미리 보는 맞춤 농촌체류형 쉼터, 01 제도 정비와 소형주택 수요 변화 동향

<농지법> 시행령 시행, 시행규칙 개정안 재입법예고
‘농촌체류형 쉼터’, 법령 확정으로 첫걸음 시작
올해부터 농지에 임시 숙소로 활용할 수 있는 33㎡(10평) 규모의 ‘농촌체류형 쉼터’를 가설건축물로 지을 수 있게 됐다. 이러한 내용을 담은 <농지법> 시행령은 지난해 12월 24일 국무회의를 통과한 후 12월 31일자로 관보에 게재됐다. 다만, 시행령을 구체화하는 시행규칙은 일부 문구를 조정하는 작업으로 지연되다가 올 1월 15일자로 일부 개정안이 재입법 예고됐다. 시행규칙 개정안 주요 내용은 정부가 그동안 추진했던 안과 차이가 없어 예고 사항에 대한 별다른 반대가 없다면 농촌체류형 쉼터 제도는 시행에 들어갈 것으로 기대된다.

글 이형우 기자 | 자료 농림축산식품부, 대한민국 전자관보

시행령 개정으로 1월 3일부터 법적 효력이 발생한다. 하지만 아직 시행규칙이 개정되지 않아 실제 시행은 더 늦어질 수 있을 것으로 보인다. 다만, 농림축산식품부는 공문을 통해 1월 중에는 시행될 예정이라고 일선 시도에 안내한 것으로 알려지고 있다.

농촌체류형 쉼터 시행규칙 개정 이유 및 주요 내용
<농지법> 시행규칙 일부 개정안에 따르면 개정 이유 및 주요 내용은 다음과 같다. ‘농막의 부지가 농축산물 생산시설로서 농지의 범위에 포함되기 위해서는 <건축법>에 따른 가설건축물 축조신고를 하고, 농지이용 정보 변경 신청을 통해 농지대장에 등재해야 한다는 점을 명확히 하고, 농촌체류형 쉼터의 부지가 농축산물 생산시설로서 농지의 범위에 포함되기 위한 요건을 연면적이 33제곱미터 이하일 것, <건축법>에 따라 가설건축물의 축조신고를 하였을 것, 소방자동차를 통한 소방 활동이 가능한 도로에 접한 농지에 설치될 것, 농촌체류형 쉼터를 설치하는 한 필지의 농지의 면적이 농촌체류형 쉼터의 연면적(건축면적) 부속시설 면적을 모두 합산한 면적의 두 배 이상일 것 및 농지대장에 등재되었을 것 등으로 정하는 등 농막 및 농촌체류형 쉼터의 부지가 농축산물 생산시설로서 농지의 범위에 포함되기 위한 요건을 보완·신설하려는 것.’

최대 23평까지 확장 가능, 양도세·종부세도 면제
그동안 정부가 지속적으로 도입하고자 한 농촌체류형 쉼터는 농지전용 허가 없이 도시민의 주말·체험 영농 및 농업인의 농업 경영을 지원하기 위해 설치되는 연면적 33㎡ 이하의 가설건축물 형태의 임시 숙소다. 부엌과 화장실을 마련할 수 있으며, 침대를 들여 편하게 잠을 잘 수도 있다.
특히 처마, 데크, 정화조, 주차장(1면) 등 부속시설은 연면적 계산에서 제외돼 활용성이 대폭 개선됐다. 별도로 1m 이내의 처마와 외벽 기준 1.5m를 곱한 면적의 데크, <주차장법>에서 정한 주차장 1면(3평)을 설치할 수 있도록 해 최대 23평까지 확장 가능하다.
세금 혜택도 있다. 가설건축물 형태의 쉼터는 비주택으로 양도소득세와 종부세 등 부동산 관련 세금이 면제된다. 10만원의 취득세와 연간 1만원의 재산세만 부과된다.
사용 기한은 매 3년마다 무제한 연장이 가능한 농막과는 달리, 쉼터는 초기 3년 이용 후 3년씩 3회 연장 가능해 최장 12년까지 사용할 수 있다.
쉼터 설치를 원하는 농업인이나 주말체험 영농인은 지역 지자체의 허가 부서에 가설건축물 축조신고서를 제출해야 하며, 기준 충족 시 신고필증을 교부받아야 한다. 이후 쉼터와 관련 부속시설 설치를 완료한 뒤 관할 읍·면·동 행정복지센터를 방문해 농지대장에 쉼터를 등재하면 된다.

