여러분 안녕하세요 ~~
드.디.어
오늘은 새 코너 <복덕다방>이 오픈했습니다!
소리질러 ~~~~~
복덕다방은 이름에서도 알 수 있듯,
차 한 잔 마시며 부동산 관련 이야기를 나누는
부동산 전문 토크쇼입니다~!
오늘은 시작을 맞이해 부동산의 가장 핵심부분!
부동산 가격의 형성 원인을 알아보고 왔습니다.
그럼 바로 보러 가시죠!
첫 시간엔 홍익대학교 건축도시대학원의
윤주선 교수님께서 함께해주셨는데요!
주택가격결정론을 중심으로
부동산 가격의 형성 이유를 알려주셨습니다.
“주택 가격 구조에 대해 잘 모르는구나”
최근 주택 가격이 마구 급등하다 보니까
현재 정책을 입안하는 사람들이
주택 가격 구조에 대해 잘 모른다는 생각이 들어
국내 최초로 주택가격분석이론을
무려 7가지로 정리했다고 합니다~
주택가격결정론은 크게 3가지, 작게는 7가지로
크게는
① 전통적 지대이론
② 경제이론
③ 공간이론
입니다.
작게는
① 전통적 지대이론
② 경제구조이론(경제이론 中)
③ 투자효과이론(경제이론 中)
④ 조세전가이론(경제이론 中)
⑤ 시장연동이론(공간이론 中)
⑥동심원가격이론(공간이론 中)
⑦ 중심이동이론(공간이론 中)
입니다.
첫 번재 이론은 바로 ‘전통적 지대이론’!
전통적 지대이론은 한 마디로 말하면
토지 가격은 도심에서 멀어질수록 저렴하고
도심에서 가까워질수록 비싸다는 거예요.
독일의 경제학자 '폰 튜넨'의 저서 <고립국(1826)>이
전통적 지대이론의 시초예요.
전 세계 지대이론의 핵심이 됐죠.
폰 튜넨은 수송비 때문에 시장과 가까울수록
땅값은 점점 비싸진다는 것을 발견했어요.
당시 독일에선 마차로 물건을 옮겼는데
멀리 갈수록 말의 사료가 많이 들었기 때문이죠.
따라서 가까운 지역은 사료값이 덜 드니까
굉장히 효율적이어서!
먼 지역에 비해 상대적으로 땅값이 비싼 거예요.
그럼 지금의 중심지는 뭘까요?
지금은 바로 일자리가 중심지예요.
양질의 일자리가 많은 곳과 가까울수록
집값이 비싸지는 거죠!
(그래서 강남 집값이....!)
윤 교수는 정부의 정책 동기를 비판했어요.
정부에서는 정책을 세울 때
‘다주택자의 투기’ 때문이라고 하지만
이게 아니라는 거예요!
윤 교수는
‘다주택자가 집값을 올리는 주범이 아니다’
라고 거듭 강조했어요.
두 번째 이론은 ‘경제구조이론’입니다.
경제이론은 거시적 경제, 미시적 경제로 나뉘는데
미시적 경제는 수요 공급을 얘기합니다.
수요가 많고 공급이 적으면 당연히 가격은 올라가고
그 반대면 가격은 떨어지는데
이게 가격이론이에요.
거시적 경제는 환율, 소득, 이자 등인데
이런 건 우리가 조절할 수 없죠.
결국 거시적 경제와 미시적 경제가 합쳐져서
집값이 상승하는 거예요.
이걸 적용해보면!
소득이 올라가면 당연히 집값은 올라가겠죠?
소득이 올라가면 각종 편의시설을 지어
공간을 소비하는 면적이 많아지기 때문이죠.
세 번째 이론은 '투자효과이론'입니다.
투자효과이론이 강남이 비싼 이유를 설명해주지요!
강남이 비싼 이유는 투기 때문이 아니고
투자가 집중되어서예요.
강남을 보면 삼성역으로 GTX가 지나가고,
영동대로도 만든다 하고, 코엑스도 있고,
국내 대기업들도 많이 분포해 있죠?
이렇게 인프라가 많은 건
강남에 투자한 돈이 어마어마한 거예요!
윤 교수는 본인이 직접 계산을 해보니
서울시 예산집행의 약 22~23%가!
강남을 향한다고 말했어요.
그 이유는 공공기관에서 투자할 땐,
특히 500억 원 이상을 투자할 때는
예비타당성조사를 하게 돼 있는데
이때 기준이 ‘경제성이 있는가’예요.
