롯데건설이 시공을 맡은 ‘의정부 롯데캐슬 나리벡시티’가 2500억원의 본 프로젝트파이낸싱(PF)에 성공했다. 옛 미군 유류저장소를 개발하는 사업으로 토지정화 작업이 길어져 브리지론 부담이 4년 이상 이어졌다. 롯데건설은 이번 본PF 전환으로 400억원의 브리지론 우발채무를 해소했다.

나리벡시티는 경기도 의정부시 금오동 산 26-19번지 일원에 지하 4층~지상 39층 규모로 671가구를 공급하며, 단지 안에 미래직업체험 테마파크 ‘퓨처플라넷’이 들어선다. 본PF 전환으로 오는 8월 착공, 9월 분양 예정이다.

시행사는 나리벡시티개발로 어린이 직업체험 테마파크를 운영하는 ㈜나리벡의 특수관계자다. 아파트 건설 수익으로 퓨처플라넷과 어린이공원, 주차장 등을 지어 의정부시에 기부채납한다.

나리벡시티개발, 본PF 2500억 8~9% 조달

나리벡시티개발은 최근 한화투자증권 등 대주단과 2500억원 한도의 본PF 대출약정을 체결했다. 대출 구성은 트랜치A 1900억원, 트랜치B 600억원이다. 대출 실행일은 7월12일이며 만기일은 2028년 7월12일이다. 금리는 8~9% 수준이다.

나리벡씨티개발은 미군 반환 공여지를 넘겨받아 테마파크와 공동주택 등 복합시설을 개발하기 위해 2017년 7월4일 설립됐다.

기존 시공사는 시행사 지분을 가졌던 ㈜한화 건설부문(당시 한화건설)이었다. ‘의정부 나리벡시티 포레나’를 신축할 예정이었으나 2020년 정화작업을 마친 토지에서 추가 오염이 발견되자 시공권을 포기했다. 롯데건설은 2022년 6월21일 3억5000만원을 투자해 ㈜한화 건설부문의 시행사 지분을 모두 인수하며 시공사가 됐다.

지난해 말 기준 주주별 지분율은 롯데건설 14.29%를 비롯해 ㈜나리벡 40.82%, 신한자산신탁 35.71%, ㈜피오랜 3.06%, ㈜케이스타디엔씨 3.06%, ㈜유림디앤씨 3.06 등이다.

롯데건설의 도급액은 2137억원으로 본PF 인출일로부터 45개월이 지난 날까지 사용승인을 받아야 하는 책임준공 의무를 부담한다. 공사 기간은 9월 중으로 예정된 착공일에서 38개월이다.

토지 정화 작업에 길어진 브리지론...4년간 이자비용 275억

나리벡시티는 토지정화 작업이 길어지며 이자비용 부담이 큰 브리지론이 4년이나 유지됐다. 2020년부터 지난해까지 시행사가 지출한 이자비용만 약 275억원이다.

2020년 정화를 완료한 토지 상태를 확인하다 암반 위쪽의 토사 일부에서 기준치 이상의 오염이 발견돼 추가 작업을 벌였다. 추가 정화 작업이 완료된 뒤 지난해 2월 의정부시가 공동주택 착공 신고를 처리했다.

브리지론은 2020년 800억원(4~5.6%)을 받은 뒤 2021년 3월 1170억원(4.7~5.5%)으로 증액 차환됐다. 트랜치A-1 600억원(4.7%)은 신용협동조합중앙회 등 66개 신용협동조합으로부터, 트랜치A-2 200억원(4.7%)은 KB캐피탈과 DGB캐피탈로부터, 트랜치B 170억원(5.5%)은 한화투자증권·유진저축은행·대신저축은행으로부터, 트랜치C 200억원(7%)은 케이랜드마크제사차  유동화전문회사(SPC)로부터 각각 조달했다.

레고랜드 사태로 PF 시장이 경색된 2022년에는 금리 부담이 심화됐다. 11월 1400억원으로 증액 차환돼 더모스트점봉제일차 SPC에서 1100억원(8%), 네오포레스트제일차 SPC에서 300억원(17%)을 빌렸다. 이해에 시공사로 등장한 롯데건설이 브리지론에 1100억원 한도의 자금보충 신용보강을 제공했다.

2023년 8월 1730억원으로 증액 차환됐고 더모스트점봉제일차 SPC에서 760억원(7%), 롯데캐피탈에서 400억원(7.5%), 나리벡씨티관리에서 570억원(6.5~7.5%)을 차입했다. 롯데건설은 1160억원 한도의 자금보충 의무를 지며 대출 부담을 나눴다.

롯데건설은 이번 본PF로 브리지론 우발채무 부담을 모두 털어냈다. 브리지론 자금보충 400억원과 담보대출(약정액 570억원)에 대한 이자 지급보증 부담도 이로써 해소됐다.

나영찬 기자