[박윤선의 부동산 TMI] <10> '나홀로 아파트'는 어떻게 사라졌을까

저층주거지 아파트 난개발에 갈등 심화
높이제한 '이중규제'로 신축 원천봉쇄

[서울경제] 저층 주거지 사이에 덩그러니 서 있는 한 동 짜리 아파트. 이른바 ‘나홀로 아파트’입니다. 1990년대만 해도 나홀로 아파트나 ‘논두렁 아파트’ 같은 생뚱맞은 신축 건물들이 사회적 문제로 급부상했습니다. 주변에는 온통 낮은 건물이나 논밭 뿐인데, 높은 건물이 하나만 서 있으니 일조권이나 조망권은 물론 도시 미관도 해치는 원흉으로 지목됐죠. 이렇듯 한 때 우후죽순 격이었던 나홀로 아파트 건설이 어느 순간 멈춰 섰으니, 바로 2000년입니다. 밀레니엄 시대가 시작된 그때, 부동산 시장에는 무슨 일이 있었던 걸까요.

2001년 서울 ‘나홀로 분양’ 47% 육박하며 민원 쏟아져 주거지역 세분화해 층수제한 단독주택부지 등 별도 관리

◇ 우후죽순 생겨난 ‘나홀로 아파트’ = 강남 개발을 비롯한 대형 개발 사업이 모두 끝나버린 1990년대. 당시 서울 부동산 시장의 고민은 개발할 땅이 없다는 것이었습니다. 그 이후로도 수많은 개발이 이뤄졌음을 아는 2020년의 우리로선 믿기 어려운 걱정이지만, 아무튼 당시엔 서울 부동산 개발이 상당히 이뤄졌다고 생각했나 봅니다. 그래서 각광 받은 것이 나홀로 아파트였습니다. 단독주택 부지 몇 개만 구입해도 아파트를 올려 수익을 낼 수 있었기 때문입니다. 물론 대단위 재개발이나 재건축에 비해 수익성을 비할 바가 아니지만, 대규모 개발은 대규모 개발대로 이해 당사자가 많기 때문에 사업 진척이 느리다는 결정적인 단점이 있죠.

이런 생각을 한 사람들이 한 두 명은 아니었던 듯합니다. 2000년 서울시에서 동시분양으로 공급된 135개 아파트 단지 중 나홀로 아파트는 53곳으로 그 비율이 39.2%였고, 2001년에는 202개 단지 중 95곳으로 47%로 올랐습니다. 대단지 아파트가 주를 이루는 지금에 비교해보면 매우 높은 비중이죠.

서울은 물론 한적한 지방 소도시에도 나홀로 아파트가 속속 들어섰고 이와 동시에 민원도 쏟아지기 시작했습니다. 1·2층에 불과한 저층 주거지만 있는 동네에 불쑥 아파트가 솟아오르면서 사생활 침해나 일조권 및 조망권 침해로 기존 주민들과 대립이 발생한 것입니다. 계획성 없는 아파트 개발 탓에 도시 경관이 흐트러진다는 비판도 일었습니다.

◇ 지구단위계획 강화·종 세분화···높이 규제 ‘3연타’ =나홀로 아파트를 포함한 난개발이 국토 곳곳에서 난무하자 2000년대 초반에는 다양한 높이 규제가 등장하게 됩니다. 가장 먼저 칼을 꺼내든 곳은 서울시였습니다. 2000년, 아파트 건축예정지역의 부지경계로부터 200m 이내의 주거지역에 4층 이하 건물 수가 전체 건축물의 70%가 넘을 경우 지구단위계획 구역으로 지정해 관리하도록 한 것입니다. 사실상 나홀로 아파트를 겨냥한 규제였죠. 2002년에는 당시 ‘건설교통부’가 재건축 추진 때 의무적으로 수립해야 하는 지구단위계획 수립 대상을 300가구 이상에서 20가구 이상으로 확대한데 이어 2003년 더 광범위하고 강력한 높이 규제가 등장합니다. 바로 ‘종 세분화’입니다.

종 세분화가 뭘까요. ‘용도지역’이라는 단어는 많이 들어보셨죠. 전국의 땅은 주거지역이나 상업지역 등 용도가 정해져 있습니다. 이를 한 번 더 세세하게 나눠 높이를 규제한 조치가 바로 종 세분화입니다. ‘일반주거지역’으로 통칭하던 주거지역을 △4층 이하의 저층 주택 중심의 1종 일반주거지역 △18층 이하(서울은 15층)의 중층 주택 위주의 2종 일반주거지역 △고층(서울은 35층 이하) 주택으로 이뤄진 3종 일반주거지역으로 나눈 것입니다. 이러한 규제들이 힘을 발휘하면서 2000년대 중반 들어서는 저층 주거지에 지어지는 나홀로 아파트가 급감했습니다.

◇ 주택 매매 시장에서도 여전히 천덕꾸러기 =신축은 거의 없지만, 과거에 지어진 나홀로 아파트들은 여전히 남아 거래되고 있죠. 그러나 매매 시장에서도 나홀로 아파트는 큰 인기를 얻진 못하고 있습니다. 아파트 선택의 3대 기준 중 하나가 대단지 입니다. 사람들은 왜 이렇게 대단지를 선호하는 걸까요. 대단지는 해당 지역의 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 높고, 어린이집이나 학교, 교통 등 다양한 기반 시설이 풍부하기 때문에 가격이 조금 비싸더라도 대단지를 선호하는 수요자들이 많습니다. 나홀로 아파트라도 강남 등 입지가 좋은 곳은 가격 상승 폭이 상당하지만 대부분은 주변 소규모 단지에 비해서도 가격 차이가 꽤 큽니다. 반짝하고 부동산 시장을 휩쓸었던 나홀로 아파트. 짓는 건 쉬웠지만 과실은 그리 크지 않았네요./박윤선기자 sepys@sedaily.com