입지 조건은 강화
규제가 완화되는 만큼 의무와 입지 조건은 강화된다. 체류형 쉼터 설치를 위해서는 현황도로 연접(입지 기준), 소화기·단독 경보형 감지기 등 주택용 소방시설 설치, 쉼터와 부속시설 합산 연면적의 최소 두 배 이상의 농지 보유, 쉼터와 부속시설을 제외한 농지에서 영농활동 진행의 요건을 갖춰야 한다. 쉼터가 주말 농부들을 위한 숙소인 만큼 최소한 쉼터와 부속시설을 합산한 면적의 2배 이상 규모의 농지를 확보하고 반드시 농사를 짓도록 해 농사를 짓지 않은 채 쉼터만 별장으로 이용하는 행위를 금지한 것이다. 아울러 수질관리 대상 구역이나 붕괴 위험 지역 등에는 설치가 금지된다. 쉼터에 정원 및 시설 녹지 조성을 목적으로 한 잔디와 관상용 수목 식재 역시 금지되며, 전입신고도 불가능하다.
한편, 기존 농막 가운데 쉼터 설치 기준에 부합하는 농막과 불법 농막도 쉼터로 전환할 수 있다. 전환 기간은 올해부터 2027년까지로 기존 가설건축물 축조신고 취소 등의 절차를 거치면 된다.

품질·단열·디자인 개선된 소형주택 모델 출시 눈앞
2025년, 소형주택 시장의 원년이 되다

드디어, 2024년 하반기 주택시장을 뜨겁게 달구었던 농촌체류형 쉼터(이하 체류형 쉼터)가 2025년 1월부터 전격 시행에 들어갔다. 비록 어수선한 시국 상황에서 지자체별 조례 정리 및 실제 설치 사례가 나오려면 몇 달이 더 소요될 것으로 보이지만, 모든 정책에 있어 정부의 의지가 가장 중요한 만큼, 2024년 11월 입법예고를 마친 뒤 정상적으로 시행령이 공표된 것은 매우 고무적인 일이라 할 수 있다.

진행 이형우 기자 | 글 자료 김범진 대표(밸류맵)

체류형 쉼터는 명목적으로는 ‘농촌 생활 인구 확산과 지역경제 활성화를 위해 농지에 설치할 수 있는 가설건축물 형태의 임시 숙소’라고 정의된다. 하지만 이 표면적인 정의와 달리 체류형 쉼터가 우리 사회의 경제와 문화에 미치는 영향은 앞으로 무시 못 할 만큼 클 것으로 예상된다. 별다른 별장 문화를 가지지 못한 국내 주거문화를 획기적으로 변화시킬 수 있는 수단이기 때문이다.

단독주택, 사회적 투자 부진으로 공동주택에 열위
과거 단독주택 중심이던 주거문화는 1962년대 서울 마포구 아현동에 한국 최초의 현대식 아파트가 건립되면서 변화하기 시작한다. 1970년대, 1980년대의 강남 개발 및 산업화, 급격한 경제 발전에 힘입어 아파트는 가장 빠르게 자산을 구축할 수 있는 수단이자 보편적인 거주 형태가 됐다. 개별 필지별 주택 공급이 아닌 이러한 대규모 공동주택 개발의 성공 방정식은 전세제도와 선분양, 건설사, 시행사, 건축설계, 분양 시스템, 재건축·재개발 조합, 대출 및 PF금융 구조화 등을 만들어냈으며 국내 GDP에 막대한 영향을 미치면서 발전해 왔다.
문제는 상대적으로 대규모 자본과 선분양 금융으로 굴러가는 아파트 주택공급 사업과는 달리 소형 단독주택은 그렇지 못했다는 점이다. 아파트 건설시장에 비해 단독주택은 시행, 시공, 설계, 조경, 분양 등에 있어서 자본화가 이루어지기 힘들었고 각 지역에서 건축주 및 소형 시행사 위주로 진행돼 왔다. 실례로 비교적 최근에 건설된 신도시인 세종특별시의 경우 아파트 거주 인구 비율이 무려 87%에 이른다(2022년 주거실태조사, 국토교통부).
단독주택에 대한 사회적 투자가 잘 이루어지지 않은 만큼 주택의 품질, 디자인, 커뮤니티, 금융, 단지 설계, 브랜드 등에 있어서 아파트에 비해서 상대적으로 열위에 있게 된 것이다. 더불어 아파트 가격의 급격한 상승에 따른 투기화 등 부작용 억제를 위해 정부는 주택 보유 수에 비례해 관련 세금을 부과함에 따라 더더욱 한국인은 아파트 생활이 강제되고 있다.

