호반써밋 풍무II 분양 앞둔 김포 풍무역세권, 도시개발사업 흥행 잇나

도시개발사업 단지 청약 경쟁률, 김포 일반 분양 단지 크게 웃돌아
분양가상한제·역세권·의료복합개발 기대감에 실수요 관심 확대

호반써밋 풍무II 투시도[출처=호반건설]

수도권 분양시장에서 도시개발사업지구가 다시 주목받고 있다. 학교와 공원, 상업시설 등 생활 인프라가 계획적으로 조성되는 데다 원도심과 가까운 입지에 공급되는 경우가 많아 실수요자들의 선호가 높아지고 있어서다. 특히 경기 김포에서는 도시개발사업으로 공급된 단지와 그 외 지역에서 공급된 단지의 청약 성적이 뚜렷하게 엇갈리며 시장의 관심이 풍무역세권으로 쏠리고 있다.

20일 부동산R114 자료에 따르면 2025년 김포에서 분양한 9개 단지 가운데 도시개발사업으로 공급된 4개 단지의 1순위 평균 청약 경쟁률은 7.9대 1로 집계됐다. 반면 도시개발사업 외 지역에서 공급된 5개 단지는 평균 0.7대 1에 그쳤다. 같은 김포 내에서도 입지와 개발 방식에 따라 수요자 반응이 크게 달라진 셈이다.

특히 풍무역세권 도시개발사업지구의 청약 성적이 두드러졌다. 지난해 10월 공급된 '김포풍무 호반써밋'은 일반공급 1순위 572가구 모집에 4159명이 몰리며 평균 7.3대 1의 경쟁률을 기록했다. 이어 11월 분양한 '풍무역 푸르지오 더 마크'는 17.4대 1, '풍무역세권 수자인 그라센트 1차'는 6.7대 1의 경쟁률을 보였다. 분양시장 전반의 관망세가 이어진 상황에서도 풍무역세권 내 도시개발사업 단지에는 청약 수요가 집중된 것이다.

도시개발사업의 강점은 신축 주거환경과 완성된 생활권을 동시에 누릴 수 있다는 점이다. 대규모 신도시는 입주 초기 교통·상업·교육 인프라가 완성되기 전까지 불편이 발생하는 경우가 많지만, 도시개발사업은 기존 원도심 인근에 조성되는 사례가 많아 생활 편의시설을 초기부터 이용할 수 있다. 여기에 여러 블록에 걸쳐 브랜드 아파트가 공급될 경우 신흥 주거타운으로 자리 잡으며 지역 가치 상승 기대감도 커진다.

서울 마곡지구는 이 같은 도시개발사업의 대표 사례로 꼽힌다. 마곡도시개발사업은 주거단지와 업무·상업시설, 서울식물원 등 생활·여가 인프라가 함께 조성되며 강서권 신흥 주거지로 자리 잡았다. 부동산R114에 따르면 마곡지구가 속한 마곡동 아파트값은 2023년 이후 2026년 1분기까지 16.44% 상승해 같은 기간 강서구 평균 상승률 9.52%를 웃돌았다.

풍무역세권 도시개발사업 역시 이와 유사한 구조를 갖췄다는 평가다. 사업지는 사우동 원도심과 맞닿아 있어 사우역·풍무역 일대 학원가와 이마트 트레이더스, 홈플러스, CGV 등 생활 인프라를 바로 이용할 수 있다. 동시에 공동주택과 상업·업무·의료·교육시설이 함께 조성되는 미니신도시급 개발사업이라는 점에서 기존 생활권과 신규 개발 효과를 동시에 흡수할 수 있는 입지로 평가된다.

교통·의료 개발호재도 수요자 관심을 키우는 요인이다. 서울 지하철 5호선 김포·검단 연장사업은 올해 3월 예비타당성조사를 통과했다. 향후 5호선이 개통되면 풍무역은 김포골드라인과 5호선이 만나는 더블역세권으로 거듭날 전망이다. 마곡과 여의도, 광화문 등 서울 주요 업무지구 접근성이 개선될 수 있다는 기대감도 커지고 있다.

풍무역 인근에는 인하대 김포 메디컬 캠퍼스 조성도 추진된다. 학교법인 정석인하학원 등 관계 기관은 올해 3월 대학시설과 종합병원 조성을 위한 부지 제공 협약을 체결했다. 계획대로라면 2028년 대학시설 개교를 시작으로 2031년 500병상 규모 종합병원이 들어서고, 향후 700병상까지 확대될 예정이다. 김포와 인천 검단 권역 최초의 대학병원급 의료시설이 될 수 있다는 점에서 배후 수요 확대 기대감도 높다.

이런 가운데 호반건설은 5월 풍무역세권 도시개발사업 C5블록에서 '호반써밋 풍무II''분양에 나선다. 단지는 총 1059가구 규모로 조성된다. 아파트는 전용 59~182㎡ 8개 타입 961가구, 발코니형 오피스텔은 전용 84㎡ 단일 타입 98실로 구성된다. 최고 38층으로 조성돼 풍무역세권 내 최고층 단지로 공급될 예정이다.

호반써밋 풍무II가 들어서는 C5블록은 풍무역세권 도시개발사업지구 안에서도 김포골드라인 풍무역과 가장 가까운 입지로 꼽힌다. 풍무역을 도보 약 150m 거리에서 이용할 수 있고, 인하대 김포 메디컬 캠퍼스 예정 부지도 단지 바로 옆에 위치한다. 앞서 공급된 인근 2개 블록과 함께 총 2675가구 규모의 호반써밋 브랜드타운을 형성할 예정이라는 점도 강점으로 거론된다.

가격 경쟁력도 주목된다. 풍무역세권 도시개발사업은 김포시 사우동 일원 약 88만㎡ 규모로 조성되는 사업으로, 사업 시행을 위해 설립된 특수목적법인 ㈜풍무역세권개발의 지분 50.1%를 김포도시공사가 보유하고 있다. 이에 따라 분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 가격 부담을 낮출 수 있다는 기대가 나온다.

업계에서는 풍무역세권의 흥행이 단순 교통호재만으로 설명되기 어렵다고 본다. 5호선 연장 기대감에 더해 원도심 생활권, 계획 인프라, 브랜드타운, 분양가상한제 등이 맞물리며 실수요자들의 관심을 끌어낸 결과라는 분석이다.

업계 한 관계자는 "풍무역세권에 대한 관심은 단순히 5호선 연장 호재만으로 보기 어렵다'며 "분양가상한제와 미니신도시급 인프라, 기존 원도심 생활권을 동시에 갖춘 도시개발사업이라는 점이 대기 수요를 끌어당긴 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "도시개발사업은 입지 선택이 상대적으로 자유로워 도심 곁에 조성될 수 있고, 기존 생활 인프라와 신규 개발 효과를 함께 누릴 수 있다는 점에서 실수요자 선호가 이어질 가능성이 있다"고 덧붙였다.