런 일이 가능할까요? 오늘은 이 기묘한 현상과 함께, 도대체 '토지거래허가제'가 뭐길래 이렇게 시장을 들썩이게 하는지 쉽고 재미있게 파헤쳐 보겠습니다!
1. 잠깐! '토지거래허가제(토허제)'가 뭐길래?
토지거래허가제, 줄여서 토허제 이게 뭐냐면요, 땅 투기가 너무 심하거나 집값이 미친 듯이 오를 것 같은 지역을 정부나 시·도지사가 여기서 땅(토지) 거래하려면 미리 허락 맡고 해!라고 지정하는 제도예요.
원래는 땅 투기를 막으려고 1979년에 도입된 건데, 요즘엔 아파트 가격을 잡으려고 서울의 주요 재건축 단지(압구정, 여의도, 목동, 성수 등)나 개발 호재가 있는 지역(삼성동 국제교류복합지구 등)에 많이 지정되고 있어요.
토허제로 묶이면 뭐가 달라지냐고요?
실거주 2년 필수: 해당 지역 주택을 사면 무조건 2년 이상 직접 살아야 해요. 전세 끼고 집 사는 '갭투자'가 원천 봉쇄되는 거죠. (1주택자는 1년 내 기존 집 처분 조건도 붙고요.)
구청 허가 필수: 집 사기 전에 "나 진짜 여기 살 건데요~" 하고 구청에 매수 사유, 자금 조달 계획 등을 제출해서 허가를 받아야 해요. 허가 안 받고 계약하면 무효!
한마디로, 투기 수요는 싹 막고 실수요자만 들어오게 하겠다는 강력한 규제인 거죠!
2. 토허제 효과? 강남 거래 뚝, 상승세 주춤
실제로 토허제가 다시 시행된 지난 한 달 동안, 강남 3구와 용산구 아파트 거래 건수가 확 줄었어요.
토허제가 풀렸던 기간(2월 13일~3월 23일)에는 강남구에서 1186건이 거래됐는데, 토허제 묶인 후(3월 24일~4월 24일)에는 고작 34건으로 급감했죠. 서초(3건), 송파(31건), 용산(5건)도 마찬가지예요.
2년 실거주 의무 때문에 갭투자가 막히니 비싼 강남 아파트 살 사람이 줄어든 거죠. 집값 상승률도 이전보다 절반 정도로 둔화됐고요. 일단 규제 효과가 나타나는 것처럼 보였어요.
3. 근데... 재건축 단지는 딴 세상? 신고가 빵빵!
그런데 이상한 일이 벌어집니다! 토허제로 묶인 지역에서 거래된 아파트 73건 중 무려 60% 이상(45건)이 재건축 추진 단지에서 나왔어요.
강남 은마, 대치우성, 압구정 신현대·한양, 송파 잠실주공5단지, 장미아파트 등이 대표적이죠. 심지어 이 중 36건은 신고가였다는 사실!
압구정 한양1차 78㎡: 지난 12일 60억 원에 거래! (바로 전 최고가보다 무려 12.5억 UP!)
압구정 한양4차 208㎡: 지난 3일 85억 원에 거래! (일주일 만에 또 최고가 경신!)
은마, 잠실주공5단지 등 다른 재건축 단지들도 신고가 행진 중!
토허제로 꽁꽁 묶었는데, 왜 이런 곳만 뜨거울까요?
4. 왜 '강남 재건축'만 불패인가? (똘똘한 한 채 + 희소성)
전문가들은 몇 가지 이유를 꼽아요.
똘똘한 한 채 선호: 요즘처럼 시장이 불안할 때는 어중간한 여러 채보다 확실한 똘똘한 한 채에 돈이 몰리는 경향이 있어요. 특히 강남 재건축은 미래 가치가 확실하다는 기대감이 크죠.
규제가 오히려 희소성 부각: 토허제로 일반 아파트 거래가 막히자, 어차피 실거주할 생각이었던 '찐' 부자들이나 미래 가치를 보는 장기 투자자들의 관심이 오히려 핵심 재건축 단지로 쏠리고 있다는 분석이에요.
"규제해도 살 사람은 산다", "오히려 공급이 줄어드니 더 오른다"는 심리도 작용하는 거죠.
풍선 효과? No! 쏠림 효과!: 토허제로 묶이지 않은 다른 지역으로 매수세가 퍼지는 '풍선 효과'보다는, 오히려 목동, 여의도 등 다른 핵심 재건축 지역으로 관심이 쏠리는 현상이 나타나고 있어요.
목동 신시가지 단지들이 최근 거래량 상위권을 차지하고 신고가도 속출하고 있고요, 여의도 재건축 단지들도 들썩이고 있대요. 수도권에서는 1기 신도시 재건축 기대감이 있는 분당 등으로 관심이 옮겨가는 분위기고요.
결론: 규제에도 '될 놈은 된다?' 재건축의 힘!
토지거래허가제라는 강력한 규제에도 불구하고 강남 핵심 재건축 단지에 돈이 몰리는 현상! 정말 '될 놈은 된다'는 부동산 시장의 법칙(?)을 다시 한번 보여주는 것 같아요.
물론 토허제가 시장 안정에 효과가 있냐 없냐에 대한 논란은 계속되고 있지만, 당분간 '똘똘한 한 채', 특히 핵심 입지의 재건축 단지에 대한 관심은 쉽게 식지 않을 것 같다는 게 전문가들의 대체적인 시각입니다.
여러분은 이런 현상에 대해 어떻게 생각하시나요? 규제가 정말 투기를 막고 있는 걸까요? 아니면 오히려 특정 지역 쏠림만 부추기는 걸까요?
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