현대건설이 브리지론 단계부터 본 프로젝트파이낸싱(PF)까지 신용보강을 제공한 고급주택 ‘라브르27’의 대출 규모가 크게 줄어든 것으로 나타났다. 분양이 거의 끝나 안정적인 현금흐름을 보이는 만큼 이자부담을 덜기 위해 PF를 축소한 것으로 관측된다.

라브르27은 대웅제약 사택이 있던 서울 강남구 삼성동 90-25번지 일대에 들어선다. 건축 규모는 지하 5층~지상7층, 2개동, 27가구다. 분양가는 테라스하우스 20가구 140억~200억원, 정원세대 5가구 260억~290억원, 펜트하우스 2가구 400억원 등으로 책정됐다. 시공사 현대건설은 지난 1월 착공해 오는 2026년 10월 준공을 목표로 하고 있다.

시행사는 고려자산개발과 시공간네트웍스(옛 메가트랜드파트너스)로 각각 2014년 6월, 2015년 10월 설립된 부동산개발사다. 2개 법인 모두 김시은 씨가 지분 84.15%, 99.8%를 보유한 최대주주이며 소재지가 라브르27 공사장 앞 건물인 영동대로 122길 15번지(시공간빌딩)로 동일하다. 고려자산개발 주주에는 현대그룹 3세인 정대선 HN그룹 사장과 이휴원 회장도 포함돼 있으며 지분율은 각각 9.9%, 4.95%다.

지난해 2010억원 규모로 조달한 본PF가 200억원으로 리파이낸싱됐다. 2개 시행사는 BNK투자증권 주관으로 케이더블유에이원제이차 유동화전문회사(SPC)와 한도 200억원, 금리 4% 미만 조건의 대출약정을 체결했다. 현대건설의 연대보증 약정으로 유동화증권에 A1(sf) 신용등급이 부여되며 저렴한 금리로 자금을 조달할 수 있었다.

SPC는 이달 1일 200억원의 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 만기는 내년 1월31일로 3개월에 불과하다. PF 만기 이후에는 분양수익으로 공사비를 충당할 것으로 예상된다. 라브르27은 분양계약 금액이 5000억원에 달하며 27가구 중 22가구가 계약돼 5가구만 남은 것으로 알려졌다.

현대건설은 2021년 조달한 브리지론부터 자금보충 신용보강을 제공했다. △2021년 에이치에스삼성 SPC 대출한도 1750억원, 금리 1.2% △2022년 하이엔드제일차, 스위트에이치삼성제일차 SPC 각각 대출한도 800억원과 850억원, 금리 2.74%와 7.8% △2023년 라온제나제팔차 800억원, 금리 6% 등이다.

지난해 11월 확보한 본PF 2010억원(6.5%)에도 대출금액 100%에 자금보충을 약정하는 신용보강을 실시했다. 이번에 본PF 규모가 1810억원 감소하며 현대건설의 우발채무도 줄어들었다.

고려자산개발은 2020년 12월 삼성동 90-25번지 일대의 토지를 737억원에 매입해 라브르27 사업을 진행하고 있다. 사업 지분율은 고려자산개발이 56.7%, 시공간 네트웍스가 43.3%씩 갖고 있다.

고려자산개발은 2020년 한국자산신탁과 부동산담보신탁 계약을 체결하고 부동산을 담보로 현대건설로부터 819억원의 단기차입금을 금리 2~3%로 빌렸다. 수익권증서에 따르면 현대건설이 1, 2순위 우선수익자로 지정돼 있고 한도금액은 1810억원이다.

또 2022년 5월 라브르27 사업과 관련해 대주인 AR7 Investment Pte Ltd와 202억5000만원 규모의 사채 계약을 맺었다. 142억5000만원의 제1회 무보증 사모사채를 금리 연 10%, 60억원의 제1회 이익참가부사모사채를 발행일로부터 36개월 되는 날에 이자 3억4000만원, 이후부터 만기까지 금리 20% 조건으로 조달했다. 만기는 2032년 5월이다. 대주는 사업수익권에 대해 공동제1순위 근질권을 설정했다.

한편 현대건설은 고려자산개발과 인천 ‘힐스테이트 송도 스테이에디션’ 사업도 함께했으며 도급액은 2150억원이다.

나영찬 기자