계약일의 의미
계약일은 일반적인 거래 시작 단계에서 앞으로의 거래를 약속하는 날짜를 의미합니다. 매매의 경우 계약일에는 매도인과 매수인이 협의해 계약금을 수수하고, 향후 잔금 일자 등을 정하게 되는데요. 계약일은 거래 당사자에게는 중요한 날이지만, 일반적인 세금 계산 시 의미는 다릅니다.
세금 계산은 거래가 확정된 양도일이나 취득일을 기준일로 삼습니다. 양도일이나 취득일은 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날을 적용하고, 양도소득세는 양도일, 취득세는 취득일 기준으로 계산합니다. 그런데 계약일과 취득일(양도일) 사이에 일정한 조건이 변경될 때 예외적으로 계약일 현재를 기준으로 세금 계산을 적용하는 경우가 있는데 이에 대해 살펴봅니다.
조정대상지역 지정과 계약일
양도소득세나 취득세 계산에서 양도일 또는 취득일 현재 조정대상지역에 있는 주택을 양도하거나 취득할 때 세금 부담이 높아지는 조건이 있습니다. 1세대 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때는 일반세율보다 높은 중과세율을 적용하고, 1주택 이상을 보유한 1세대가 추가로 조정대상지역에 있는 주택을 취득할 때는 일반세율보다 높은 중과세율을 적용합니다.
이렇듯 조정대상지역 여부가 세금 결정의 기준 중 하나이므로 계약 시점과 취득(양도) 시점 사이에 비조정대상지역이 조정대상지역으로 변경된 경우 어떤 지역을 기준으로 적용하는지가 중요해집니다. 이 경우 기존 계약자의 신뢰 이익을 보호하기 위해 계약일 기준으로 판단해 비조정대상지역에서 거래한 것으로 인정하는 경우를 살펴보겠습니다.
먼저 일시적 2주택 비과세 적용 시 기존 주택 양도 기한 기준입니다. 현재 기존 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역에 있을 때는 신규 주택 취득일부터 1년 이내 신규 주택 전입과 1년 이내 기존 주택 양도 조건이 있습니다.
그러나 기존 주택과 신규 주택 중 하나라도 비조정대상지역에 있을 때는 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내 기존 주택을 양도하는 조건으로 완화됩니다.
만일 신규 주택이 계약일 현재 비조정대상지역에 있다가 이후 취득일 현재 조정대상지역이 되었다면, 계약일과 계약금 지급 사실 증명을 통해 비조정대상지역 기준을 적용받을 수 있습니다.
1세대 다주택자 양도소득세 적용 시에도 조정대상지역 공고일 이전에 해당 지역의 주택 양도를 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증명되는 경우 다주택자 중과세율이 아닌 일반세율 적용이 가능합니다.
세제 혜택을 받을 수 있는 임대주택의 조건에도 조정대상지역 여부를 확인해야 합니다. 1세대가 국내에 1주택 이상 보유한 상태에서 조정대상지역 주택을 취득해 장기일반민간임대주택으로 등록하더라도 양도소득세 등 세제 혜택 적용 대상에서 제외됩니다.
이때에도 조정대상지역 공고일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리 포함) 취득을 위해 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 사실이 증명되는 경우에는 적용 대상으로 인정받을 수 있습니다.
주택을 취득할 때 부담하는 취득세에 있어서도 조정대상지역 여부 판단 시 계약일 기준이 있습니다. 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 하고, 계약금 지급 사실이 증명되는 경우 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 봅니다.
다만, 취득세에서는 비조정대상지역에 있는 주택이더라도 1세대 3주택일 경우에는 8%, 1세대 4주택 이상일 경우에는 12% 세율(취득세 본세 기준)로 중과세율을 적용합니다.
주택임대사업자의 거주 주택 비과세
관할 시군구와 세무서에 주택임대사업자로 등록하고, 세법에서 정한 조건을 충족한 주택임대사업자가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있는데요. 기존에는 거주 주택 비과세 적용에 제한이 없었으나, 2019년 2월 12일 세법이 개정된 이후 취득한 주택에 대해서는 최초 거주 주택에 대해 생애 한 차례만 적용이 가능합니다.
다만, 개정 법률 시행 전에 해당 거주 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고, 계약금 지급 사실이 증명되면 기존 규정을 적용받을 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 중 거주 요건
1세대 1주택 비과세란, 양도일 현재 1세대가 보유한 1주택에 대해 보유 기간과 거주 기간을 충족한 경우 양도가액 9억원(현행)까지 비과세를 적용받을 수 있는 규정입니다. 여기서 거주 기간은 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득한 경우에 적용합니다.
따라서 해당 기간 전에 취득한 주택이거나 취득 당시 비조정대상지역에 있는 주택이었다면 거주하지 않았더라도 1세대 1주택 비과세는 가능합니다.
또 취득일 현재 조정대상지역이었더라도 예외가 있습니다. 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고, 계약금 지급 사실이 증명되는 경우로서 해당 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우에는 1세대 1주택 비과세 판단 시 거주 기간 요건을 적용받지 않습니다.
