[Remark] 상반기 상업용 부동산, 전년 대비 거래 규모 증가

최근 경기 불황에도 주거시장 상승세에 이어 상업용 부동산시장에서는 거래가 늘어나는 등 회복세를 보이고 있다는 소식입니다. 빅데이터 부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면, 올해 상반기 전체 부동산시장 거래액은 178조5341억원으로 전년 동기 약 17% 증가한 것으로 집계됐습니다.

그중 상업용 부동산시장의 증가가 눈에 띕니다. 올해 상반기 전체 상업·업무용 부동산시장 거래액은 24조2000억원으로 지난해 상반기 20조4000억원과 비교해 18.6% 증가했습니다. 특히 상업·업무용 빌딩의 거래액 증가 규모가 31.5%(4조1000억원)로 상가·사무실 -5.3%(-4000억원)과 비교해 큰 폭으로 증가했습니다.

글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE코리아에 따르면, 신규 공급된 대형 물류센터 매입이 거래액 규모 증가에 큰 영향을 미친 것으로 나타났습니다. 대표적으로는 이지스자산운용이 석남 혁신 물류센터를 선매입했으며, DL건설은 SPC물류센터를 약 1259억원에 인수했다고 알려졌습니다.

다만 거래량은 올 상반기에 2만6600건으로 지난해 상반기 2만7200건과 비교해 소폭 하락한 모습을 보였는데요. 거래량 감소는 일반 상가 및 사무실 거래 감소가 영향을 미친 것으로 알려졌습니다. 특히 올 상반기 상가·사무실 거래량이 1만9600건으로 지난해 동기 2만900건과 비교해 6.2% 감소했습니다.

[Remark] 하반기 상업용 부동산 주요 키워드는?

하반기 상업용 부동산시장은 어떻게 변화할까요? 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어는 얼마 전 ‘2024년 상업용 부동산 하반기 키워드’를 선정해 발표한 바 있는데요. 이에 따르면 올해 하반기 상업용 부동산에서는 지방 소멸 막는 2선 도시 투자, 끝나지 않은 PF 위기, 물류센터 수요 급증과 우려, 물류센터 조각 투자 등을 주목할 키워드로 꼽았습니다.

먼저 최근 수도권에서 부동산 가격이 상승함에 따라 부산, 대구, 대전, 광주 등 2선 도시가 새로운 투자처로 부상하리라 예측했습니다. 이들 지역은 아직 수도권 상승의 영향을 받지 않아 비교적 저렴한 땅값과 성장 잠재력을 지녔다고 볼 수 있는데요. 그중 알스퀘어에서는 광주에서 신세계백화점, 금호그룹이 함께 진행하는 ‘유스퀘어 복합개발’과 대전 유성구 바이오 특화 단지 ‘혁신 신약 오픈 이노베이션 거점’ 조성을 주목했습니다.

물류센터의 경우, 알리, 테무에 이어 쉬인이 국내에 진출하며 수요가 급증하리라 전망했습니다. 이들 C(China) 커머스는 국내에 본격적인 시장 진출 이후 로컬 마케팅을 강화하며 점차 발을 넓혀가고 있는데요. 문제는 앞으로 이들 기업이 어떻게 투자를 진행할지 예측이 힘들다는 것입니다. 이에 알스퀘어에서는 공급량에 비해 수요 증가가 비교적 더딜 수도 있으리라 예상했습니다.

한편, 부동산 PF의 경우, 아직 위기가 가시지 않은 가운데 주요 도심 재개발이 변수가 되리라 전망했습니다. 올해 1분기 상위 20개 저축은행 부동산 PF 연체율은 11%대로 지난해 1분기보다 6% 이상 증가했습니다. 여기에 한국판 ‘롯폰기힐스’로 불리는 세운상가 재개발 일부 구역이 공사비, 브릿지론 문제 등으로 진행에 난항을 겪고 있는데요. 향후 도심 재개발의 진행 상황에 따라 부동산 PF 문제에 영향을 미치리라 예상됩니다.

[Remark] 지역별로 양극화 지속 가능성도?

다음으로 지역 상권에서는 하반기에 어떤 양상을 보일까요? 올해 상반기는 수출 호황에도 불구하고 소비시장에서는 판매가 부진한 모습을 띠었습니다. 한국부동산원 2분기 전국 상업용부동산 임대동향조사에 따르면, 공실률이 각 유형별로 고르게 소폭 오르는 모습을 보였습니다.

