26일부터 연봉 1억이면 주담대 변동형 한도 3천만원 감소…혼합형은?

[스트레스DSR 26일 시행]한도 얼마나 줄어드나

스트레스 DSR 적용에 따른 주택담보대출 금리 유형별 한도 변화

26일부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행됨에 따라 은행에서 주택담보대출을 받으면 대출한도가 큰 폭으로 줄어든다. 연봉 5000만원이면 기존엔 3억2900만원을 받을 수 있었지만 앞으로는 3억1500만원만 받을 수 있다. 내년에는 한도가 2억7800만원까지 떨어진다. 변동형 상품과 달리 혼합형이나 주기형 등 고정형 상품은 한도 감소폭이 적어 수요가 늘어날 가능성도 제기된다.

23일 금융당국에 따르면 오는 26일부터 은행권 주담대를 시작으로 스트레스 DSR 제도가 시행된다. 현재 DSR 규제에서 스트레스(가산) 금리를 더하는 방식이다. 대출한도 축소 부담을 덜기 위해 올해 상반기엔 가산금리의 25%만 더하고, 하반기엔 50%, 2025년부터 100%를 적용한다.

DSR은 차주가 한 해 동안 갚아야 할 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이다. 현재 은행 대출에 적용되는 DSR 40%는 연소득 5000만원인 차주라면 1년 원리금이 연 2000만원을 넘을 수 없다. 따라서 스트레스 금리가 더해지면 차주의 소득이 그대로인 상태에서 이자가 늘어 대출한도가 줄어든다.

스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현 시점(매년 5·11월) 금리 간 차이를 기준으로 하되, 하한(1.5%)과 상한(3.0%)이 부여된다. 변동금리에는 가산금리가 100%, 혼합형은 최대 60%를 적용한다. 혼합형은 일정 기간 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 바뀌는 상품으로, 국내 고정금리 주담대 상품의 대부분이 해당한다.

대출금리가 4.5%고 가산금리가 1.5%로 적용되면, 변동금리로 대출한도 산정시 금리 6%(4.5%+1.5%)가 적용된다. 혼합형은 고정금리 적용 기간이 5~9년이면 1.5%의 60%인 0.9%를 더해 5.4%(4.5%+0.9%)가 적용된다.

예를 들어 스트레스 DSR 시행후 연소득이 1억원인 A씨가 30년 만기 분할상환 주담대를 변동금리로 받는다고 가정하면 대출한도가 현재 6억5800만원에서, 26일부터 상반기에는 6억3000만원, 하반기에는 6억400만원, 내년에는 5억5600만원으로 줄어든다. 혼합형은 상반기 6억4100만원, 하반기 6억2400만원, 내년 5억9400만원으로 감소폭이 적다.

연소득이 적으면 줄어드는 한도 폭은 상대적으로 적다. 연봉 7000만원인 차주 B씨가 같은 기준으로 변동금리 주담대를 받는다고 가정하면 기존에는 4억6000만원의 한도가 나오지만, 상반기 4억4000만원, 하반기 4억2200만원, 내년 3억8900만원으로 줄어들 전망이다. 혼합형은 상반기 4억4800만원, 하반기 4억3700만원, 내년 4억1500만원이 된다.

연봉 5000만원 차주 C씨는 기존 3억2900만원 변동금리 대출한도가 상반기에는 3억1500만원, 하반기에는 3억200만원, 내년에는 2억7800만원으로 감소한다. 혼합형은 상반기에 3억2000만원, 하반기 3억1200만원, 내년도 2억9700만원으로 줄어든다.

혼합형보다는 주기형이 대출한도는 조금 더 나온다. 일정기간 고정금리 적용 후 변동금리가 적용되는 혼합형과 달리, 주기형은 일정주기로 금리가 변경되고, 그 기간 내 고정금리가 적용된다. 5~9년 주기로 금리가 변경되고, 그 기간 고정금리가 적용되는 주기형의 경우 가산금리의 30%만 적용한다. 대출금리가 4.5%고 가산금리가 1.5%라면 주기형은 4.95%(4.5%+0.45%) 금리가 적용되는 것이다.

연봉 1억원 A씨가 주기형 상품을 활용하면 기존 6억5800만원에서 26일부터는 1100만원 줄어든 6억4900만원을 대출받는다. 하반기에는 6억4000만원, 내년에는 현재 대비 2300만원 감소한 6억2500만원이 한도가 된다. 변동형 상품이 내년도 한도가 1억200만원 줄어든 5억5600만원이 되는 것과 대조적이다.

실제 한 대형은행은 그동안 수요가 적은 주기형 주담대 상품을 취급하지 않았으나 26일 스트레스 DSR 적용에 맞춰 주기형 주담대 상품 출시를 준비중이다.

은행권 관계자는 "주기형 상품은 용어도 낯설 만큼 찾는 고객들이 많지 않았다"면서 "최근 혼합형과 주기형 상품의 금리가 변동형보다 낮기 때문에 당장 한도가 중요한 고객이라면 찾는 수요가 늘어날 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

김도엽 기자 usone@mt.co.kr