“전월세 없으니 그냥 사자”...강남 주춤해도 노도강·금관구는 집값 ‘껑충’

올해 노원구 아파트 2.4% 상승…도봉·강북도 상승 전환
대출 규제에 자금 부담↑…중저가 아파트로 실수요 이동

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 연합뉴스

강남3구 등 서울 핵심지 집값이 주춤한 사이 노도강(노원·도봉·강북) 등 외곽 아파트값이 무섭게 치솟고 있다. 고강도 대출 규제에 부담을 느낀 실수요자들이 중저가 외곽 지역으로 몰리며 본격적인 가격 ‘키맞추기’에 돌입했다는 분석이다.

28일 한국부동산원에 따르면 3월 4주 서울 노원구 아파트값은 전주 대비 0.23% 올랐다. 올해 노원구 누적 상승률은 2.4%에 달하며 지난해 하락세를 보였던 도봉구(1.06%)와 강북구(0.82%)도 일제히 상승 전환했다.

2021년 고점 이후 줄곧 내리막을 걷던 노도강 일대는 지난해 10월 고강도 대출 규제 시행 이후 분위기가 확 바뀌었다. 자금줄이 막힌 신혼부부 등 실수요층이 핵심지 진입을 포기하는 대신 가격 부담이 적은 외곽 일대로 대거 유입된 결과다. 여기에 외곽 지역 전세 매물까지 씨가 마르면서 기존 임차 수요가 매매로 돌아선 것도 집값 상승을 부채질하고 있다.

김인만 김인만부동산연구소 대표는 “고강도 대출 규제 속 신혼부부와 젊은 실수요층이 자금 범위 내에서 선택할 수 있는 지역은 노원, 관악 등 외곽 지역”이라며 “2021년 전고점을 아직 회복하지 못한 만큼 가격 상승 여력도 남아 있다”고 설명했다.

실제로 노도강과 함께 대표적인 외곽 중저가 지역으로 꼽히는 서남권의 금관구(금천·관악·구로) 일대 역시 최근 저가 매물이 빠르게 소진되며 매매가가 동반 상승하는 추세다.

정부의 다주택자 양도세 중과 조치도 당장 큰 영향을 주지 못하는 모습이다. 다주택자 매물이 일부 나오고는 있지만 세입자를 낀 경우가 많아 당장 실거주가 불가능하기 때문이다. 결국 전세가 없는 1주택자의 실거주 가능 매물로만 수요가 쏠리며 체감 공급 부족과 호가 상승이 동시에 나타나고 있다.

이러한 흐름은 실거래가에서도 확인된다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 상계주공11단지 전용 69㎡는 지난 15일 7억7000만원에 손바뀜했다. 지난해 8월 6억7500만원에 거래된 것과 비교하면 불과 7개월 만에 1억원 가까이 뛴 셈이다.

전문가들은 그동안 가격이 눌려있던 외곽 지역의 상승세가 당분간 지속될 것으로 내다봤다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “대출 규제 속 15억원 이하 중저가 아파트에 실수요가 집중되고 있다”며 “핵심 지역의 조정 흐름과 맞물려 외곽 간 가격 격차를 좁히는 키맞추기 장세는 당분간 이어질 가능성이 크다”고 말했다.