"서울 아파트 반값에 팝니다" 시작된 공공주택 3종 분양, 얼마나 저렴할까?

여러분은 ‘서울 집값’이라는 말을 들으면 어떤 이미지가 떠오르시나요? 아마도 최근 몇 년 사이 엄청나게 올라버린 아파트 가격을 떠올리는 분이 많을 거예요. 열심히 돈을 모아 서울에 내 집을 사겠다는 사회 초년생의 다짐이 이제는 꿈같은 이야기로 여겨질 정도죠.

그런데 최근 뉴스에서 ‘반값 아파트’라는 단어가 등장했어요. 절반 가격에 아파트를 살 수 있다면, 당장이라도 방법을 알아봐야 할 것 같은데요. 왜 갑자기 반값 아파트가 언급되기 시작한 건지, 정말 저렴하게 집을 살 수는 있는 건지 오늘의 디그에서 정리해 봤어요.

멀어지는 ‘내 집 마련’

올해 2월에 거래된 서울 아파트의 평균 매매 가격은 13억 1145만원이었어요. 서울의 모든 아파트를 가격순으로 나열했을 때 딱 가운데 위치한 값을 의미하는 ‘중위가격’도 올해 2월을 기준으로 11억 5000만원에 달했어요. 10년 전인 2016년 2월(5억 3948만원)의 2배가 넘는 가격이에요.

10억 원을 훌쩍 넘기는 집값이라니, 평범한 사람에게 ‘서울에서 평균 정도 되는 아파트’는 꿈꾸기 어려운 존재가 된 셈이에요. 특히 청년층과 신혼부부 등 아직 자금이 부족한 이들에게는 집을 살 기회가 조금 더 멀어졌어요. 학교도 직장도 서울에 집중된 상황에서 ‘주거 안정’을 위협받는 이들이 많아진 거예요.

정부가 공급하는 ‘공공분양’

이럴 때 국민의 주거 안정을 위해 활용되는 정부 정책이 바로 ‘공공주택’이에요. 비교적 저렴한 가격에 임대해 주거나, 분양하는 방식이에요. 그런데 공공 임대주택의 경우는 확실한 ‘내 집’을 보장하지 않는다는 확실한 단점이 있어요. 많은 이들이 주택을 소유하는 걸 선호하다 보니, 정부는 임대주택만 늘리지 않고, 공공분양을 통해 비교적 저렴한 내 집 마련의 기회를 제공해 왔어요.

주택 청약은 크게 ‘공공 분양’과 ‘민간 분양’으로 나뉘어요. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 같은 공기업이 정부나 지방자치단체 지원을 받아서 공급하는 주택은 공공분양에 해당해요. ‘OO건설’ 같은 민간 건설사들이 공공의 지원을 받지 않고 공급하는 경우는 ‘민간 분양’이라고 보면 돼요.

문제는 민간 분양에 비해 상대적으로 저렴한 공공분양 아파트조차 평범한 사람들이 감당하기에는 너무 비싸졌다는 점이에요. 서울 아파트가 다 비싸졌는데, 새로 지어서 분양하는 공공 분양 아파트 가격만 그대로일 수는 없잖아요. 민간 분양 아파트의 분양가가 12억 원이라면, 공공 분양 아파트도 최소한 8~10억 원쯤은 돼요. 초기 자금 마련이 어려운 청년이나 신혼부부가 감당하기에는 벅찬 금액이죠.

부담을 줄이는 세 가지 방법

아무리 청년과 신혼부부에게 청약 당첨 기회를 제공해도, 분양가가 너무 비싸다면 공공분양은 제대로 작동하지 않게 돼요. 이런 어려움을 해결하기 위해 정부가 최근 마련한 대안이 몇 개 있어요. ‘반값 아파트’라는 표현을 만들어 낸 정책들인데요. 올해 본격적으로 도입되기 시작했고, 당분간은 유지될 가능성이 커요. 아직 전체 공공분양에서 차지하는 비중은 작지만, 향후 정책 효과에 따라 확대될 가능성도 있어요.

① 토지임대부 주택

토지임대부 주택은 정부(공기업)가 소유한 땅에 주택을 지어 분양하되, 땅 소유권은 정부가 계속 보유하는 공공주택이에요. 일반적으로 주택 가격에는 땅값과 건물값이 포함되는데요. 이 중에 땅을 팔지 않고 건물만 팔아서 분양가를 저렴하게 책정하는 게 토지임대부 주택의 도입 목적인 거예요.

이런 주택을 분양받으면 ‘건물은 내 것인데, 땅은 내 것이 아닌’ 상태가 돼요. 다행히 정부가 땅 주인이니까 내 집에 별 간섭을 하지 않아요. 오랜 세월이 흘러 건물이 사용 가치를 잃게 되는 수십 년 후라면 모르겠지만, 그동안 거주하는 데에는 아무 문제가 없어요.