인프라가 많고 사람들이 자주 모이는 곳이
투자가치가 있으니 계속 그곳에 투자하는 거예요.
특히, 약 20~23%의 공공 투자가 들어가면
민간 투자는 공공 투자의 10배 내지 100배까지
투자가 이루어지기 때문에 그 효과는 엄청나죠.
그래서 강남이 비싸질 수밖에 없다네요!
네 번째 이론은 '조세전가이론'입니다.
윤 교수는 문재인 정부의 특징이
① 금부(금융-부동산) 분리
② 조세 폭탄
이라고 말했어요.
윤 교수는 정부가
단순히 부동산 수요를 줄이기 위해
금부 분리해서 금융 규제를 하고
세금을 폭탄처럼 부과한 것일 거라고 설명했어요.
하.지.만
집값이 잡히긴커녕 임차인이 그 세금을
부담하게 될 것이라 봤어요.
‘조세와 전가와 귀착’이라는 이론을 보면
국가가 세금을 올리면
그 세금이 그 집주인(임대인)에게 가는 게 아니라
집주인(임대인)이 임대료 인상을 통해
본인의 세금을 임차인에게 전가시킵니다.
예를 들면, 임차인이 50만 원씩 월세를 내다가
정부가 세금을 올렸어요.
그럼 임차인이 임대인의 세금인 10만 원을 포함한
60만 원을 월세로 내며 사는 거예요.
ㅠㅠ
임차인의 조세 부담이 더 심해지는 거죠..
덧붙여 윤 교수는 '재산세'에 관해서도 말했는데,
‘재산세는 돈 있으니까 내는 것이 아니’라고 했어요.
집이 있다고 해서
반드시 세금 낼 돈이 있는 건 아니기 때문이에요.
따라서 정부가 재산세를 걷어들이려고
조세 부담을 높이면
재산세를 낼 돈이 없는 임대인들은
자신의 세금 부담을 임차인에게 전가시키는 것이죠.
그러므로 임대료는 계속 올라가고,
임대료에 맞춰 집값도 계속 올라가는 형태인 거죠.
지금부터는 공간이론입니다!
다섯 번째 이론이자 공간이론의 첫 번째는
바로 '시장연동이론'입니다~~!
부동산 시장은 두 가지가 있는데
하나는 공간 시장, 하나는 자산 시장이에요.
이 두 가지가 맞물리며 부동산 시장이 형성되죠.
공간 시장은 임대료가 대표적이에요.
특정 공간을 이용할 때 임대료를 내야 하잖아요.
이때 임대료가 올라가면 자산 가격은 올라가요.
따라서 정부는 임대료를 낮추는 정책을 펴야 해요.
하지만 조세 증가로 인해
조세가 전가되면 임대료는 올라가겠죠?
즉, 조세전가는 집값 뛰는 요인 중에 하나입니다.
두 번째 요인은 임대 물건이 부족해서예요.
임대 물건은 임대 사업자가 대는데
그러한 임대 사업자가 부족해져서예요.
10명이 있다고 가정해봅시다.
서울시 주택 보급률 중 자가 보유율은 50%예요.
그럼 5명은 집을 가졌고, 5명은 집이 없죠?
그렇다면 집을 못 가진 5명은 어디에 살아야 하죠?
비록 자가는 아니겠지만 빌려서 살아야죠!
이처럼 윤 교수는 5명이 집 두채를 가져야
집 없는 5명이 살 수 있다고 말했습니다.
이 때문에 다주택자가 있어야 한다는 거죠.
다주택자를 없애는 규제를 한다면
다주택자는 결국 공급을 멈추고
무주택자들이 살 곳은 없을 것이란 말입니다.
한 사람이 집을 1.5개씩 갖고 있으면
집이 조금 남게 되는데,
이때 비로소 임차인이 갑이 되면서
집값을 떨어뜨릴 수 있다고 합니다.
또한, 요즘 공공이 짓는
‘공공임대주택’이 나오고 있잖아요.
공공임대주택에 들어가는 비용은 국민의 세금이에요.
하지만 민간임대주택사업자는 본인의 돈으로,
위험부담을 쥐고 집을 짓기 때문에
공공임대주택에 거주하지 않을 사람들은
크게 연관이 없죠.
그런데 윤 교수는
정부는 거기서 불로소득이 생긴다고 보아
이를 없애겠다고 규제를 하는 거라고 말했어요.
