재개발·재건축 전매금지 강화, 재건축 2년 실거주 의무 폐지 등 재개발·재건축 시장은 규제 강화와 완화가 뒤섞여 혼란스러운 상황인데요.
여기에 정부가 주도하는 공공재개발 후보지도 잇따라 발표되고 있습니다.
이러한 시기에 현명하게 투자하려면 어떻게 해야할지 투미컨설팅 김제경 소장과 인터뷰를 이어가고 있는데요. 오늘은 마지막 순서로 정부가 추진 중인 공공 재개발·재건축에 대해 살펴보려고 합니다.
Q1 정부 주도 공공 재개발·재건축이 속도를 내고 있습니다. 민간과는 어떤 점이 다른가요?
"민간 재개발은 도시 및 주거환경정비법에 따라 민간 재개발·재건축 조합이 주체가 되서 사업을 진행하는 방식입니다. 정부 주도 정비사업은 사업 주체에 따라 공공이 공동 시행하는 정비사업과 직접 시행하는 정비사업 2가지로 나눌 수 있는데요.
공동 시행 정비사업의 경우 LH나 SH 등 공기업이 사업시행자로 참여하는 방식입니다. 공익성을 확충하는 동시에 주민들의 의견을 사업에 반영에 할 수 있는 통로가 마련됩니다.
공동 시행 정비사업은 공공 재개발과 공공 재건축으로 다시 나뉘는데요. 5.6 부동산 대책의 일환이 공공 재개발, 8.4 부동산 대책은 공공 재건축으로 정리할 수 있습니다.
공공이 직접 시행하는 정비사업은 2.4대책에서 지정된 공공 재개발·재건축이 해당하는데요. 민간 조합은 해산되고 LH나 SH 등 공공 주도 하에 사업이 진행됩니다."
Q2 공공이 주도하면 사업 절차를 간소화하는 장점이 있지만 단점도 있을 것 같습니다.
"공공 재개발·재건축은 용적률 인센티브와 같은 혜택이 주어지지만 현금 청산을 하게 되면 아파트 입주권을 받지 못하는 문제점이 생기기도 합니다. 현금 청산 여부가 주요 쟁점 중 하나여서 이를 잘 따져보고 접근하셔야 합니다."
Q3 현금 청산 기준, 어떻게 확인하나요?
"앞서 말씀드린 시행 방식에 따라 현금 청산 기준도 달라지는데요. 공동 시행 정비사업의 경우에는 2020년 9월 21일이 권리산정 기준일입니다. 이날 이후 지어진 신축빌라 같은 경우는 현금 청산을 당할 수 있습니다. 공동 시행 정비사업 구역은 이미 토지거래허가구역으로 묶여있기 때문에 실거주 가능한 매물이 아닌 이상은 매수하려고 해도 매물 자체가 많지 않습니다.
문제는 2.4대책에서 지정된 공공 재개발·재건축, 공공이 직접 시행하는 정비사업인데요. 2021년 2월 4일 이후에 새로 매매계약을 체결한 물건은 우선 공급권을 받을 수 없게 돼 현금 청산이 될 수도 있습니다.
공공 재개발·재건축 구역인지 모르는 상황에서 매수했다가 현금 청산을 하게 되면 억울한 상황이 될텐데요. 이 때문에 2.4대책 개정안에서는 경과 규정을 추가해 국회 본회의 의결일 전까지 소유권이전등기를 완료하면 우선 공급권을 부여하는 것으로 바뀌었습니다.
국회 본회의 의결일이 6월 29일이어서 6월 30일 이후 매매계약을 체결했다면 현금 청산 문제가 여전히 쟁점으로 남아 있습니다. 2.4대책에 따른 공공 재개발, 즉 공공이 직접 시행하는 재개발 사업일 경우에는 주의가 필요합니다."
현금 청산 피하려면?
이처럼 공공 재개발·재건축 해당 구역이 어떤 방식으로 시행되는지, 어떤 정책이 적용되는지, 현금 청산 기준일이 언제인지 등에 따라 경우의 수가 복잡해졌는데요.
앞서 살펴본 내용 외에도 현금 청산을 피하기 위해 주의해야할 점이 있다고 합니다.
재개발 전문가 김제경 소장은 "공공 재개발에서 현금 청산을 피하려면 3가지만 기억하면 된다"고 강조하는데요. 자세한 내용은 인터뷰 영상을 시청하면 확인할 수 있습니다.
김제경 소장이 간단하게 짚어주는 공공 재개발·재건축 투자 포인트,
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타임라인
00:27 공공 재개발 & 공공 재건축
01:17 정비사업이란 무엇인가?
02:19 공공 정비사업의 종류는?
03:23 공동시행자방식 vs 직접시행자방식
06:00 현금청산 기준일은 언제?
10:50 꼭 기억해야 할 3가지
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