분양권도 1주택.. 신규 주담대 불가능, 무주택 자녀 분가 땐 예외사항에 적용

9·13 대책 후 달라진 대출 조건

9·13 부동산대책 발표, 그리고 (서울=연합뉴스) 박동주 기자 = 정부의 9·13 부동산대책 발표 다음 날인 14일 오후 서울 여의도 한 시중은행의 대출 창구에서 직원들이 업무를 보고 있다. 2018.9.14 pdj6635@yna.co.kr (끝)

'9·13 부동산 대책'으로 부동산대출 관련 문의로 시중은행이 북적이고 있다.

하지만 은행원들도 헷갈릴 정도로 복잡하기만 하다. 별거 봉양과 분가 등 예외조항을 신설하면서 한층 강력한 대출규제 속에 8·2 대책 때보다 주택담보대출비율(LTV)이 커진 경우도 생겼다.

가장 많이 묻는 게 "대책 전에 전세 세입자가 있는 아파트를 구매한 1주택자의 경우 추후 입주 시에 주택담보대출이 가능한지?" 여부다.

답은 "가능하다"이다. 분양권 보유로 1주택자가 된 경우에도 잔금 대출은 받을 수 있다.

'9·13 대책'과 관련해 자주 나오는 질문을 정리했다.

- 부모님과 자가에서 함께 살고 있는데 직장이 있는 서울로 분가하려고 한다. 주택담보대출을 얼마나 받을 수 있을까?

"이번 대책의 수혜자라고 볼 수 있다. 8·2 대책에서는 1주택자가 투기과열지구·투기지역 주택구매 시 LTV를 30%로 묶어놨지만, 이번에는 예외적인 상황에는 LTV 40%를 허용했다. 부모와 함께 사는 무주택자 자녀가 분가하는 경우나 만 60세 이상의 부모를 거주지 근처에서 봉양하려는 경우, 직장근무 여건 등으로 2주택을 보유해 실거주하는 경우가 예외사항에 해당한다."

- 자금이 부족해 전세를 끼고 서울에 아파트를 한 채 사두고 인근에 전세로 살고 있다. 내년에 전입할 때 세입자를 내보내고자 해당 주택을 담보로 대출을 받을 수 있을까.

"가능하다. 1주택자의 주택담보대출을 원칙적으로 금지하는 것은 규제지역 내 신규 주택구매에만 적용된다. 전세를 끼고 매매한 주택에 입주하는 경우나 분양받은 주택의 잔금 대출을 할 경우에는 LTV 40%가 적용된다. 대출이 가능하다."

- 현재 무주택자인데 28억원 상당의 래미안 대치 팰리스 아파트가 전세 낀 물건으로 나와 매매하려고 한다. 이 경우에도 은행에서 주택담보대출을 받지 못하나.

"2년 안에 전입한다면 LTV 40%에 해당하는 약 11억원 상당의 주택담보대출을 받을 수 있다. 원칙적으로는 규제지역 내 공시가격 9억원을 넘기는 고가주택을 구매할 때는 당장 실거주 제외하고는 주택담보대출이 금지되지만, 무주택자는 예외인 셈이다. 다만, 2년 안에 실거주하지 않으면 주택 관련 대출이 3년간 제한되므로 주의해야 한다."

- 내후년 완공되는 아파트 분양권을 보유하고 있는데 서울 아파트를 사려고 한다. 대출이 가능할까.

"이번 대책을 기점으로 분양권도 주택 보유로 간주한다. 분양권을 주택 수로 산정한 것은 이번이 처음 있는 일이다. 1주택자가 되므로 서울 전역에서 신규 주택을 구매할 경우 주택담보대출을 받을 수 없다."

- 서울 20평대 아파트에 살고 있는데 가족이 늘어 같은 지역 30평대로 옮기려고 한다. 이 경우에도 대출이 어려울까.

"서민이나 중산층이 '내 집 키우기'를 위해 거주지를 변경하려는 경우 예외적으로 1주택자에도 주택담보대출을 허용한다. 대신에 새로 주택을 매매한 이후 2년 안에 기존 주택을 처분해야 한다. 처분 약정을 어기면 대출이 3년간 제한된다."- 1주택자인데 직장 근처에서 전세를 살고 있다. 부부합산 소득이 1억1천만원인데 기존에 받은 전세자금대출 만기가 되면 전세대출을 새로 받지 못하나.

"부부합산 소득 1억원이 넘는 경우 전세자금대출에 대해 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)가 신규 공적 보증을 제공하지 않지만, 규정 개정 전에 전세대출 보증을 받고 이를 연장하는 경우에는 소득과 상관없이 가능하다."

김승룡기자 srkim@