정부의 부동산 세제 개편안 발표 이후 고가 아파트가 밀집한 강남권은 매도 압박과 함께 하락세로 돌아선 반면, 강북과 외곽 지역은 오히려 상승폭을 키우며 서울 부동산 시장의 흐름이 완전히 갈라지고 있습니다.
서울 전체의 오름세는 이어지고 있으나 지역별로 뚜렷한 온도 차를 보이는 현재 시장의 변화 양상을 다각도로 살펴보겠습니다.
한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 전체 아파트값은 여전히 상승세를 유지하고 있으나, 강남3구는 나란히 마이너스를 기록하며 분위기가 꺾였습니다.
강남구는 압구정동과 대치동 등의 대단지를 중심으로 가격을 낮춘 조정 매물이 출회되면서 하락폭이 커졌고, 서초구 역시 약세가 지속되었습니다.
여기에 고가주택 보유자의 세 부담 가중 우려가 겹치면서 21주 동안 이어지던 송파구의 상승세마저 하락으로 전환되어 강남3구가 모두 마이너스 구역에 진입했습니다.
실제로 정부가 세제 개편안을 발표한 이후 서울 전체의 아파트 매물은 한 달 사이 10% 이상 대폭 증가했습니다.
특히 강남구의 매물 증가세가 두드러졌으며, 시장에 매물이 쌓이면서 집주인들이 스스로 호가를 낮추는 사례가 속출하고 있습니다.
강남구 압구정동 현대 전용면적 198㎡의 경우 최고가 호가 대비 수억 원 낮춘 금액에 매물이 나오는 등, 고가주택 시장을 중심으로 거래 위축과 가격 조정 압력이 거세게 작용하고 있는 형국입니다.
강남권이 숨 고르기에 들어간 사이 강북과 외곽 지역은 오히려 가격이 가탈스럽게 뛰는 반대 흐름을 보이고 있습니다.
강북구는 서울 25개 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했으며, 도봉구, 서대문구, 성북구, 관악구, 중랑구 등 상대적으로 자금 조달이 수월한 중하위권 지역들이 오름세를 주도했습니다.
과거 강남이 서울 전체의 상승을 일방적으로 견인하던 구도에서 벗어나, 최근에는 한강벨트를 거쳐 외곽 중저가 지역으로 매수세가 확산되는 일종의 키 맞추기 현상이 뚜렷하게 나타나는 중입니다.
서울 아파트 평균 매매가격이 역대 처음으로 16억 원을 돌파했음에도 불구하고, 실제 시장의 성격은 중저가 거래 중심으로 재편되고 있습니다.
국토교통부 실거래가 데이터를 살펴보면 최근 서울 아파트 매매 거래 중 9억 원 이하가 과반을 차지하며 비중이 커졌고, 3억 초과~6억 원 이하의 중저가 거래 비율도 동반 상승했습니다.
반면 9억 원 초과 고가 주택 거래와 15억 원 초과 초고가 주택 거래 비중은 오히려 감소하여, 실수요층이 자금 부담을 느껴 상대적으로 가격 진입 장벽이 낮은 주택으로 발걸음을 옮기고 있음을 보여줍니다.
현재 나타나는 시장의 움직임을 단순히 서울 전체 집값의 폭락이나 무너짐으로 해석하기에는 무리가 있습니다.
서울 아파트값은 장기간 꾸준한 오름세를 이어가고 있으며, 그저 상승의 진앙지가 고가주택 밀집 지역에서 실수요 위주의 중저가 지역으로 이동했을 뿐입니다.
세제 개편에 따른 불확실성과 무거운 세금 압박은 자산가들이 포진한 강남 집주인들에게 매도 압력으로 작용하는 반면, 대출과 자금 여건에 구애받는 실수요층은 외곽으로 시선을 돌리면서 향후 정책 변화와 금리 환경에 따른 지역별 격차는 더욱 심화될 전망입니다.
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