"똑같이 생긴 집인데, 어떤 집은 사고팔 수 있고 어떤 집은 실거주 2년 조건이 붙는다고요?"
서울시가 아파트 투기를 막겠다고 (급작스럽게)‘토지거래허가제’를 재지정했지만 자세히 들여다보니 모든 집에 똑같이 적용되진 않아요.
오히려 집값이 수십억 원대인 고급 주택들 일부는 규제 사각지대를 ‘요리조리’ 피해가고 있는데요. 어떻게 그런 일이 가능하냐고요?
*토허제로 묶이면 실거주2년 의무가 있기 때문에 갭투자가 막혀요. 현재 강남3구+용산구의 모든 아파트가 오는 9월 30일까지 토허제로 묶였답니다.
대표적인 사례는 용산 한남더힐입니다. 용산구는 토허제 지역인데요, 누가 봐도 고급 아파트 단지지만, 토허제를 피한 곳이 있어요. 32개 동 중 11개 동이 4층 이하로 지어져 건축물대장상 용도가 연립주택이 된 거예요. 같은 단지인데 옆 동은 아파트라 갭투자가 안되고, 앞 동은 연립주택이라 갭투자가 허용되는 거죠.
실제로 이 연립동에선 이달 175억 원짜리 신고가 거래가 이뤄졌어요.
비슷한 사례는 도곡동 타워팰리스에서도 있었어요. 이 단지는 아파트와 오피스텔이 공존하는데요, 문제는 이 오피스텔들이 실제로는 주거용으로 쓰이는 '고급 아파트 대체재'라는 점이에요. 결국 형태만 달리했을 뿐 주거 기능은 같은데, 규제는 빠져나간 셈이죠.
위례신도시 사례는 더 흥미로워요. 이곳은 서울 송파, 경기 성남, 하남 세 행정구역에 걸쳐 있는 ‘하나의 생활권’인데요, 행정구역이 달라 토허제 적용 여부도 달라집니다. 예를 들어,
서울 송파구에 속한 ‘송파꿈에그린위례’는 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 묶였는데요, 길 건너 성남시 위례센트럴자이는 토허제 대상이 아니에요. 거리상 200미터도 차이 안 나는데, 법적으로는 완전히 다른 환경인 셈이죠.
두 단지는 입지, 브랜드, 시세도 비슷하지만 규제 하나로 매수자 관심도 확 달라지고 있어요.
규제 사각지대를 비껴간 곳에는 풍선효과가 나타나고 있어요. 대표적인 곳이 한남뉴타운이에요.
한남2구역에서는 나중에 아파트를 분양받을 수 있는 빌라 한 채에 프리미엄이 무려 15억 원 넘게 붙었었어요. 단독주택 한 채는 감정가 12억 원에 웃돈만 15억 원이 붙어 27억5천만 원에 매물이 나왔어요. 하지만 이 지역은 아파트가 아니기 때문에 토허제 적용을 받지 않아 규제 없는 투자처로 주목을 받고 있어요.
심지어 한강 조망이 가능한 4·5구역도 매수 문의가 계속되고 있지만, 진입 장벽이 너무 높아 30억~40억 원 이상 자본이 필요한 상황이에요.
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