소형 거주 및 휴식 공간에 대한 잠재 수요 증가
하지만 단독주택 거주에 대한 가치와 소망이 과연 없는 것일까? 그렇지는 않다. 여전히 많은 사람들은 천편일률적인 아파트 거주를 벗어나 단독주택에서의 생활을 꿈꾼다. 다만, 교외에 별도의 별장이나 집을 짓기에는 높아진 지가와 건축비, 다주택이 부담되니 펜션과 캠핑 문화가 이를 대체해 발전했다. 바로 이러한 소형 거주 및 휴식공간에 대한 잠재 수요를 체류형 쉼터가 만족시켜 줄 수 있는 것이다.

체류형 쉼터, 아파트 외 대체공간 수요 충족 가능
체류형 쉼터 역시 영농활동을 위한 부대시설이라는 점에서 기존 농막과 비교가 되나 농막은 ‘임시 휴식공간’이라는 것에 반해 체류형 쉼터는 ‘숙박공간’이라는 점에서 근본적으로 큰 차이가 나타난다. 체류형 쉼터는 제대로 된 소형주택으로서의 품질, 단열, 자재, 디자인 등이 크게 개선된 모델이 출시될 수 있다.
따라서 아파트 외 대체 공간을 원하는 다양한 수요를 충족시켜 줄 수 있다. 이를 통해 우리나라에서도 유럽과 같이 대형 단독주택 및 중형 전원주택 시장과는 별개의 소형 주택시장이 열릴 수 있게 된 것이다.

지방 소멸 대응책으로도 실효적
인구 감소와 수도권 인구 집중 및 지방 소멸에 대응하는 관점에서도 실효적이다. 일자리 및 교육, 학업, 의료 등을 이유로 상당수의 사람들이 도시 인프라에 의존해야 하는 상황에서 건축주 1인의 시간과 비용으로 교외에 단독주택을 짓는 건은 일생일대의 과제가 되기 쉽다.
현실적으로 무리한 귀농과 귀촌이 아닌 도시와 교외를 왕래하며 생활하는 듀얼 라이프(Duel Life)가 대부분 아파트에서 거주하는 상황에서 지극히 현실적이다. 이미 한 달 살기 트렌드, 워케이션, 스테이 등 도시를 거점으로 살아가면서 때때로 도시를 벗어나 교외에 일정 시간 머무르는 라이프스타일이 SNS 등을 통해 친숙한 경험으로 확산되고 있다.

소형공간에 대한 보다 다양한 수요에 주목해야
비록 ‘체류형 쉼터’가 법제화가 돼 10평 소형주택 시장의 토대를 마련했지만 이를 발전시켜 나가는 것은 역시 시장의 몫이다. 체류형 쉼터는 본질적으로 영농활동을 기반으로 농지 위에 설치하는 것이다. 하지만 모든 사람들이 영농활동을 원하는 것은 아니다. 공간 수요는 훨씬 다양하다. 시장은 소형 공간에 대한 보다 다양한 수요에 주목해야 한다. 예를 들어, 꼭 거주만이 목적이 아니라, 1인 사업자를 위한 업무 공간, 개인 취미활동을 하기 위한 공간, 워케이션 공간, 소형 리테일 스튜디오 공간, 작품을 기획하고 창작하는 공간 등이 더욱 많이 필요하다.

창의적인 다양한 모듈러 모델 출시
이러한 다양한 소형 공간 수요는 오로지 모듈러 공법만이 대응 가능하다. 체류형 쉼터의 시작은 우리의 라이프스타일의 발전뿐만 아니라, 모듈러 건축시장도 크게 발전시킬 수 있다. 때마침 지금 시장에서는 창의적이고 열정적인 다양한 모듈러 팀들의 창업이 이어지고 있다. 천편일률적인 기존 농막이나 소형 목조주택을 떠나 실험적인 다양한 디자인 제품이 나오고 있으며 첨단 IOT 시스템과 결합돼 나오는 제품도 있다. 더불어, 관련 플랫폼 시장도 성장할 수 있다. 건축주가 직접 전국의 제품을 비교 검토하기 어려우므로 소형공간 제품을 쉽게 소개해 주는 중간 플랫폼의 성장도 기대해볼 만하다.