한편, 공공임대주택을 지을 때
이것저것 다 제외하면
국민세금과 불로소득세가 남는데,
만일 불로소득을 인정하지 않으면
국민세금으로만 공공임대주택을 지어야 해요.
따라서 윤교수는 그렇게 가다가는
결국 재정이 파탄날 것이라 지적했어요.
그래서 이런 정책은 안 된다는 거죠!
여섯 번째 이론인 ‘동심원가격이론’은
가격구조가 동심원으로 형성이 돼있다는 거예요.
노태우 정부 때, 주택 수요를 분산하기 위해
‘1기 신도시’ 정책을 폈죠.
이후 노무현 정부 때 2기 신도시 정책도 하며
서울의 집값 수요를 또 분산하려 했어요.
그.런.데
동심원가격구조이론을 조사해보니까
주택 수요가 분산된 게 아니라
그냥 도심 밖으로 잠시 나가있을 뿐이었어요!
수요는 서울에 다 있어서 대기 수요가 돼버린 거예요.
우선, 신도시부터 짚어볼까요?
‘신도시‘라는 개념은 영국 산업혁명 이후 탄생했어요.
산업혁명 이후 런던이 살기에 안 좋았어요.
그래서 에베네저 하워드가 전원 도시를 만듭니다.
쾌적한 전원 도시 생활에
사람들은 자발적으로 교외로 향했고,
지금 영국이나 서구 사회는
필요에 의해 교외로 나간다고 하네요.
이게 바로 신도시의 유래예요.
하지만 윤 교수는
한국은 이와 반대로 쫓겨난 것이라 말합니다.
도심 속 집값은 비싸니까
능력되는 이들만 도심에 남아있고
집을 구매할 여력이 없는 사람들은 나가게 된 것이죠.
따라서 우리가 처음 신도시를 지을 때
분산이 된다고 생각했지만
착각에 불과한 거였어요.
윤 교수가 조사해보니
신도시 거주민의 46.2%가 서울 강남권에
들어와 살겠다고 답했대요.
결국 신도시는 대기 수요 확산에 일조하고 말았는데,
그 이유는 ‘자족 능력’이 없어서랍니다.
윤 교수는 신도시 확산의 또 다른 이유로
서울시의 잘못된 주택 보급률을 꼽았어요.
현재 서울시 주택 보급률이 96~98%라고 말하는데,
실제 보급률은 72%밖에 안 된다는 거예요.
우선 40년 이상 된 주택이 엄청나게 많고
빈 집이 많고
비주택에 사는 사람들이 많기 때문이에요.
(비주택: 오피스, 고시원 등)
잘못된 수치 때문에
정부는 주택 공급이 부족하지 않다고 주장했지만
실제로는 주택이 부족한 게 맞았던 거예요.
대미를 장식할 마지막 이론은~~!
바로 ‘중심이동이론’입니다.
‘중심이동이론’은 중심이 왔다갔다 한다는 건데요.
강북을 시작으로 압구정, 대치, 반포 등
중심이 참 많이 바뀌었죠?
중심은 지속적으로 변하기 때문에
윤 교수는 이를 잘 알아야 주택 가격 결정 이유를
잘 알 수 있다고 합니다~!
끝으로는 질문 TIME~!
Q. 주택가격결정론을 꼭 알아야 하는 이유는?
많은 국민들이 우리나라 집값을 올린 주범이 누구인지 제대로 모르기 때문이에요. 길가는 사람 10명을 붙잡고 물어보면 70-80%는 다주택자들이라고 답할 텐데 그게 아니죠. 지금 이야기한 주택가격구조론을 알게 되면 다주택자들이 오히려 집값을 내려주는 고마운 사람들이라는 걸 알게 될 거예요.
Q. 집에 살고 싶어 하는 사람들이
집보다 많은데, 그렇기 때문에
다주택자들이 집값 상승의 범인이라고
생각할 수도 있지 않나?
주택 수요가 있으니까 집값이 올라가잖아요. 주택 수요가 증가하면 정부에서는 주택 수요에 맞춰 주택을 공급해야죠. 그런데 공급을 안 해주고 수요를 줄이려고 하니까 문제인 거죠.
<복덕다방>의 첫 시간! 어떠셨나요?
주택가격결정론의 7가지 이론 잘 기억했다가
모두 현명한 집 구매 해봅시다~~!
(물론 저도,,,)
다음 편은 윤주선 교수와 함께
제20대 대선 후보자들의
부동산 공약을 평가해보는 시간이 마련됐으니
다음 편도 꼭 기대해주세요!
그럼 이만!
