[김용일의 부동산톡]공인중개사로 등록 하지 않은 무자격자의 중개수수료

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 중개업을 영위하려는 공인중개사 또는 법인은 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 등록관청에 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다(공인중개사법 제9조). 또 개설등록을 해야 개업공인중개사가 될 수 있다(제2조).

그러나 이러한 개설등록을 하지 않은 무자격자가 부동산중개행위를 하는 경우도 있다. 이에 대한 형사처벌, 중개수수료 약정의 효과, 손해배상책임 등 문제에 대해 정리해 보겠다.

◇ 형사적 제재

공인중개사법은 제9조의 개설등록을 하지 않고 부동산중개업을 한 자, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자에 대하여 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다(공인중개사법 48조). 또한, 공인중개사가 아니어서 애초에 중개사무소 개설등록을 할 수 없는 사람이 부동산중개업을 영위하는 경우에도 위 규정에 따라 처벌된다(대법원 2018.2.13. 선고 2017도18292 판결).

◇ 민사상 중개수수료 약정은 무효

위와 같은 형사적 제재에서 나아가, 판례는 중개사무소 개설등록에 관한 위 공인중개사법 규정은 강행법규이고, 따라서, 개설등록을 하지 않고 중개업을 하면서 의뢰인과 중개수수료 약정을 하고 중개행위를 한 경우, 그 중개수수료 약정의 효력은 무효이고, 약정된 중개보수를 지급할 의무가 없다는 입장이다.

구체적으로 법원은 “공인중개사법은 부동산중개업을 건전하게 지도, 육성하고 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 입법 목적으로 하고 있다. 이러한 입법 목적을 달성하기 위해서는 공인중개사의 자격 없이 중개업을 하거나 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하다”고 밝혔다.

아울러 “의뢰인과의 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있으므로, 부동산 중개업자의 자격 요건에 관한 위와 같은 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개계약에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다. 따라서 공인중개사법 등 관련 법령에서 정한 자격 요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개계약은 무효이다”라고 판시했다(청주지방법원 2008가단3749 판결, 대법원 2008다75119 판결).

따라서 중개수수료 약정을 했더라도 해당 중개수수료를 지급할 의무가 없고, 만일 이미 중개수수료를 지급했다면, 무자격자가 받은 중개수수료는 법률상 원인이 없는 것으로서 부당이득이므로, 부당이득반환청구소송을 통해 그 반환을 구할 수 있다.

◇ 1회성 중개인 경우, 중개수수료 약정 유효

공인중개사법은 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다고 규정하고 있고, 위반시 제재하고 있다. 그리고, 여기서 중개업이란 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.

공인중개사 자격이 없더라도 중개업을 영위하려는 것이 아니라 우연한 기회에 타인 간의 거래행위를 중개하고 중개수수료를 받는 경우는 위 법 위반이 아니다. 따라서 그 중개수수료 약정 역시 유효하다. 다만 그 보수약정이 부당히 과도한 경우 감액의 대상이 된다.

대법원은 “공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니고, 다만 중개수수료 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다.”고 하였다(대법원 2010다86525 판결).

◇ 민사상 손해배상책임

공인중개사법에 의하면, 개업공인중개사란 공인중개사법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말하고(제2조), 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(제30조). 그리고, 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다(제15조 제2항).

다만, 위 규정은 개업공인중개사의 손해배상 규정이므로, 무등록 공인중개사 또는 무자격자가 중개행위를 하다가 의뢰인에게 손해를 입히는 경우, 그 자는 공인중개사법에 의한 위 손해배상책임은 부담하지 않는다.

그러나 의뢰인으로부터 중개업무를 위임받고 중개행위를 한 것이므로, 해당 중개계약은 민법상 위임계약이 되고 수임인으로서의 책임 및 채무불이행에 기한 손해배상책임을 부담할 것이다. 또한, 불법행위에 기한 손해배상청구 요건 충족시 이를 청구할 수도 있다.

채무불이행에 기한 손해배상책임 관련하여, 공인중개사 자격이 없는 자가 중개행위를 하더라도, 위임계약에 따라 신의성실로써 중개의뢰인이 계약목적을 달성하는데 있어 장애가 될 수 있는 중개대상물에 대한 권리관계 등을 조사, 확인해 중개의뢰인에게 설명해야할 의무가 있다. 만일 이를 위배하여 의뢰인에게 손해가 발생시 그 손해를 배상할 책임이 있는 것이다.

김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

김겨레 (re9709@edaily.co.kr)