아파트를 중심으로 연일 집값이 상승하면서 빌라에 대한 관심이 어느 때 보다 뜨겁다. 신축빌라를 중심으로 다른 주택과 구분되는 특징을 알아보자.
빌라는 어떤 집? 4층 이하의 공동주택
빌라는 저층 공동주택을 부르는 용어다. 법적 용어는 아니지만 널리 통용되고 있다. 법적 기준에 따르면 아파트는 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 공동주택이고, 빌라(다세대, 연립)는 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하인 저층 공동주택이다.
다세대주택과 연립주택을 구분하는 기준은 건물의 바닥면적이다. 다세대주택은 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하인 주택이고, 연립주택은 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과한 주택이다.
100여 세대에 가까운 테라스하우스를 분양했는데, 알고 보면 이 주택의 용도가 다세대주택인 경우가 있다. 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층을 넘지 않으면 다세대주택으로 허가를 받는다.
신축빌라 vs 아파트의 차이점
빌라와 아파트의 가장 큰 차이는 가격과 공동시설이다. 빌라가 아파트보다 면적당 가격이 저렴하다. 상식으로 보면 8가구로 구성된 빌라 한 동을 짓는 것보다, 800가구 아파트를 짓는 게 가구당 비용이 더 저렴해 보인다.
그런데 실상은 아파트의 공사비용이 더 비싸다. 세대수가 많을수록 갖춰야 하는 시설이 많기 때문이다. 세대수에 맞는 시설이나 도로, 환경, 주민 편의시설 등을 갖추도록 법적 제재를 받는다. 공사 기간도 차이가 크며 이로 인해 지출되는 금융 비용 규모도 큰 차이가 난다.
아파트값에는 이런 제반 비용이 모두 포함된다. 그래서 같은 실내면적을 지닌 빌라와 아파트를 비교했을 때 아파트가 더 비쌀 수밖에 없다.
신축빌라 vs 주거용 오피스텔 차이점
요즘에는 주거용 오피스텔에 신축빌라라는 이름을 붙여 마케팅을 하는 모습이 종종 눈에 띈다. 주로 ‘아파텔’이라고 불리는 주거용 오피스텔은 빌라와는 엄연히 다른 상품이다.
가장 큰 차이는 빌라는 주택이고 오피스텔은 주택이 아니라는 점이다. 오피스텔은 주로 준 주거지역이나 상업지역에 짓기 때문에 건물 층수가 높다. 빌트인 가전기기 등 기본적인 풀옵션을 제공하는 경우가 대다수다. 세대수가 많기 때문에 공동 경비가 가능한 경우 보안 면에서 빌라보다 나을 수 있다.
그러나 오피스텔의 유지관리비가 빌라에 비해 월등히 높기 때문에 실거주 목적으로 구입해서 생활하기에는 부담이 있다는 점에 유의해야 한다.
오피스텔은 업무시설이지만, 주차장 설치기준은 다세대주택과 동일하다. 그러나 다세대주택과 달리 오피스텔에는 발코니를 설치할 수 없다. 오피스텔은 발코니 확장으로 내부 공간을 더 확보할 수 없기 때문에 일반주택과 실사용 면적을 비교하면 불리하다.
신축빌라 vs 도시형 생활주택 차이점
도시형생활주택도 공동주택이다. 분양이 가능하고 세대별 등기, 세대별 소유가 가능하다. 등기에도 개별 호수로 지정된다. 단 아파트와 달리 청약통장이나 조건 없이 누구나 입주할 수 있다.
도시형생활주택의 유형은 여러 가지다. 단지형은 세대당 주거면적이 84㎡ 이하이며 4층 이하로 지어야 한다. 원룸형은 아파트처럼 5층 이상 지을 수 있다.
신축빌라를 분양한다고 해서 방문했더니 도시형생활주택인 경우도 흔하다. 면적이 작고 가격이 낮아서 아이가 없는 신혼부부들이 선호하는 유형이다. 도시형생활주택도 일반주택처럼 발코니를 설치할 수 있고 발코니 확장을 통해 실제사용면적을 늘릴 수 있다는 점은 장점이다.
실거주를 목적으로 도시형생활주택을 매입할 목적이라면 반드시 주차장 대수를 확인하고 불편함이 없는지 살펴야 한다. 특히 원룸형 도시형생활주택의 경우 주차대수도 세대당 1대에 미치지 못하므로 반드시 주차장 확보 상황을 확인해야 한다.
도시형생활주택은 주거용 주택에 해당하므로 주택 수에 포함되어 1가구 1주택자 규정의 대상이 된다. 단 공시지가 1억원 이하이거나 전용면적 20㎡ 이하인 도시형생활주택 1개 호실만 소유하고 있다면, 새 아파트 청약 시에는 무주택으로 간주한다.
도시형생활주택을 취득하면 일반주택(전용 85㎡ 이하, 6억 이하)처럼 1.1%의 취득세가 적용된다. 재산세도 내며 종합부동산세에도 합산된다. 양도소득세도 일반주택을 처분할 때처럼 중과적용 받는다.
신축빌라 vs 근생빌라 차이점
근생 빌라는 주택이 아니다. 주택인 줄 알고 분양받았다가 나중에서야 주택이 아닌 사실을 알게 된 피해자들이 나오고 있어 안타깝다.
근생 빌라는 대체로 이런 모양을 띠고 있다. 1층은 상가, 2층 이상은 다세대주택으로 누가 봐도 빌라처럼 보인다. 그런데 등기부등본을 떼어 보면 이 건물의 용도는 근린생활시설이다.
근생 빌라의 문제는 건물 전체를 근린생활시설 용도로 허가받은 뒤, 승인 후 주택으로 불법 개조해 매매하거나 분양한다는 점이다. 이렇게 지은 근생 빌라는 명명백백한 불법 주택이다.
이런 경우도 있다. 근린생활시설과 다세대주택이 결합되어 있는 건물에서 상가 부분을 주거용으로 개조해 사용하는 경우다. 물론 근린생활시설과 다세대주택을 한 건물에 짓는 것은 불법이 아니다. 단, 다세대주택을 지으면서 고시원이나 다중주택을 한 건물에 넣는다면 불법이다.
그런데 근린생활시설로 허가받은 층을 몰래 주택으로 변경해 분양하는 것은 어떨까? 당연히 불법이다.
이렇게 근린생활시설(상가)과 주택을 한 건물에 조합해 놓은 것을 보고 흔히 상가주택이라고 부른다. 상가주택에서 주택용도에 해당되는 공간에 입주하거나, 분양받는 것은 문제가 없다. 그러나 주택용도가 아닌 근생 용도로 허가받은 공간은 주택이 될 수 없다는 점을 기억해야 한다.
근생 빌라의 불법 사항이 적발되면 철거 명령이 나오고 철거하지 않고 버티면 강제이행금이 나온다. 그뿐이 아니다. 법적으로 주택이 아닌 근생 빌라에 입주하면 주택자금 대출도 받을 수 없다.
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글 구선영 주택·부동산 전문가
※ 머니플러스 2021년 10월호에 실린 기사입니다.
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