하지만 ‘정부 땅을 빌려 사는 대가’가 없는 건 아니에요. 토지임대부 주택을 분양받아 건물값만 치르면, 매달 토지 임대료를 부담해야 하거든요. 그래서 이름도 ‘토지임대부’인 거죠. 또한 보통의 주택과 다르게 토지와 건물을 함께 거래할 수 없다는 점은 집을 팔 때 큰 단점으로 작용할 수 있어요. 보통 오랜 세월에 걸쳐 땅값은 상승하고, 건물은 낡을수록 천천히 가치를 잃어가게 되니까요.사실 토지임대부 주택은 예전에도 분양한 적이 있었어요. 당시에는 집값이 요즘처럼 비싸지는 않아서 인기가 없었고, 자연스레 사라졌다가 다시 등장한 거죠. 지난주에 ¹특별공급 청약을 진행한 서울 강서구 마곡 17단지는 14년 만에 분양되는 토지임대부 주택이었다고 해요. 주택 162가구의 청약 경쟁률은 청년 부문 경쟁률이 164대 1, 신혼부부 경쟁률이 101대 1에 달했어요.

¹특별공급 : 아파트 청약에서 다자녀, 신혼부부, 생애 최초, 노부모 부양 등 정책적 배려가 필요한 이들을 위해 별도로 배정되는 물량.

보통 ‘24~25평형’으로 불리는 전용면적 59㎡ 아파트의 분양가가 3억 원대여서 청년층 수요가 대거 몰린 것으로 보여요. 땅을 뺀 가격이긴 하지만, 인근 민간 분양 아파트의 비슷한 평형과 비교하면 분양가는 4분의 1 정도예요. 토지 이용료는 매달 60~70만원 수준이에요. 비용만 따지면 ‘3억원 대 보증금에 월세 60~70만원’의 반전세와 비슷하다고 볼 수 있어요.

② 이익공유형 주택

이익공유형 주택은 올해 한국토지주택공사(LH)가 부천 대장·수원 당수·고양 창릉 등 *3기 신도시에서 총 3563가구를 공급하는 유형이에요. 이 주택은 보통 집과 별로 다르지 않지만, 집을 팔 때 손익을 정부(공기업)와 나누는 방식으로 분양가를 내렸어요.

이익공유형 주택은 분양가가 주변 주택 시세의 70% 이하로 저렴해요. 주택담보대출까지 활용하면 분양가의 20~30%만 가지고도 내 집 마련이 가능해지죠. 10억 원짜리 집을 2~3억 원에 살 수 있게 되는 거예요.

하지만 이익 공유형 주택은 의무 거주 기간(5년) 이후 집을 되팔 때 시세 차익 30%를 반납하도록 했어요. 공공주택을 팔 땐 당시 시세를 고려해 정부에 되팔아야 하는데요. 만약 5억 원에 분양받은 집의 가치가 5년 후 7억 원이 됐다면 차익인 2억 원 중 30%에 해당하는 6000만원을 공공에 반납하라는 거예요.

이익공유형 주택은 초기 부담을 줄이는 분명한 장점을 누리는 대신, 장기 거주 후 시세 차익에 따른 재산상 이익은 어느 정도 포기해야 하는 방식이에요.

③ 지분적립형 주택

올해 처음 선보이는 지분적립형 주택도 주목할 만한 공공분양 방식이에요. 3기 신도시에 시범 사업을 중심으로 공급될 예정이고, 경기주택도시공사(GH)가 ‘경기도형 적금주택’이라는 이름으로 오는 10월 수원 광교신도시에서 선보여요.

지분적립형 주택은 초기 부담을 줄이기 위해 주택을 분양받을 때 20~25%에 해당하는 지분만 먼저 사는 방식을 택했어요. 10억 원짜리 지분적립형 주택을 분양받는 경우 2억 원~2억 5000만 원 정도만 먼저 내고 지분을 갖게 돼요. 나머지 지분은 최장 30년에 걸쳐 돈을 내고 추가로 매입할 수 있어요. 지분을 추가로 매입할 때는 해당 시점의 시세를 반영해서 가격을 정해요. 모든 지분을 사들이기 전까진 공기업과 ‘공동 소유’를 유지하게 돼요.

지분적립형 주택은 앞서 설명한 토지임대부와 이익공유형의 특성을 조금씩 가진 유형이에요. 주택과 토지의 지분을 취득하니까 ‘집 일부는 빌려서 이용한다’는 점이 토지임대부와 비슷해요. 아직 취득하지 않은 지분에 해당하는 임대료를 내는 거죠. 다만 임대료는 시세의 80% 이하로 비교적 저렴하게 책정된대요.

지분을 모두 사들이지 못한 상태에서 집을 파는 경우엔 ‘이익공유형’과 비슷해져요. 차익은 매각 시점의 지분 비율에 따라 공기업과 나눠 가지게 되는 거예요. 지분적립형 주택은 분양받고 나서 10년이 지나면 다른 사람에게 팔 수 있어요.

세 가지 방법, 효과 있을까?

내 집 마련이 갈수록 어려워지는 상황에서 도입된 여러 공공분양 방식은 청년과 신혼부부 등 초기 자금 마련이 어려운 이들의 ‘현실적 대안’으로 주목받고 있어요. 전문가들도 초기 집값 부담을 줄이기 위한 정부의 시도를 긍정적으로 평가하는 분위기예요.

다만 이런 정책이 충분한 효과를 거둘 수 있을지는 지켜봐야 해요. 주택 가격 상승에 따라 커지는 ‘자산 격차’는 토지임대부, 이익공유형, 지분적립형 주택을 통해 막을 수 없으니까요. 사실 정부나 국민이나 ‘집이 너무 비싸져서 어쩔 수 없이 하는 선택’에 가깝죠. 새로운 공공분양 형태가 얼마나 국민 주거 안정에 기여할지, 충분한 효과를 거두고 많은 곳에서 확대 적용될 수 있을지 지켜봐야겠어요.

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