"밤에 잠을 못 자요" 재개발 믿고 영끌했는데 30억 폭락 피눈물 '이 동네' 전망

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서울시가 빠르게 속도를 올리며 부동산 공급 계획의 중심으로 지목됐던 신속통합기획(신통기획)이 초기 기대와 달리 추진 동력이 약화되고 있다.

인허가 기간 단축을 통해 정비사업 속도를 높이겠다는 취지와는 다르게 실제 사업 단계에서는 이주와 자금 조달 등 현실적인 장벽에 부딪히며 사업 지연 사례가 늘고 있기 때문이다.

정비업계에 따르면 최근 서울 재개발·재건축 현장에서는 사업 추진 속도를 늦추거나 일정 자체를 재조정하는 사례가 증가하고 있다.

신통기획을 준비하던 구역들조차 기존 계획을 유지하기보다 상황을 지켜보며 관망하는 분위기가 확산되는 양상이다. 이는 단순한 일정 지연이 아니라 정책 환경 변화와 시장 상황을 고려한 전략적 판단으로 해석된다.

대표적으로 중구 신당13구역은 신통기획 신청 요건을 충족했음에도 불구하고 절차를 멈췄다. 해당 구역은 주민 동의율 약 60%를 확보해 신청 기준을 이미 넘어섰지만, 추가 동의 확보 대신 동의서 징구를 중단하고 향후 일정을 재검토하고 있다.

종로 창신12구역 역시 동의율 확보 과정에서 속도를 내기보다 사업 추진 여부와 방식 자체를 다시 점검하는 단계에 들어갔다. 이는 단순한 지연이라기보다 사업 구조와 전략을 재정비하려는 움직임으로 풀이된다.

이러한 변화의 배경에는 규제가 자리하고 있다는 분석이 나온다. 정비사업의 실질적인 진척을 좌우하는 핵심 요소는 이주 속도인데 최근 강화된 규제가 사업 진행에 부담으로 작용하고 있기 때문이다.

특히 정부의 6·27 및 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 재지정되면서 자금 조달 환경이 크게 악화됐다.

세금 부담도 겹치면서 매도 매수 '눈치싸움' 치열해져

이에 시장 분위기도 급변하면서 불과 몇 주 전까지만 해도 재건축·재개발 시장에서는 신고가 거래가 이어졌지만, 최근 들어 가격 상승세가 꺾이며 조정 국면에 들어섰다. 이로 인해 고점에서 매입한 투자자들의 부담이 커지면서 매도 압력이 증가했다는 평가다.

서울 광진구 자양4동의 한 재개발 빌라를 매입한 A씨는 "제가 매입한 가격보다 더 낮은 매물이 등장하고 있어 밤에 잠을 못 잘 지경"이라며 "지방선거 변수까지 겹치면서 계약을 유지해야 하는지 고민 중"이라고 토로했다.

재건축 시장도 분위기는 크게 다르지 않다. 대표적인 강남 재건축 단지 '압구정현대 1,2차' 전용 198㎡는 지난해 127억원에 거래되며 최고가를 기록했지만, 최근에는 94억원 수준으로 하락한 가격에 거래가 이뤄졌다. 단기간에 30억원 이상 가격이 낮아지면서 시장 조정 분위기를 보여준 것이다.

이에 대해 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “5월 9일 전까지는 매물이 증가하면서 일시적인 가격 하락이 이어질 가능성이 있다”라며 “매도자와 매수자 간 가격 눈치싸움이 지속되고 있다”라고 설명했다.