내국인은 꽁꽁 묶인 규제, 외국인은 ‘투기 프리패스’
한국인 실수요자는 서울에서 아파트 한 채를 사려면 대출 한도, DSR·LTV 심사 등 금융 규제, 주택 수에 따라 8% 이상의 중과세·실거주 의무 등 수많은 장벽을 넘어야 한다. 실질적으로 다주택자는 아예 집을 추가로 사는 것 자체가 어렵고, 모든 거래는 출처 검증부터 납세 확인까지 일일이 국세청이 감시한다.
반면, 외국인은 이 규제의 거의 모든 사각지대를 피해갈 수 있다. 투기과열지구라 해도 ‘법원 경매’로 사면 실거주나 전입 의무조차 피할 수 있고, 주소지만 잠시 옮기거나 허위 취업·재직 증명 등으로 위장 전입이 가능하다. 해외에서 돈만 있으면 자금 출처 조사도 비교적 유연하다. 일부 중국인 등 외국인은 해외 은행에서 100% 대출을 받아 한국의 고가 아파트(예: 강남, 용산 타워팰리스 등)를 아무 제한 없이 매입한 사례도 적지 않다.
실제 적발된 사례와 ‘8살 명의’까지 허용된 법의 구멍
정부 공식 자료에서도 여덟 살짜리 중국인 명의로 고가 아파트가 소유된 사례가 드러났다. 더 놀라운 건, 20대·10대 심지어 미성년 외국인들이 서울·수도권 주택을 신규 취득하는 일이 이미 현장에서 여러 차례 적발되고 있다는 사실이다. 용산에서는 17세 외국인이 27억 원짜리 단독 주택을 샀고, 일부 중국인 유학생은 빌라 몇 채를 사서 월세를 받고 있다는 사례가 공식 확인됐다.
중과세·세대 합산·실소유 규제 모두 무력…다주택 소유도 한계 없어
내국인은 같은 세대원(부부, 자녀, 부모 등)이 두 채 이상 아파트를 소유하면 자동으로 다주택자가 되어 취득세, 양도세 중과, 대출 규제를 맞는다. 반면, 외국인의 가족·세대원 정보는 한국 시스템 내에서 파악 자체가 어렵다. 이 때문에 한 세대에서 여러 명이 각기 다른 이름으로 ‘분산 매입’(예: 미성년, 조부모, 친인척)해도 다주택자로 집계되지 않아 중과세가 사실상 무의미해진다. 한국인이라면 가족 전체의 합산 주택 수에 따라 세금 폭탄을 피할 수 없지만, 외국인은 허점을 이용해 여러 채를 갖고도 1주택 세율만 적용 받는 상황이다.
해외자금·위장 취업…자금 추적도 불가능
내국인이 10억 짜리 집을 사려면 잔고 증명부터 대출 심사, 자금조달계획서까지 꼼꼼히 제출하고, 조금이라도 미심쩍으면 세무조사를 받는다. 하지만 외국인은 본국에서 돈을 보내면 한국 내 금융 규제 적용 대상이 아니고, 해외 은행 대출로 국내 부동산을 매입해도 우리 정부가 실질적 조달 경로·출처까지 추적하는 데는 뚜렷한 한계가 있다.
실거주 안 해도 ‘경매’ 통하면 위법 아님…사후 관리도 헛점
정부가 투기과열지구에 실거주 목적이 아닌 주택 매입을 막고 토지거래허가구역을 지정해 2년 내 전입을 의무화하지만, 법원 경매로 주택을 구입하면 이런 의무조차 피해갈 수 있다. 주소지만 옮기고 실거주는 하지 않은 채 위장 전입, 허위 취업 등의 편법이 여전히 가능하다. 실제 거주하지 않는 외국인 투자자가 이런 사후 관리를 피하는 사례도 많다.
한국인과 외국인 ‘역차별’ 심화—국민만 세금폭탄, 규제폭탄
한국인은 다주택이면 세금도 중과, 대출도 제한, 실거주 의무까지 받는 데, 외국인은 한국 시스템에서 다주택 확인·세대 파악이 안 된다. 내국인의 DSR 70% 제한·전입허가제·잔금 임박 대출 차단 등 고강도 규제가 그 어느 때보다 강화된 반면, 외국인은 그 사이에서 상대적으로 쉽게 국내 부동산을 매입할 수 있는 구조가 심화되고 있다.
정부, 뒤늦게 외국인 규제 강화…상
호주의·실거주 요건·자기자본 규제 도입 추진
논란이 커지자 정부도 ‘외국인 부동산 투기 차단법’을 추진하고 있다. 주요 내용은 ▲1년 이상 국내 거주 요건, ▲6개월 내 전입 의무, ▲자기 자본 50% 이상 보유 시 취득 허용, ▲다주택 여부 확인과 중과세 확대, ▲상호주의 적용. 즉, 한국인이 중국 등에서 집을 못 사는 만큼, 한국에서도 중국인 등에게 똑같이 장벽을 두겠다는 명분이다. 하지만 이런 상식적인 제도가 본격 도입된 것은 최근에야 논의가 시작된 수준이어서, 그동안 쌓인 규제 격차와 편법 시장이 여전하다는 것이 더 큰 우려다.
부동산 정책을 둘러싼 이중 잣대, 그리고 그 틈을 이용한 대량의 한국 부동산 해외 유출 현상. 오늘날 8살 아이 명의 아파트, 위장 전입·경매 낙찰·해외 대출 등은 단순 해프닝이 아니라 법제와 관리 시스템의 근본적 허점이 만든 필연적 결과다. 내국인에게만 가혹한 세금, 대출, 실거주 규제가 점점 더 강화되는 동안, 외국 자본에는 해법이 계속 남아있는 한 이 ‘역차별’ 논란은 계속 커질 수밖에 없다. 지금 반드시 근본적 제도 손질과 실효성 있는 감시·투명성 확보가 필요한 시점이다.