그중 고금리에 대출을 빌렸던 기존 임대인을 중심으로 높은 이자 부담을 버티지 못하고 경매 매물이 쏟아지는 현상도 일어나고 있습니다. 경매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면, 7월 전국 업무·상업시설의 경매 진행 건수는 전월(3951건) 대비 9.5% 증가한 4327건이었는데요. 이는 2011년 10월의 4418건 이래 12년 만에 가장 많은 수치입니다.

이런 상황에서 하반기 지역 상권은 양극화가 심화될 전망입니다. 현재 지방 상권이나 수도권 일부 대학가 상권에서는 공실이 수개월째 이어지는 반면, 명동, 압구정 등 대표적인 관광 상권의 경우 공실률이 소폭 오르거나 오히려 내리는 경우도 생기고 있기 때문입니다.

일례로 대표적인 대학 상권인 신촌/이대는 2분기 소규모 상가 공실률이 18.3%로 높은 공실률을 기록했는데요. 이와 반대로 압구정은 1분기에 이어 2분기에도 제로(0.0%) 공실률을 기록했고, 명동은 같은 시기 2.4%로 전년 동기 19.7%와 비교해 완연한 회복세를 나타냈습니다. 잠실에서도 중대형 상가의 경우, 2분기 9.1%를 기록하며 1분기 11.2%와 비교해 한 자릿수로 내려왔습니다.

[Remark] 주목할 만한 지역은?

이에 하반기에는 선호 지역 또는 핵심 상권 위주로 더욱더 소비자들이 몰릴 가능성이 높아 보입니다. 특히 명동 같은 서울 핵심 상권은 지난해 들어 폭발적인 유동인구를 기록한 바 있는데요. 해당 지역에서도 시선을 사로잡는 트렌디한 미식 아케이드를 갖춘 리테일 공간이 MZ 세대를 중심으로 인기를 끌고 있습니다.

대표적으로 명동 상권에서는 최근 관광객이 몰려들면서 새롭게 개점하는 공간이 늘고 있습니다. 올해 5월에는 H&M이 국내 최초로 명동에 플래그십스토어를 열었고, 얼마 전인 8월 마뗑킴에서도 플래그십스토어를 개점했습니다. 또, 올 11월에는 국내 최초 듀얼 브랜드 호텔 ‘르메르디앙 & 목시 서울 명동’이 개관 2주년을 맞이하는데요. 르메르디앙 & 목시 서울 명동에는 국내 최초로 글로벌 프리미엄 티 살롱인 ‘TWG’의 테이크아웃 전문 매장이 들어서 있고, 이국적인 다이닝 와인 바인 ‘모와’ 등 기존 명동에서 보기 드문 특별한 식음업장을 접할 수 있어 호평 받고 있습니다.

이 외에도 대표적인 관광 상권인 잠실에서도 잠실 마이스(MICE), 돔 구장 개발 호재에 힘입어 화제를 모으고 있는데요. 그중 잠실역 인근 신규 복합건물인 KT송파빌딩의 경우, 지하 1층부터 지상 2층 총 3개 층에 걸쳐 미식 아케이드가 인기를 끌고 있습니다. 일례로 <신상출시 편스토랑> 판정단 출신의 김호윤 셰프가 운영하는 ‘더 이탈리안 클럽’을 비롯해 프리미엄 샤브샤브인 ‘모던 샤브 하우스’, 그리고 미국식 팬케이크 전문점인 ‘오리지널 팬케이크 하우스’까지 인근에서 보기 드문 고급스럽고 독특한 콘셉트의 레스토랑이 돋보입니다.

금일은 상반기 상업용 부동산시장을 점검해 보고, 하반기 시장까지 간략하게 전망하는 시간을 가졌습니다. 현재 상업용 부동산시장은 경기 불황 영향으로 경매 증가 등 다소간 침체된 양상을 띠는 한편, 지역별 양극화 현상도 일어나고 있습니다. 하지만, 관광객이 몰려드는 몇몇 상권을 위주로 회복세 역시 이어지는 모습을 볼 수 있는데요. 하반기 상업용 부동산시장에서는 어떤 흐름이 나타날지 주목할 필요가 있겠습니다.

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